O Arbitramento de Aluguéis pelo Uso Exclusivo de Imóvel Comum na Dissolução Conjugal
A dissolução da sociedade conjugal ou o término da união estável inaugura uma fase complexa de reorganização patrimonial entre as partes envolvidas. Um dos pontos de maior litigiosidade reside na fruição dos bens adquiridos durante a convivência, especialmente quando um dos cônjuges ou companheiros permanece residindo no imóvel comum enquanto o outro se retira do lar.
Juridicamente, a questão central não se resume apenas ao Direito de Família, mas transborda para o Direito das Coisas, especificamente no que tange às normas de condomínio. O ordenamento jurídico brasileiro veda o enriquecimento sem causa, princípio este que fundamenta a pretensão de cobrança de aluguéis ou, tecnicamente, de indenização pelo uso exclusivo de bem comum.
É imperativo compreender que, embora a nomenclatura popular utilize o termo “aluguel”, não estamos diante de um contrato de locação típico regido pela Lei do Inquilinato. Trata-se de uma obrigação de cunho indenizatório. O fundamento legal encontra-se nos artigos 1.319 e 884 do Código Civil. O coproprietário que não usufrui do bem sofre um prejuízo patrimonial, enquanto aquele que detém a posse exclusiva aufere um benefício econômico que deve ser compensado.
A compreensão aprofundada sobre como o fim do vínculo afetivo impacta o patrimônio é essencial para o advogado. Para entender as nuances iniciais desse rompimento, recomenda-se o Curso sobre Casamento e Dissolução da Sociedade Conjugal, que aborda as bases para a correta qualificação dos bens.
Durante muito tempo, a jurisprudência oscilou quanto ao momento em que tal indenização seria exigível. A discussão girava em torno dos institutos da mancomunhão e do condomínio. A mancomunhão refere-se ao estado dos bens antes da partilha, onde o patrimônio pertence ao casal como um todo, sem distinção de cota-parte definida. O condomínio, por sua vez, estabelece-se após a partilha, onde cada ex-cônjuge possui uma fração ideal do imóvel.
Historicamente, entendia-se que a cobrança de aluguéis só seria cabível após a efetiva partilha de bens, momento em que a mancomunhão se extinguia e nascia o condomínio. Enquanto perdurasse a mancomunhão, presumia-se que o uso do imóvel por um dos cônjuges decorria de um comodato gratuito tácito.
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento diverso e mais moderno, alinhado à vedação do enriquecimento ilícito. A corte superior passou a admitir o arbitramento de aluguéis mesmo antes da partilha dos bens, desde que haja a separação de fato e o uso exclusivo seja inequívoco.
Essa mudança de paradigma exige que o advogado esteja atento à data da separação de fato como marco temporal relevante. O simples fato de a partilha não ter sido formalizada não autoriza mais que uma das partes usufrua gratuitamente do patrimônio construído pelo esforço comum, em detrimento da outra parte que, muitas vezes, precisa arcar com despesas de moradia em outro local.
Para que a pretensão de arbitramento de aluguel prospere, é necessário preencher requisitos específicos. O primeiro deles é a prova inconteste da copropriedade ou, no caso de bens não registrados, a demonstração robusta do direito à meação sobre o imóvel em litígio.
O segundo requisito é a demonstração do uso exclusivo por uma das partes. Se o imóvel estiver vazio ou se ambas as partes ainda residirem sob o mesmo teto, não há que se falar em indenização. O uso deve ser excludente, impedindo o outro coproprietário de exercer seus atributos dominiais.
Um ponto nevrálgico na estratégia processual diz respeito ao termo inicial da obrigação de pagar. A jurisprudência majoritária aponta que os valores são devidos a partir da citação válida no processo de arbitramento ou da notificação extrajudicial que constitua o ocupante em mora.
Isso significa que não há retroatividade automática à data da separação de fato. O silêncio da parte que saiu do imóvel pode ser interpretado como consentimento para o uso gratuito até que haja uma oposição formal. Portanto, a inércia do advogado em notificar a parte contrária ou ajuizar a ação pode custar meses ou anos de indenização perdida para o cliente.
