Regularização fundiária: critérios legais para o preço justo da terra

Regularização Fundiária e o Princípio do Justo Valor da Terra

O tema do preço justo da terra na regularização fundiária remete a um conceito central do Direito Urbanístico e do Direito Agrário: a regularização fundiária de imóveis rurais e urbanos e o entendimento jurídico acerca do valor que deve ser atribuído à terra no processo de regularização. Isso inclui debates sobre critérios de avaliação, aspectos legais de acesso à propriedade, direito social à moradia e ao desenvolvimento urbano sustentável.

Fundamentos Jurídicos da Regularização Fundiária

A regularização fundiária é um instrumento fundamental para garantir segurança jurídica à propriedade e promover a inclusão social, sendo disciplinada tanto por normas federais quanto por legislações estaduais e municipais.

No contexto urbano, a Lei Federal nº 13.465/2017 é um marco: ela dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana (Reurb). O Art. 9º, por exemplo, estabelece os procedimentos para a legitimação fundiária, conferindo o título de propriedade ao ocupante de área pública ou privada.

No campo agrário, dispositivos como o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e regulações do INCRA descrevem parâmetros para alienação de terras públicas, regularização de ocupações, critérios para definição do preço das terras e elementos para titulação.

A regularização fundiária envolve, portanto, não só o reconhecimento judicial ou administrativo da posse, como também a fixação de valores e encargos para a concessão de títulos de propriedade. O “justo valor” da terra, nesse contexto, deve ser compatível com a função social da propriedade, o interesse público e a proteção do direito de moradia.

Critérios para Definição do Preço da Terra

A definição do preço justo da terra é um desafio jurídico e técnico, que demanda análise de diferentes critérios:

Valor de Mercado e Valor Social

A doutrina e a legislação apontam para a necessidade de diferenciação entre o valor de mercado da terra e o valor social, especialmente em ocupações consolidadas ou áreas de vulnerabilidade. O artigo 15 da Lei 13.465/2017, por exemplo, prevê a possibilidade de descontos e condições especiais de pagamento para legítimos ocupantes de áreas públicas, à luz do interesse social e da efetivação de direitos fundamentais.

Os parâmetros para avaliação do imóvel devem considerar: situação fundiária, localização, área, utilização da terra, existência de benfeitorias, valor venal, e critérios estabelecidos na legislação local. Avaliações técnicas e perícias muitas vezes são exigidas para esse fim.

Função Social da Propriedade

O artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal determina que a propriedade deve atender a sua função social. Esta diretriz impacta diretamente a regularização fundiária, impondo ao poder público o dever de evitar a pura mercantilização da propriedade quando em questão está a moradia de populações vulneráveis. Assim, o preço atribuído para a legitimação fundiária não pode inviabilizar o acesso à terra ou conduzir à exclusão social.

Procedimentos de Regularização Fundiária e Justa Avaliação

É importante distinguir as modalidades de regularização fundiária – Reurb-S (de interesse social) e Reurb-E (de interesse específico) –, pois cada uma delas pode ensejar critérios diferenciados para a fixação do valor da terra.

Em áreas de Reurb-S, destinadas a famílias com baixo poder aquisitivo, o valor fixado tende a ser simbólico ou muito inferior ao valor de mercado, garantindo efetividade ao direito à moradia e à inclusão social. Já em áreas de Reurb-E, podem ser aplicados parâmetros mais próximos ao valor de mercado, respeitadas as margens legais e regulamentares.

No âmbito rural, programas federais estabelecem índices de preços subsidiados e critérios sociais para assentamentos e concessão de títulos definitivos. Aqui, a atuação do advogado é determinante tanto para a defesa dos interesses de ocupantes quanto para a conformidade de procedimentos com as exigências legais, de modo a evitar nulidades e contestações administrativas ou judiciais.

Debates Doutrinários e Jurisprudenciais

A jurisprudência dos Tribunais Superiores é variada, mas há consenso na busca do equilíbrio entre o interesse público, a efetividade do direito social à moradia e a proteção do erário.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que a fixação do preço do imóvel público deve ser regulada por critérios legais e vinculada à natureza da regularização. Em temas como a alienação de áreas públicas, a justa avaliação não significa a fixação do valor integral de mercado, mas sim a adoção de critérios que considerem a finalidade social do imóvel e as condições econômicas dos beneficiários.

Tais discussões transbordam para o direito urbanístico, em debates sobre áreas de ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), usucapião especial, concessão de uso especial para fins de moradia (art. 183, CF) e legitimação fundiária.

