O distrato no contexto de contratos de compra e venda de imóveis sobre a planta é tema frequentemente debatido na prática jurídica. O intenso volume de empreendimentos imobiliários e a complexidade das relações entre incorporadoras e adquirentes tornaram as regras do desfazimento contratual questão central para advogados e operadores do Direito Civil.
A necessidade de aprofundar-se no estatuto jurídico do distrato é crucial, sobretudo considerando os reflexos das alterações legislativas recentes e a evolução da jurisprudência dos tribunais superiores, que buscam assegurar equilíbrio, previsibilidade e justiça às partes envolvidas.
O distrato, previsto nos artigos 472 a 474 do Código Civil, consiste na extinção do contrato por mútuo consentimento. Todavia, no contexto da incorporação imobiliária, amplamente regido pela Lei nº 4.591/1964, e, mais recentemente, pela Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), as características e peculiaridades da resolução contratual por iniciativa de uma ou ambas as partes recebem disciplina detalhada, inclusive quanto à restituição de valores e penalidades.
Ao tratar de imóvel ainda em construção, a Lei nº 13.786/2018, em seu artigo 67-A, impõe limites claros ao percentual que pode ser retido pela incorporadora em caso de distrato imputável ao adquirente, bem como estabelece prazos e consequências para a devolução.
O distrato pode ser:
– Bilateral (por acordo entre as partes)
– Unilateral (por inadimplemento ou justo motivo)
Na aquisição de imóvel na planta, predominam os distratos unilaterais tanto por iniciativa do adquirente como do incorporador. Cada hipótese recebe tratamento diverso, especialmente quanto à obrigação de pagamento de multa e à forma de devolução das quantias adimplidas.
A multa contratual tem natureza compensatória e visa ressarcir perdas e despesas da parte lesada pelo inadimplemento. Porém, há limites para sua fixação: o artigo 413 do Código Civil prevê que a penalidade não pode exceder o valor da obrigação principal. A Lei nº 13.786/2018, especificamente para contratos de incorporação imobiliária, determina um teto de 25% a 50% do valor pago, a depender do regime de incorporação.
Nos casos em que o desfazimento ocorre por inadimplemento ou fortuito do adquirente, a multa funciona como mecanismo de equilíbrio e proteção do empreendedor. Por outro lado, a cobrança da penalidade depende de regularidade e boa-fé na execução contratual por parte da incorporadora, sobretudo na entrega do imóvel ou cumprimento de obrigações essenciais.
O atraso na entrega da unidade constitui descumprimento contratual relevante. Em razão do princípio do inadimplemento substancial e da prevenção (artigo 422 do Código Civil), a parte inadimplente não pode exigir a aplicação do pacto com base exclusiva na literalidade contratual, se ela própria deu causa à resolução.
Portanto, é entendimento consolidado que, demonstrado o atraso na entrega do imóvel sem justificativa idônea, resta afastada a possibilidade de cobrança da multa compensatória contra o adquirente em caso de distrato. Afinal, não é razoável onerar o consumidor por uma inexecução que não lhe foi imputável.
A doutrina e a jurisprudência convergem para o reconhecimento de que o adquirente não pode ser penalizado se o descumprimento originou-se de obrigações do incorporador. Nesses casos, frequentemente é majoritária a determinação de devolução integral das quantias pagas, eventualmente acrescidas de correção monetária e juros.
O principal debate jurídico gira em torno do percentual de retenção autorizado na hipótese de distrato, considerando a causa determinante do desfazimento contratual. A legislação admite que, existindo culpa exclusiva do empreendedor pelo descumprimento, o adquirente tem direito à devolução de todo o valor já adimplido, sem qualquer retenção a título de multa. Apenas despesas efetivas, como taxa de corretagem (se não houver vício), podem ser validamente abatidas.
Quando ocorre distrato por iniciativa do consumidor sem falhas do incorporador, a retenção segue os limites estipulados em lei e o que foi livremente pactuado no contrato, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
É fundamental observar ainda a obrigação de devolução à vista, especialmente nos casos em que o rompimento decorre de descumprimento do fornecedor, conforme pacificado no Superior Tribunal de Justiça.
A jurisprudência dos tribunais superiores tem reiterado o entendimento de que o retardo injustificado na conclusão da obra, aliado à ausência de entrega das chaves no prazo avençado, afasta a aplicação de cláusulas penais que onerem o adquirente.
