Registro de união estável em imóveis e efeitos perante terceiros

A publicidade da união estável em negócios imobiliários exige registro no cartório de imóveis para produzir efeitos perante terceiros. Sem esse registro, o regime patrimonial pactuado entre os conviventes não vincula compradores, vendedores ou credores. Essa formalidade protege a segurança jurídica das transações e evita litígios futuros sobre direitos reais imobiliários.

O que a legislação brasileira estabelece sobre o registro da união estável?

O artigo 1.725 do Código Civil determina que na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais o regime da comunhão parcial de bens. Esse dispositivo permite que os conviventes estabeleçam regime diverso mediante contrato, mas a eficácia perante terceiros depende de publicidade registral. A Lei de Registros Públicos, especialmente o artigo 167, inciso I, item 41, da Lei 6.015/1973, prevê expressamente o registro de escrituras de contrato de convivência. Esse registro confere oponibilidade erga omnes ao regime patrimonial escolhido pelos companheiros, tornando-o conhecível por todos os interessados em negócios jurídicos com os conviventes. O artigo 1.657 do Código Civil reforça que as convenções antenupciais não terão efeito perante terceiros senão depois de registradas, em obrigação acessória da escritura pública, no registro de imóveis do domicílio dos cônjuges. Embora redigido originalmente para casamento, esse princípio é aplicado por analogia às uniões estáveis, conforme entendimento consolidado. A ausência de registro implica que o regime patrimonial acordado produz efeitos apenas entre os conviventes. Terceiros de boa-fé que contratam com um dos companheiros podem desconhecer legitimamente a existência de restrições patrimoniais, comprometendo a segurança de negócios imobiliários e gerando passivos para todas as partes envolvidas.

Como os tribunais superiores têm decidido sobre a necessidade de publicidade registral?

O Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que o contrato de convivência não registrado não produz efeitos perante terceiros. Em diversos julgados, a Corte afirmou que a publicidade registral é requisito indispensável para opor o regime patrimonial da união estável a compradores, credores e demais interessados em negócios jurídicos. Há precedentes que protegem o terceiro de boa-fé que adquire imóvel de apenas um dos conviventes quando não há registro da união estável. Nesses casos, mesmo existindo união estável de fato, a ausência de publicidade impede que o outro companheiro reivindique direitos sobre o bem alienado, prevalecendo a proteção à aparência e à confiança legítima. Alguns tribunais estaduais têm enfrentado situações em que o comprador conhecia a união estável, ainda que não registrada. Nessas hipóteses, há decisões afastando a boa-fé do adquirente e reconhecendo direitos do convivente preterido, especialmente quando demonstrada má-fé ou conluio para fraudar direitos. A questão probatória torna-se central nesses litígios. Existe também discussão sobre imóveis adquiridos na constância da união estável, mas registrados apenas em nome de um dos conviventes. Parcela da jurisprudência reconhece presunção de esforço comum, mas exige que o outro companheiro comprove a existência da união no período de aquisição, gerando insegurança para quem adquire imóveis de pessoas que vivem em união estável não formalizada.

Como essa exigência impacta a prática advocatícia em transações imobiliárias?

Na consultoria preventiva, é essencial incluir no checklist de due diligence a verificação do estado civil do vendedor ou comprador. Identificada união estável, deve-se exigir certidão do registro de imóveis confirmando se há contrato registrado e qual regime patrimonial vigente. Essa cautela evita questionamentos posteriores sobre a validade do negócio. Quando o cliente pretende vender imóvel adquirido na constância de união estável, mesmo que registrado apenas em seu nome, recomenda-se a participação do companheiro no negócio ou, ao menos, sua anuência expressa. Essa prática reduz drasticamente o risco de ação anulatória futura e facilita a aceitação do título pelo comprador e por instituições financeiras. Para contratos de financiamento imobiliário, os bancos rotineiramente exigem a participação de ambos os conviventes como devedores solidários ou, minimamente, a anuência do companheiro não adquirente. O advogado que assessora a operação deve orientar sobre as implicações do regime patrimonial e negociar cláusulas que protejam todas as partes envolvidas. Em litígios, a ausência de registro pode fundamentar tanto a defesa quanto a pretensão, dependendo da posição do cliente. Se você representa o terceiro adquirente de boa-fé, a falta de publicidade é argumento central para afastar pretensões do convivente preterido. Já representando o companheiro prejudicado, a estratégia passa por demonstrar má-fé ou conhecimento da união estável pelo adquirente. A orientação ao cliente que vive em união estável deve incluir explicação clara sobre a importância do registro do contrato de convivência. Demonstrar que poucos minutos em cartório podem evitar anos de litígio agrega valor ao atendimento e diferencia o profissional que trabalha com planejamento patrimonial e sucessório integrado.

Perguntas frequentes

Fontes

• Pauta sugerida pela cobertura de: ConJur

Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial. As citações de lei e de artigos de código foram conferidas no texto oficial publicado pelo Planalto.