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Implicações Práticas na Advocacia e Atuação Profissional

O domínio dos instrumentos e dos critérios legais para fixação do preço justo em processos de regularização fundiária é elemento diferenciador para advogados públicos, privados, gestores e consultores imobiliários.

Na prática, o profissional precisa orientar clientes sobre o procedimento administrativo, reunir documentação, participar de avaliações, contestar valores manifestamente abusivos ou incompatíveis com a realidade social da ocupação e defender, eventualmente, a gratuidade ou descontos previstos em lei.

Além disso, a atuação estratégica passa pela interlocução com órgãos públicos, o manejo de recursos administrativos e judiciais, a promoção de audiências públicas e a defesa de interesses de comunidades tradicionais ou populações vulneráveis. O domínio da legislação específica, das diretrizes urbanísticas e agrárias e dos precedentes judiciais é requisito indispensável para maximizar resultados e mitigar conflitos.

A atualização constante e o aprofundamento acadêmico neste tema potencializam o crescimento na carreira. Profissionais que conhecem profundamente a regulação, as políticas fundiárias, os mecanismos de valuation e a jurisprudência recente estão mais preparados para responder aos novos desafios do setor imobiliário e promover justiça social.

Aspectos Controversos e Tendências Futuras

A questão do justo preço da terra remete a conflitos de interpretação: qual o limite entre a garantia do acesso à propriedade e a obrigação do Estado de não dilapidar o patrimônio público? Em que medida políticas de regularização fundiária podem ser vistas como programas de transferência indireta de ativos patrimoniais? Quando flexibilizar o valor prejudica a sustentabilidade das contas públicas?

Tais dilemas são enfrentados legislativamente – por sucessivas revisões legais e regulamentações – e judicialmente, com decisões que buscam harmonizar os valores constitucionais da propriedade, da dignidade da pessoa humana e da eficiência administrativa.

No cenário atual, percebe-se a valorização do papel social da advocacia especializada em regularização fundiária, capaz de contribuir na formulação de políticas públicas, atuar em conflitos coletivos e individuais ou propor soluções inovadoras de valuation ajustadas à realidade social brasileira. O aprimoramento técnico, aliado à compreensão do contexto econômico, geográfico e social, será determinante para profissionais que desejam protagonismo neste tema dinâmico e estratégico do Direito.

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Principais Insights sobre o Tema

A regularização fundiária é ferramenta estruturante para garantir a efetividade do direito de propriedade e promover justiça social no Brasil contemporâneo. O critério do preço justo, longe de ser absoluto, deve ser calibrado segundo parâmetros técnicos, sociais e legais, evitando distorções tanto para o ocupante quanto para o poder público.

Advogados e operadores do Direito precisam dominar as particularidades legais, doutrinárias e documentais desse processo, acompanhando tendências legislativas e jurisprudenciais para oferecer soluções adequadas e inovadoras.

O aprofundamento neste campo é não apenas recomendável, mas determinante para quem deseja diferenciar-se na advocacia, seja no âmbito consultivo, na atuação judicial ou na formulação de políticas públicas fundiárias.

Perguntas e Respostas Frequentes

1. Qual é o conceito de preço justo na regularização fundiária?

O preço justo é aquele definido por critérios legais, considerando o valor social da terra, a função social da propriedade e as condições econômicas dos ocupantes, podendo ser inferior ao valor de mercado.

2. A regularização fundiária pode ser gratuita?

Sim, em determinadas situações legais, especialmente em interesse social e para famílias de baixa renda, a legislação prevê gratuidade ou descontos na outorga do título.

3. Quais leis são fundamentais para compreender o tema?

A Lei 13.465/2017, o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e dispositivos da Constituição Federal, especialmente o artigo 5º, XXIII, e o artigo 183, além das normas estaduais e municipais aplicáveis.

4. Qual o papel do advogado no processo de regularização fundiária?

O profissional atua na orientação jurídica, organização documental, defesa em processos administrativos e judiciais, avaliação de critérios de preço e interlocução com órgãos públicos.

5. Como a valorização imobiliária futura é considerada na avaliação do preço?

O preço na regularização fundiária prioriza a condição social e o valor da ocupação atual, não o potencial de valorização especulativa futura, justamente para garantir o acesso efetivo à propriedade.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 13.465/2017

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-20/qual-o-preco-justo-da-terra-na-regularizacao-fundiaria/.