Uma dúvida recorrente na prática forense refere-se à competência para julgar o pedido de arbitramento de aluguel. Quando o pedido é feito de forma autônoma, após o divórcio, a competência é das Varas Cíveis, pois a matéria é eminentemente patrimonial e regida pelas regras de condomínio.
No entanto, é cada vez mais comum a cumulação de pedidos dentro da própria ação de divórcio ou dissolução de união estável. Nesses casos, a Vara de Família atrai a competência, visando a economia processual e a resolução integral do conflito. O profissional deve avaliar estrategicamente qual o melhor caminho, considerando a celeridade e a especialização do juízo.
O valor da indenização geralmente corresponde à metade do valor de mercado do aluguel do imóvel, presumindo-se a meação de 50% para cada parte, salvo regime de bens ou acordo diverso. A avaliação deve ser feita por perito judicial ou através da apresentação de laudos de corretores idôneos.
É fundamental que o advogado saiba manejar as possíveis compensações. O ocupante do imóvel, muitas vezes, arca sozinho com despesas propter rem, como IPTU e taxas condominiais. Essas despesas, em regra, deveriam ser rateadas entre os coproprietários.
Assim, na fase de liquidação ou cobrança, é possível que o valor da indenização pelo uso seja abatido da metade das despesas de manutenção do imóvel pagas exclusivamente pelo ocupante. Contudo, despesas de consumo (água, luz, internet) são de responsabilidade exclusiva de quem usufrui do bem e não entram nesse cálculo compensatório.
Um argumento de defesa frequentemente utilizado é a presença de filhos comuns residindo no imóvel com o genitor ocupante. A tese defensiva sustenta que o imóvel serve de residência para a prole e, portanto, a cobrança de aluguel seria indevida ou deveria ser mitigada, confundindo-se com a obrigação alimentar.
O entendimento predominante, entretanto, separa as obrigações. O dever de prestar alimentos aos filhos é distinto do direito real de propriedade do ex-cônjuge. O fato de os filhos residirem no imóvel não retira, por si só, o direito do coproprietário de receber pela sua parte no patrimônio imobilizado.
O que ocorre, na prática, é que o valor da prestação alimentícia (in natura, consubstanciada na moradia) pode ser revisto em ação própria de alimentos, mas não serve como excludente automática da obrigação de indenizar pelo uso da coisa comum na esfera cível ou de família referente à partilha.
Do lado da defesa, além da compensação por despesas do imóvel, existem situações excepcionais. Casos envolvendo medidas protetivas da Lei Maria da Penha requerem uma análise cautelosa. Se o afastamento do lar ocorreu por ordem judicial devido à violência doméstica, impor imediatamente o pagamento de aluguel à vítima pode ser considerado um desequilíbrio e uma penalização indevida naquele momento processual específico.
Outra linha de defesa é a inexistência de oposição. Se o autor da ação nunca manifestou interesse em vender, alugar ou retomar o imóvel, e permitiu o uso por longo período sem contestação, pode-se arguir a supressio (perda de um direito pelo não exercício ao longo do tempo), embora seja uma tese de difícil acolhimento diante do direito de propriedade, mas válida para modular o termo inicial da cobrança.
A atuação diligente requer a formalização de todas as comunicações entre as partes. E-mails, mensagens de texto e notificações cartorárias servem como prova da oposição ao uso exclusivo gratuito. A ausência dessas provas fragiliza o pleito indenizatório retroativo.
O Direito de Família e Sucessões, interligado com o Direito Imobiliário, exige do advogado uma visão multidisciplinar. Não basta conhecer o Código Civil; é preciso entender de processo, de avaliação imobiliária e da jurisprudência atualizada dos tribunais superiores.
Erros na definição do rito, na escolha da competência ou na formulação dos quesitos para a perícia de avaliação podem resultar na improcedência do pedido ou na fixação de valores irrisórios. O domínio técnico sobre a transição da mancomunhão para o condomínio é o diferencial que permite ao advogado garantir o justo retorno financeiro sobre o patrimônio de seu cliente.
Quer dominar o tema de partilhas, indenizações e regime de bens e se destacar na advocacia familiarista? Conheça nosso curso Pós-Graduação em Advocacia no Direito de Família e Sucessões e transforme sua carreira com conhecimento prático e aprofundado.
A jurisprudência atual do STJ privilegia a vedação ao enriquecimento sem causa em detrimento do formalismo da partilha concluída. O advogado deve focar na prova da separação de fato e na notificação imediata.
