A intersecção entre o Direito Tributário e o Direito Imobiliário revela frequentemente conflitos normativos que desafiam a prática advocatícia. Um dos debates mais acalorados nesse cenário diz respeito à exigência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis nas aquisições realizadas em hasta pública. Muitos municípios brasileiros têm adotado a prática de exigir o pagamento do tributo logo após a assinatura do auto de arrematação. Essa conduta, contudo, esbarra em sólidos princípios constitucionais e regras basilares do Direito Civil.
Para o profissional do Direito, compreender a exata mecânica do fato gerador deste imposto é essencial para a proteção patrimonial do cliente. A antecipação da cobrança não é apenas um mero detalhe burocrático de arrecadação municipal. Ela configura uma grave distorção do sistema jurídico que gera impactos econômicos severos para os investidores do mercado imobiliário. Analisaremos, com profundidade dogmática, as razões pelas quais essa prática fiscal não se sustenta perante o ordenamento jurídico vigente.
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, inciso II, outorga aos Municípios a competência para instituir impostos sobre a transmissão de bens imóveis, por ato oneroso, entre vivos. O texto constitucional é preciso ao definir o âmbito material de incidência da norma tributária. A materialidade do imposto exige, indubitavelmente, a efetiva transferência da propriedade imobiliária de um sujeito para outro. Não basta a mera intenção ou a promessa de que a transferência ocorrerá no futuro.
No sistema jurídico brasileiro, a transferência da propriedade imóvel não se opera pelo simples acordo de vontades ou pela celebração de um contrato. O artigo 1.245 do Código Civil é categórico ao estabelecer que a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não for concretizado, o alienante continua sendo considerado o dono do imóvel. Portanto, o Direito Tributário deve importar do Direito Civil o conceito de transferência de propriedade para definir o momento exato do fato gerador.
O Código Tributário Nacional, em seu artigo 110, impede que a lei tributária altere a definição, o conteúdo e o alcance de institutos de Direito Privado utilizados pela Constituição para definir competências impositivas. Sendo assim, o fisco municipal não possui autonomia legislativa para considerar transmitida a propriedade em momento anterior ao registro cartorial. A tentativa de descolar o fato gerador tributário do ato de registro civil configura uma inconstitucionalidade material.
Quando analisamos a aquisição de um imóvel através de leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, a dinâmica processual impõe etapas específicas. O certame culmina com a lavratura do auto de arrematação, que, uma vez assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, torna-se perfeito, acabado e irretratável. No entanto, a irretratabilidade do auto não se confunde com a transferência do direito real de propriedade. O auto gera apenas um direito de crédito, um direito obrigacional de receber a coisa arrematada.
Para atuar nestas demandas com segurança, compreender os detalhes operacionais é fundamental, algo que pode ser aprofundado através do estudo rigoroso sobre a arrematação de bens em leilão e tributos. Após o auto, é necessário aguardar o decurso de prazos para eventuais embargos à arrematação e, superadas todas as impugnações, ocorre a expedição da carta de arrematação. É este documento, a carta de arrematação, que constitui o título translativo hábil a ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis.
Logo, exigir o pagamento do tributo no momento da expedição da carta, ou pior, logo após a assinatura do auto, é uma ilegalidade flagrante. O arrematante ainda não é proprietário do bem perante a lei. Se, por qualquer vicissitude processual, a arrematação for desfeita ou anulada antes do registro cartorial, o fato gerador do imposto jamais terá ocorrido. Exigir o tributo antes do registro é instituir uma presunção de incidência não albergada pelo ordenamento.
A obrigatoriedade do recolhimento antecipado gera distorções econômicas profundas no mercado de leilões. O investidor ou arrematante é forçado a descapitalizar-se para pagar um imposto sobre um bem que ainda não integrou seu patrimônio. Essa retenção de capital aumenta o custo de transação e reduz a atratividade das hastas públicas. O resultado sistêmico é a diminuição da liquidez dos bens levados a leilão, prejudicando o credor que busca a satisfação do seu crédito na execução.
Além do custo de oportunidade do capital imobilizado, há um risco jurídico considerável. Caso o leilão seja anulado posteriormente por vícios processuais, o arrematante que pagou o imposto antecipadamente terá que ingressar com uma ação de repetição de indébito contra a Fazenda Pública Municipal. O processo de restituição de tributos é notoriamente moroso e burocrático. O cidadão acaba submetido ao regime de precatórios, transformando o que deveria ser um investimento seguro em um litígio prolongado.
Essa prática municipal cria um cenário de enriquecimento sem causa do Estado em detrimento do contribuinte. O Município apropria-se de receitas tributárias derivadas de negócios jurídicos que não se aperfeiçoaram no plano dos direitos reais. A exigência do comprovante de quitação do imposto como condição para a expedição da carta de arrematação é uma forma de sanção política, utilizada de forma coercitiva e ilegítima para garantir a arrecadação.
O debate sobre o momento de incidência do imposto de transmissão já foi exaustivamente enfrentado pelo Supremo Tribunal Federal. A corte suprema, zelando pela correta interpretação do texto constitucional, firmou tese de repercussão geral no Tema 1124. O entendimento consolidado é de que o fato gerador do imposto apenas se perfectibiliza com a transferência efetiva da propriedade imobiliária. E essa transferência, repita-se, só ocorre mediante o registro em cartório.
A jurisprudência do STF afasta qualquer tentativa de legislação municipal que estabeleça marcos temporais anteriores, como a lavratura de escritura pública, a promessa de compra e venda ou a assinatura do auto de arrematação. A Suprema Corte reconhece que o princípio da legalidade tributária exige respeito absoluto aos contornos do Direito Privado na definição dos fatos geradores. Não há espaço para ficções jurídicas criadas pelo fisco para antecipar a arrecadação.
