Despejo na RJ: Propriedade Vence a Suspensão

A Tensão entre o Direito de Propriedade e a Preservação da Empresa: Ação de Despejo na Recuperação Judicial

A interseção entre a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) e a Lei de Recuperação de Empresas e Falência (Lei nº 11.101/2005) constitui um dos cenários mais complexos e debatidos no Direito Empresarial e Processual Civil brasileiro.

O ponto nevrálgico dessa discussão reside na colisão de princípios fundamentais: de um lado, o direito de propriedade e a autonomia da vontade do locador; de outro, o princípio da preservação da empresa e sua função social.

Para advogados e juristas, compreender as nuances jurisprudenciais sobre a suspensão ou prosseguimento de ações de despejo contra empresas em recuperação judicial é vital para a defesa eficiente dos interesses de credores e devedores.

A análise técnica deste tema exige um afastamento do senso comum de que a recuperação judicial blinda a empresa de todas as investidas judiciais. A realidade dogmática e pretoriana é bem mais refinada.

O chamado stay period, ou período de blindagem, previsto no artigo 6º da LREF, não possui caráter absoluto, especialmente quando confrontado com direitos de terceiros proprietários que não se submetem integralmente ao concurso de credores.

O Stay Period e seus Limites Objetivos

O instituto da suspensão das ações e execuções contra o devedor em recuperação judicial tem por finalidade permitir que a empresa em crise reorganize seu fluxo de caixa e negocie com seus credores sem a pressão iminente de expropriações patrimoniais.

Contudo, a interpretação desse dispositivo deve ser sistemática. A suspensão visa proteger o patrimônio da empresa devedora, ou seja, os bens que integram o ativo da recuperanda.

Aqui surge a primeira distinção crucial para o operador do Direito: a posse versus a propriedade. No contrato de locação, a empresa recuperanda detém apenas a posse direta do imóvel, enquanto a propriedade permanece na esfera jurídica do locador.

Portanto, a ação de despejo não visa expropriar um bem da empresa (o que seria vedado pela blindagem), mas sim retomar um bem que jamais pertenceu a ela.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou-se no sentido de que a recuperação judicial não pode significar uma “moratória irrestrita” ou um salvo-conduto para o inadimplemento de obrigações correntes, especialmente aquelas essenciais para a manutenção de contratos com terceiros.

Para entender a profundidade dessas relações contratuais no ambiente corporativo, a especialização é fundamental. O aprofundamento acadêmico, como o oferecido na Pós-Graduação em Direito Empresarial, permite ao advogado navegar com segurança nessas águas turbulentas da insolvência empresarial.

A Natureza Extraconcursal do Crédito e a Retomada da Posse

É imperativo diferenciar a cobrança dos aluguéis atrasados da pretensão de despejo. Os créditos decorrentes de aluguéis vencidos antes do pedido de recuperação judicial submetem-se, via de regra, aos efeitos da recuperação (são créditos concursais).

Entretanto, a pretensão de despejo, motivada pelo inadimplemento ou pelo término do prazo contratual, possui natureza distinta. Ela é uma ação de conhecimento ou executiva lato sensu que visa a rescisão contratual e a retomada da coisa.

O entendimento predominante é que o direito de propriedade do locador não pode ser aniquilado pela crise econômico-financeira da locatária.

Obrigar o locador a manter o contrato sem receber a contraprestação (aluguel) equivaleria a forçá-lo a financiar a recuperação da empresa devedora compulsoriamente, o que viola a lógica econômica do Direito e o direito constitucional de propriedade.

A Inaplicabilidade da Trava Bancária e a Essencialidade do Bem

Um argumento frequentemente utilizado pelas defesas das empresas recuperandas é a “essencialidade do bem” para a manutenção da atividade produtiva.

Embora o juízo universal da recuperação tenha competência para decidir sobre a constrição de bens essenciais, essa regra tem sido mitigada quando se trata de bens de terceiros, como é o caso do imóvel locado.

Diferentemente da alienação fiduciária, onde há uma discussão específica sobre a trava bancária e a consolidação da propriedade, na locação simples, a jurisprudência tende a favorecer o locador.

O raciocínio jurídico é que a essencialidade do bem não autoriza a posse gratuita. Se o imóvel é essencial para a empresa, ela deve priorizar o pagamento dos aluguéis (créditos extraconcursais, se vencidos após o pedido) para mantê-lo.

A falta de pagamento rompe o sinalagma contratual, autorizando o despejo.

Conflito de Competência: Juízo Cível vs. Juízo Universal

Uma questão processual recorrente é o conflito de competência. Quem deve julgar o despejo e a eventual ordem de desocupação? O juízo cível onde tramita a ação de despejo ou o juízo da recuperação judicial?

Historicamente, houve oscilação na jurisprudência. No entanto, o entendimento mais atual e robusto aponta que a ação de despejo, por demandar quantia ilíquida (na fase de conhecimento) e versar sobre rescisão contratual, não se suspende.

Mais do que isso, a execução da ordem de despejo não depende de autorização do juízo da recuperação, salvo em situações excepcionalíssimas onde se demonstre risco irreversível e imediato à existência da empresa, o que é raro.

A competência do juízo da recuperação atrai as execuções de valores devidos (créditos), mas não necessariamente a retomada da posse fundamentada na Lei 8.245/91.

O advogado deve estar atento para manejar os instrumentos processuais corretos, como o Agravo de Instrumento ou suscitar Conflito de Competência, dependendo da posição que ocupa no litígio.

