Reforma Tributária: Repasse do IVA em Locações Comerciais

O cenário jurídico brasileiro atravessa um momento de profunda transformação com a reforma tributária. Para os advogados que atuam nas áreas imobiliária e tributária, uma questão nevrálgica emerge das novas diretrizes fiscais: a repercussão econômica dos novos tributos sobre o consumo nos contratos de locação comercial.

A substituição de tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual — composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — altera a dinâmica de precificação e custos dos aluguéis comerciais.

O ponto central de debate não é apenas a incidência tributária, mas a possibilidade jurídica do repasse desse ônus financeiro ao locatário. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) oferece as bases, mas a interpretação contratual frente à nova legislação constitucional exige uma análise técnica refinada.

Neste artigo, exploraremos a viabilidade legal desse repasse, as cláusulas de “gross up”, a autonomia da vontade nas relações empresariais e como a advocacia deve se posicionar na revisão e elaboração de minutas contratuais.

O Princípio da Autonomia da Vontade na Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/91, em seu artigo 22, inciso VIII, estabelece como regra geral que o pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel é obrigação do locador. No entanto, o legislador inseriu uma ressalva fundamental: “salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

Esta ressalva é a pedra angular que permite a translação da carga econômica de tributos imobiliários, como o IPTU, para o inquilino. A dúvida que surge com a reforma tributária é se essa permissividade se estende aos tributos que incidem sobre a receita ou a operação de locação em si, e não apenas sobre a propriedade.

No âmbito das locações comerciais, a autonomia da vontade ganha ainda mais força. Diferente das locações residenciais, onde há um caráter protetivo social mais acentuado, as relações empresariais presumem uma paridade maior entre os contratantes.

O artigo 54 da Lei do Inquilinato, por exemplo, ao tratar de Shopping Centers, reforça que prevalecerão as condições livremente pactuadas. Essa lógica permeia a locação não residencial como um todo, permitindo que as partes definam a estrutura de custos do negócio jurídico.

A Natureza dos Novos Tributos: IBS e CBS na Locação

Para compreender a legalidade do repasse, é imprescindível entender a natureza dos novos tributos. O IVA Dual tem como característica a não cumulatividade plena e a incidência sobre operações com bens e serviços.

A locação, embora civilmente distinta da prestação de serviços, é capturada pela hipótese de incidência ampla da reforma tributária. A tributação recai sobre a operação econômica.

Se o locador é uma pessoa jurídica, a receita de aluguel é tributada. No regime anterior (PIS/COFINS), a discussão sobre o repasse direto era menos frequente em contratos típicos, muitas vezes embutida no preço. Com o IVA, que possui uma alíquota nominalmente mais alta e destacada, a transparência do custo fiscal aumenta.

Entender a A Nova Era dos Tributos: Reforma do Consumo na Prática é vital para que o advogado possa calcular o impacto real no contrato e aconselhar seu cliente sobre a viabilidade econômica da locação sob o novo regime.

A questão crucial é: o contrato permite o repasse de tributos sobre a receita? Se a cláusula contratual prevê apenas o repasse de “tributos incidentes sobre o imóvel” (natureza *propter rem*), o repasse do IVA pode ser contestado judicialmente. O IVA incide sobre a relação/receita, não diretamente sobre a coisa.

Cláusulas de “Gross Up” e a Redação Contratual

Em contratos de locação comercial sofisticados, especialmente os de longo prazo (“Built to Suit” ou locações em grandes empreendimentos), é comum a utilização de cláusulas de “gross up”.

Essas disposições visam garantir que o locador receba o valor líquido acordado, independentemente da variação da carga tributária. Se o tributo aumenta, o valor bruto do aluguel é reajustado automaticamente para manter a rentabilidade líquida preservada.

A validade dessas cláusulas tem sido amplamente reconhecida na jurisprudência, desde que pactuadas de forma clara entre partes empresariais. O Poder Judiciário tende a respeitar o *pacta sunt servanda* em relações B2B (business to business), salvo em casos de onerosidade excessiva imprevisível.

Contudo, a redação deve ser cirúrgica. Cláusulas genéricas que transferem “qualquer tributo futuro” podem ser interpretadas restritivamente. A especificidade é a melhor amiga da segurança jurídica.