Ademais, o atraso superior a 180 dias do prazo estipulado reforça o direito do consumidor de obter a resolução contratual com restituição de valores, inclusive como forma de desestímulo à conduta negligente de incorporadoras e fortalecimento da proteção contratual das partes hipossuficientes.
A boa-fé objetiva, prevista nos artigos 421 e 422 do Código Civil, constitui pedra angular no julgamento de controvérsias envolvendo distratos de imóveis. Condutas contrárias à confiança, lealdade e razoabilidade, tanto por parte do consumidor como da incorporadora, impactam decisivamente na distribuição de ônus, no cálculo de multas e no equilíbrio das prestações.
O Superior Tribunal de Justiça tem salientado que a função social do contrato e a justiça contratual impõem o controle das penalidades e fixações excessivas, além da reanálise de cláusulas abusivas, à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).
Adquirentes de imóveis na planta são equiparados a consumidores, sendo aplicáveis as normas de proteção consumerista. É vedada a imposição de vantagem excessiva ou cláusulas que impossibilitem ou dificultem a resolução do contrato por fato não imputável ao adquirente. A restituição dos valores e a eventual imposição de multas devem ser pautadas pelo equilíbrio, transparência e informações claras, sob pena de nulidade das cláusulas que oponham obstáculos irrazoáveis ao direito do consumidor.
Neste cenário, ampliar os estudos sobre incorporação imobiliária e contratos é vital para a atuação estratégica do advogado. O domínio teórico e prático do instituto pode ser adquirido por meio de especializações como a Pós-Graduação em Contratos Imobiliários.
Para a advocacia especializada, o correto enquadramento das cláusulas contratuais, análise de documentos, fundamentação adequada do pedido ou defesa de distrato são diferenciais. As orientações aos clientes devem ser rigorosamente alinhadas à jurisprudência dominante e à legislação em vigor, prevenindo litígios e assegurando previsibilidade e segurança jurídica.
O conhecimento prático dos prazos, fundamentos legais e do entendimento dos tribunais permite ao profissional oferecer consultoria assertiva, propor teses inovadoras e defender interesses patrimoniais relevantes de incorporadoras ou adquirentes.
O distrato de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente diante do atraso na entrega do imóvel, é tema de notório relevo jurídico e social. A atuação do advogado, a atualização constante e o domínio da legislação e jurisprudência são indispensáveis para garantir soluções equitativas e proteger direitos das partes contratantes.
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– O aprofundamento nas regras do distrato imobiliário é essencial para prevenir litígios onerosos e assegurar acordos justos.
– O exame detido das causas do desfazimento é o primeiro passo para fundamentar a correta aplicação de multas e restituições.
– O alinhamento entre prática e teoria, sobretudo quanto às nuances da Lei dos Distratos, eleva o padrão do serviço jurídico prestado.
– Estar atento às mudanças legislativas e entendimentos jurisprudenciais é obrigação do profissional que atua neste nicho.
– A especialização na área aperfeiçoa a capacidade de negociação, redação e gestão de contratos imobiliários performáticos.
1. O que é distrato de contrato imobiliário?
R: Trata-se da extinção do vínculo contratual relativo à compra e venda de imóvel, normalmente por mútuo consentimento, inadimplemento ou justo motivo.
2. Em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode ser punido com multa ao desistir do contrato?
R: Não. Sendo o atraso injustificado, a jurisprudência e a lei afastam a imposição de multa ao adquirente, assegurando-lhe a devolução integral dos valores pagos.
3. Qual o valor máximo de multa contratual que pode ser exigido do comprador no distrato?
R: A Lei nº 13.786/2018 determina teto de até 25% do valor pago em caso de distrato por culpa do comprador, podendo chegar a 50% em casos de patrimônio de afetação, salvo se a culpa for do vendedor.
4. O prazo para devolução das quantias já pagas no distrato é parcelado?
R: Não. Quando o distrato decorre de culpa da incorporadora, a devolução deve ser à vista e de forma integral, conforme a jurisprudência do STJ.
5. O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel na planta?
R: Sim. O adquirente é considerado consumidor e goza de toda a proteção prevista na legislação consumerista, incluindo cláusulas abusivas e direito à informação clara.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-18/atraso-em-entrega-de-imovel-afasta-cobranca-de-multa-em-distrato/.
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