O domínio dessas estratégias processuais é uma competência desenvolvida em estudos avançados, como na Pós-Graduação em Direito Civil e Processo Civil, onde a instrumentalidade das formas é analisada sob a ótica da efetividade jurisdicional.

Impactos Econômicos e Segurança Jurídica

A análise econômica do Direito (Law and Economics) oferece um suporte teórico valioso para este tema. A suspensão de ações de despejo geraria uma externalidade negativa no mercado imobiliário.

Se locadores soubessem que, em caso de recuperação judicial do inquilino, ficariam impedidos de retomar o imóvel por longos períodos sem receber aluguel, o risco seria precificado.

Isso resultaria em aluguéis mais caros para todas as empresas ou na exigência de garantias excessivas, prejudicando o próprio ambiente de negócios que a Lei 11.101/2005 visa proteger.

Portanto, a decisão de não suspender o despejo atende não apenas à legalidade estrita, mas também à eficiência econômica e à segurança jurídica.

Garante-se que o instituto da recuperação judicial não seja utilizado como escudo para o enriquecimento sem causa em detrimento do patrimônio alheio.

Estratégias para o Locador (Credor)

Para o advogado do locador, a estratégia deve focar na demonstração de que a ação de despejo não é uma cobrança de dívida sujeita ao concurso, mas um exercício do direito potestativo de resolução contratual.

É fundamental peticionar demonstrando que o crédito referente aos aluguéis pós-pedido de recuperação é extraconcursal e que a manutenção da posse sem pagamento configura confisco privado.

Estratégias para a Recuperanda (Devedora)

Para a defesa da empresa, o foco deve ser a negociação. Juridicamente, a tese da “essencialidade” é a última barreira, mas, como visto, frágil perante a falta de pagamento.

A melhor estratégia jurídica muitas vezes envolve a proposição de acordos no plano de recuperação ou incidentes processuais que busquem ganhar tempo para a regularização do fluxo de caixa, evitando o colapso da operação que ocorreria com a perda do ponto comercial.

Conclusão

A dicotomia entre a proteção da empresa e o direito de propriedade encontra na ação de despejo um de seus capítulos mais desafiadores.

O entendimento atual de que a ação de despejo não deve ser suspensa pelo deferimento da recuperação judicial reflete um amadurecimento do sistema jurídico brasileiro.

Reconhece-se que a preservação da empresa não pode ocorrer às custas do esvaziamento dos direitos de propriedade de terceiros.

Para o profissional do Direito, isso impõe um dever de atualização constante. Não basta conhecer a letra fria da lei; é necessário compreender a dinâmica dos tribunais superiores e a interconexão entre os diferentes ramos do Direito.

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Insights sobre o Tema

* Natureza da Ação: O despejo visa a retomada da posse (direito real/obrigacional), não a expropriação de patrimônio da devedora, fugindo da lógica da suspensão obrigatória.
* Distinção de Créditos: Aluguéis vencidos antes do pedido são concursais; aluguéis vencidos depois são extraconcursais e devem ser pagos pontualmente sob pena de despejo.
* Jurisprudência do STJ: A Corte Superior tem entendimento consolidado de que a proibição de atos constritivos não alcança a retomada da posse pelo proprietário locador.
* Risco Sistêmico: Impedir o despejo aumentaria o risco do mercado de locações comerciais, prejudicando a economia como um todo.
* Competência: Em regra, a ação de despejo tramita no juízo cível, não sendo atraída pelo juízo universal da recuperação, salvo decisões teratológicas ou excepcionalíssimas sobre bens essenciais (tese cada vez mais restrita).

Perguntas e Respostas

1. O stay period suspende automaticamente todas as ações contra a empresa em recuperação?

Não. O stay period suspende ações e execuções de créditos sujeitos à recuperação judicial. Ações que demandam quantia ilíquida (processos de conhecimento) e ações de despejo (que visam a retomada da posse e não a execução de valores da massa) geralmente prosseguem normalmente.

2. A empresa em recuperação judicial pode ser despejada se não pagar o aluguel durante o processo?

Sim. A recuperação judicial não isenta a empresa de pagar suas obrigações correntes. Se a empresa deixar de pagar os aluguéis vencidos após o pedido de recuperação, o locador tem o direito de mover ação de despejo, e a ordem de desocupação pode ser cumprida.

3. O imóvel locado pode ser considerado “bem essencial” e impedir o despejo?

Embora a empresa possa alegar essencialidade, o entendimento majoritário do STJ é que essa classificação protege bens de capital da empresa contra expropriação por dívidas, mas não autoriza a manutenção da posse de imóvel de terceiro (locador) sem o devido pagamento dos aluguéis. A propriedade do terceiro prevalece.

4. Onde deve ser ajuizada a ação de despejo contra empresa em recuperação: no Juízo Cível ou no Juízo da Recuperação?

A ação de despejo deve ser ajuizada e tramitar no Juízo Cível competente (conforme foro de eleição ou localização do imóvel). O Juízo da Recuperação Judicial (Universal) geralmente não atrai a competência para julgar a ação de conhecimento de despejo.

5. O que acontece com os aluguéis atrasados anteriores ao pedido de recuperação judicial?

Os aluguéis vencidos até a data do pedido de recuperação judicial são considerados créditos concursais. O locador não pode despejar a empresa com base apenas nessa dívida antiga, devendo habilitar seu crédito no quadro geral de credores e receber conforme o plano de recuperação aprovado. O despejo geralmente se fundamenta no inadimplemento dos aluguéis correntes (pós-pedido).

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Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/1991

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-24/acao-de-despejo-nao-deve-ser-suspensa-durante-a-recuperacao-judicial/.