Ao redigir novos instrumentos, o advogado deve especificar que o locatário arcará com tributos incidentes sobre a fatura, receita ou operação de locação, inclusive aqueles decorrentes da reforma tributária.

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O Risco da Onerosidade Excessiva e a Revisão Contratual

A transferência do ônus tributário, embora lícita em tese, encontra limites no equilíbrio econômico-financeiro do contrato. A aplicação imediata de uma alíquota cheia de IVA (após o período de transição) pode representar um aumento substancial no custo de ocupação para o inquilino.

Se esse aumento tornar o cumprimento da obrigação excessivamente oneroso, inviabilizando a atividade econômica do locatário, abre-se espaço para a aplicação da teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva (artigos 317 e 478 do Código Civil).

Ainda que a reforma tributária seja um fato público e notório, a extensão exata de seu impacto financeiro em cada contrato específico pode gerar debates. O advogado do locatário poderá argumentar que a base objetiva do negócio foi alterada.

Por outro lado, o locador defenderá que a recomposição do preço é necessária para manter o valor real da contraprestação, visto que a tributação é um custo da operação que foi alocado ao inquilino por contrato.

A solução muitas vezes passará pela negociação extrajudicial ou mediação, evitando o custo e a incerteza de uma Ação Revisional de Aluguel, que exige a comprovação de desproporção manifesta.

Locador Pessoa Física vs. Pessoa Jurídica

Um aspecto distintivo importante é a figura do locador. Na locação onde o senhorio é pessoa física, a tributação segue, em regra, a tabela progressiva do Imposto de Renda (IRPF). O IRPF é um tributo de natureza personalíssima e, portanto, insuscetível de repasse direto ao locatário.

Entretanto, se o locador é uma holding patrimonial ou administradora de bens (pessoa jurídica), a incidência do IBS/CBS é uma realidade. Essa distinção cria assimetrias no mercado.

Locatários podem passar a preferir locadores pessoas físicas para evitar a incidência do IVA, ou, inversamente, locadores pessoas jurídicas podem ter direito a créditos tributários que tornem a operação neutra para inquilinos que também sejam contribuintes do imposto.

Essa análise de crédito e débito tributário é o coração da não cumulatividade. Se o inquilino for uma empresa que pode se creditar do IBS/CBS pago no aluguel, o repasse do tributo deixa de ser um custo e passa a ser um fluxo de caixa neutro.

O problema reside quando o inquilino é um prestador de serviços no regime cumulativo ou uma entidade isenta que não toma crédito. Nesses casos, o imposto repassado vira custo puro (“custo na veia”), encarecendo a operação.

A Necessidade de Auditoria nos Contratos Vigentes

Diante das mudanças legislativas, a postura passiva é perigosa. Escritórios de advocacia e departamentos jurídicos devem realizar uma auditoria (“due diligence”) nos contratos de locação vigentes.

O objetivo é identificar cláusulas de repasse tributário e verificar sua abrangência. A cláusula fala em “impostos sobre a propriedade” ou “impostos sobre a locação”? Existe previsão de “novos tributos”?

Se o contrato for silente ou ambíguo, recomenda-se a celebração de um aditivo contratual para clarificar a responsabilidade pelo pagamento do novo IVA. Deixar para discutir o tema quando a guia de pagamento chegar é o caminho mais curto para o litígio.

Na ausência de acordo, a regra supletiva da Lei do Inquilinato (ônus do locador) tende a prevalecer se não houver clareza contratual em sentido oposto. O silêncio opera contra o repasse.

Estratégias de Negociação

Para o locador, o argumento central é a preservação da margem líquida do investimento imobiliário. Para o locatário, o foco é o Custo Total de Ocupação (CTO).

Uma estratégia viável é o compartilhamento do ônus durante o período de transição tributária, ou a readequação do valor base do aluguel para acomodar a nova carga tributária, mantendo o CTO estável.

A advocacia consultiva deve prover cálculos e cenários. Não basta dizer “a lei mudou”. É preciso demonstrar: “se não ajustarmos a cláusula X, o impacto será de Y% no fluxo de caixa”.