Apesar dessa clareza jurisprudencial, a litigiosidade se mantém alta. Muitas municipalidades, valendo-se da presunção de legitimidade de seus atos e da falta de conhecimento técnico de alguns contribuintes, continuam lavrando autos de infração e negando certidões. Isso exige que o advogado tributarista adote uma postura combativa, utilizando os remédios constitucionais adequados para afastar a coerção fiscal indevida antes mesmo que ela se concretize em execução fiscal.
Diante da insistência do fisco em cobrar o imposto de forma prematura, a advocacia preventiva e contenciosa ganha protagonismo. A via do Mandado de Segurança preventivo apresenta-se como a ferramenta processual mais adequada e célere. Através do *writ*, o advogado busca uma ordem judicial que impeça a autoridade coatora municipal de condicionar a emissão de guias ou a continuidade do processo de registro ao pagamento antecipado. O direito líquido e certo repousa na violação do artigo 156 da Constituição e do artigo 1.245 do Código Civil.
Outro ponto de atenção na defesa do arrematante diz respeito à base de cálculo do tributo. Além de cobrar no momento errado, os municípios frequentemente tentam utilizar o valor venal de referência, que costuma ser muito superior ao valor efetivo da arrematação. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, nas aquisições em hasta pública, a base de cálculo deve ser o valor efetivamente pago pelo arrematante, pois este representa o verdadeiro valor de mercado do bem naquela conjuntura específica.
A combinação de defesa do momento temporal correto e da base de cálculo adequada garante a integridade patrimonial do cliente. É essencial instruir a petição inicial com a cópia do auto de arrematação e demonstrar a iminência da lesão ao direito. A atuação estratégica evita o pagamento indevido e o posterior calvário da repetição de indébito, demonstrando o alto valor agregado da consultoria jurídica especializada em direito tributário e imobiliário.
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Insight 1. O fato gerador do imposto de transmissão possui um vínculo indissociável com o Direito Civil, exigindo o registro do título no Cartório de Imóveis para sua configuração material. A legislação municipal não pode alterar essa exigência constitucional.
Insight 2. O auto de arrematação constitui apenas um direito obrigacional entre as partes envolvidas no certame. Ele não transfere a propriedade e, portanto, não é o marco legal para a exigência de tributos sobre a transmissão de bens.
Insight 3. A cobrança antecipada gera uma distorção econômica severa no mercado de leilões. Ela imobiliza o capital do investidor de forma indevida e cria um risco financeiro desnecessário caso o leilão venha a ser anulado judicialmente.
Insight 4. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, consolidada no Tema 1124 de repercussão geral, é uma ferramenta processual poderosa. Ela garante a segurança jurídica de que a exação só pode ocorrer no ato do registro cartorial.
Insight 5. A atuação profilática do advogado através de Mandado de Segurança é a melhor estratégia para proteger o arrematante. Evitar o pagamento indevido é financeiramente mais eficiente do que buscar a restituição de valores através de precatórios.
Pergunta 1. O que caracteriza o momento exato para o pagamento do imposto de transmissão de imóveis?
Resposta 1. O momento exato, conforme delimitado pela Constituição Federal e pelo Código Civil, ocorre com o registro do título translativo, como a carta de arrematação ou a escritura pública, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Antes desse ato, a cobrança é considerada ilegal por antecipar um fato gerador que ainda não se concretizou no plano dos direitos reais.
Pergunta 2. Um município pode criar uma lei determinando a cobrança do imposto no momento da assinatura do auto de arrematação?
Resposta 2. Não. O Código Tributário Nacional proíbe expressamente que a legislação tributária altere conceitos de Direito Privado utilizados pela Constituição. Como a transferência de propriedade é definida pelo Código Civil mediante o registro, qualquer lei municipal que exija o tributo antes disso padece de inconstitucionalidade material, conforme entendimento pacificado pelo STF.
Pergunta 3. Qual o risco para o investidor em pagar o imposto antecipadamente caso o município exija?
Resposta 3. O principal risco é a descapitalização imediata aliada à possibilidade de anulação ou desfazimento da arrematação por recursos de terceiros ou do devedor originário. Se o leilão for desfeito, o arrematante terá que suportar um longo e custoso processo de repetição de indébito contra a Fazenda Municipal para recuperar o valor pago, muitas vezes recebendo apenas via precatório.
Pergunta 4. Qual deve ser a base de cálculo do tributo quando o imóvel é adquirido em hasta pública?
Resposta 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a base de cálculo nas aquisições por leilão deve ser o valor efetivamente pago pelo arrematante na hasta pública. Os municípios não podem impor o uso do valor de avaliação judicial ou do valor venal de referência caso estes sejam superiores ao valor da arrematação, pois o preço do leilão reflete o real valor de mercado daquela transação específica.
Pergunta 5. Qual é o instrumento jurídico mais adequado para combater a exigência antecipada feita pela prefeitura?
Resposta 5. O Mandado de Segurança preventivo é o instrumento processual mais recomendado. Ele permite resguardar o direito líquido e certo do contribuinte de não ser compelido ao recolhimento do tributo antes do registro imobiliário. Além de ser uma via mais rápida, não comporta condenação em honorários sucumbenciais, reduzindo os riscos financeiros para o cliente na busca pela tutela jurisdicional.
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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-abr-11/itbi-em-leiloes-imobiliarios-antecipacao-do-tributo-como-distorcao-economica-e-juridica/.
Domine a dinâmica da dispensa discriminatória. Abuso patronal, limites constitucionais, Lei 9.029/95 e Súmula 443 TST. Essencial para o Direito do Trabalho.
Entenda o Licenciamento Ambiental: fundamentos constitucionais, repartição de competências, desafios e segurança jurídica. Guia essencial para juristas.
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