A natureza da verba é indenizatória e não locatícia, o que afasta a aplicação direta da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) em diversos aspectos procedimentais, como a ação de despejo, que é inadequada para remover o ex-cônjuge coproprietário. A via correta para retomada seria a extinção de condomínio com alienação judicial.
As despesas de IPTU e condomínio são obrigações propter rem e devem ser rateadas na proporção da propriedade, podendo ser compensadas no valor do aluguel devido pelo ocupante, exigindo cálculo aritmético preciso na fase de cumprimento de sentença.
O termo inicial da cobrança é a citação ou notificação. A retroatividade à data da saída do lar é tese vencida na maioria dos tribunais, salvo prova de acordo prévio descumprido. A inércia opera contra o credor.
A presença de filhos não anula o direito de propriedade do ex-cônjuge. A moradia dos filhos deve ser equacionada na verba alimentar, não confundindo o patrimônio comum do ex-casal com o dever de sustento da prole.
1. O ex-cônjuge pode ser despejado se não pagar o aluguel arbitrado?
Não. Como o ex-cônjuge também é proprietário do imóvel, não cabe ação de despejo regida pela Lei do Inquilinato. A via adequada para solucionar a inadimplência e a disputa sobre o imóvel é a ação de extinção de condomínio, que levará à venda do bem (alienação judicial) para divisão do dinheiro, descontando-se as dívidas de indenização pendentes.
2. É possível cobrar aluguel se o imóvel ainda estiver financiado?
Sim, é possível, mas o cálculo é mais complexo. A indenização deve incidir sobre a cota-parte quitada ou sobre o valor de mercado, dependendo de quem está pagando as parcelas do financiamento. Se o ocupante paga integralmente o financiamento sozinho, isso pode ser usado para abater ou até zerar o valor do aluguel, a depender da proporção entre o valor da parcela e o valor locativo de mercado.
3. O aluguel é devido desde o dia em que um dos cônjuges saiu de casa?
Em regra, não. A jurisprudência majoritária entende que o aluguel é devido apenas a partir do momento em que o ocupante é constituído em mora, o que ocorre com a Notificação Extrajudicial formal ou com a Citação na ação judicial. O período anterior é considerado como um comodato (empréstimo gratuito) tácito.
4. Quem deve pagar o IPTU e o condomínio durante o uso exclusivo?
Enquanto não houver a partilha e a regularização, a responsabilidade perante o fisco e o condomínio é solidária ou dos proprietários. Porém, na relação entre o ex-casal, quem ocupa o imóvel deve arcar com as despesas ordinárias de consumo. Já as despesas de propriedade (IPTU, cotas de condomínio extraordinárias e ordinárias) devem ser rateadas ou, se pagas integralmente pelo ocupante, podem ser descontadas do valor do aluguel que ele deve pagar ao outro.
5. Se o casal tem filhos morando no imóvel, o aluguel é cancelado?
Não automaticamente. O direito dos filhos à moradia é garantido pela pensão alimentícia. O fato de os filhos morarem com a mãe ou o pai no imóvel comum não retira o direito do outro ex-cônjuge de receber aluguel pela sua metade do patrimônio. Contudo, o juiz pode analisar o caso concreto e considerar o valor da moradia ao fixar os alimentos, equilibrando as obrigações sem anular o direito de propriedade.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em Código Civil Brasileiro
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-03/mulher-deve-pagar-aluguel-pelo-uso-exclusivo-de-imovel-comprado-com-ex-marido/.
JCP: natureza jurídica e tributária. Guia para advogados sobre dedução, IRRF e limites dos Juros Sobre Capital Próprio. Otimize o planejamento fiscal e evite glosas.
Arbitramento de aluguéis em divórcios: indenização por uso exclusivo de imóvel comum. Conheça o STJ, mancomunhão e dicas para advogados. Essencial!
JCP: natureza jurídica e tributária. Guia para advogados sobre dedução, IRRF e limites dos Juros Sobre Capital Próprio. Otimize o planejamento fiscal e evite glosas.
Arbitramento de aluguéis em divórcios: indenização por uso exclusivo de imóvel comum. Conheça o STJ, mancomunhão e dicas para advogados. Essencial!