Jurisprudência e Tendências dos Tribunais

Embora a reforma seja recente e ainda careça de maturação jurisprudencial específica sobre o IBS/CBS em locações, podemos olhar para o histórico de decisões sobre o repasse de PIS/COFINS e IPTU.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantém entendimento consolidado de que, havendo previsão contratual expressa, é lícito ao locador repassar ao locatário os encargos tributários. A liberdade de contratar é o vetor interpretativo dominante em locações não residenciais.

A tendência é que os tribunais mantenham essa linha para o IVA, desde que a cláusula não seja abusiva e que o locatário tenha tido ciência inequívoca do custo. A transparência na formação do preço é exigência derivada da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil).

Advogados devem estar atentos aos precedentes que surgirão nos próximos anos, pois eles definirão os limites da “gross up clause” no novo sistema tributário nacional.

A advocacia imobiliária moderna não pode mais operar isolada do conhecimento fiscal. A interdisciplinaridade é a chave para a proteção patrimonial dos clientes.

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Insights para Profissionais do Direito

A reforma tributária transforma a locação comercial em uma operação que exige planejamento fiscal apurado. O simples contrato “padrão” de papelaria não oferece a segurança necessária para o repasse de encargos como IBS e CBS. A precisão terminológica nas minutas define quem pagará a conta.

A não cumulatividade do novo sistema tributário altera a percepção de custo. Para inquilinos que podem se creditar do imposto, o repasse pode ser irrelevante financeiramente. O advogado deve analisar o regime tributário de ambas as partes (locador e locatário) antes de negociar a cláusula de repasse.

A omissão contratual é o maior risco para o locador. Sem cláusula expressa transferindo a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre a receita/operação, a Lei do Inquilinato impõe o ônus ao proprietário. A revisão proativa dos contratos de longo prazo é medida de urgência.

A distinção entre tributos *propter rem* (como IPTU) e tributos sobre a atividade econômica (como o IVA) deve ser explicada didaticamente aos clientes. Muitos locatários resistirão ao repasse alegando que o imposto é “da empresa do locador”, exigindo habilidade de negociação baseada na liberdade contratual da Lei 8.245/91.

Perguntas e Respostas

1. O locador pode repassar automaticamente o novo IVA (IBS/CBS) para o inquilino em contratos antigos?
Depende da redação da cláusula contratual vigente. Se o contrato prevê genericamente o repasse de “quaisquer tributos presentes ou futuros incidentes sobre a locação”, há base para o repasse. Se a cláusula limita-se a “impostos sobre o imóvel” (como IPTU), o repasse automático é discutível e arriscado, sendo recomendável um aditivo.

2. A cobrança do IVA sobre o aluguel configura bitributação se o locador já paga Imposto de Renda?
Não. O Imposto de Renda incide sobre o acréscimo patrimonial (lucro/renda), enquanto o IBS e a CBS incidem sobre o consumo/operação de bens e serviços. São fatos geradores distintos e constitucionais, não configurando bis in idem.

3. O inquilino pode se recusar a pagar o IVA repassado alegando onerosidade excessiva?
A recusa extrajudicial pode levar ao despejo se houver previsão contratual do repasse. Contudo, o inquilino pode ajuizar uma ação revisional ou de resolução contratual alegando que a mudança tributária rompeu o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, tornando a prestação impagável, cabendo ao Judiciário decidir caso a caso.

4. Qual a diferença do impacto para inquilinos no Simples Nacional versus Lucro Real?
Inquilinos no Lucro Real geralmente podem tomar crédito do IBS/CBS pago no aluguel, abatendo de seus próprios impostos a pagar, o que neutraliza o custo. Inquilinos no Simples Nacional ou regimes cumulativos podem não ter direito ao crédito integral (dependendo da regulamentação final), transformando o tributo repassado em custo efetivo e encarecendo a locação.

5. É válida a cláusula que prevê o pagamento de aluguel “livre de impostos” (net rent)?
Sim, as cláusulas de “gross up” ou aluguel líquido são válidas em locações comerciais, baseadas no princípio da autonomia da vontade. Nelas, convenciona-se que o valor pago pelo inquilino deve ser suficiente para cobrir o aluguel desejado mais todos os tributos incidentes, garantindo o valor líquido ao locador.

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Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/91

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-19/locacao-comercial-o-iva-pode-ser-repassado-ao-inquilino/.