O Direito Imobiliário e a Proteção do Consumidor nos Contratos de Multipropriedade
O cenário jurídico brasileiro sofreu alterações significativas com a introdução formal do instituto da multipropriedade no Código Civil, trazida pela Lei 13.777 de 2018. Este modelo, também conhecido como time-sharing em jurisdições de common law, permite que um mesmo bem imóvel tenha diversos titulares. Cada um destes detém uma fração ideal da propriedade, atrelada a um direito de uso e gozo exclusivo por um período determinado de tempo no ano. A complexidade jurídica reside na natureza híbrida deste instituto, que mescla características de direito real clássico com obrigações propter rem e, invariavelmente, relações de consumo.
Para o profissional do Direito, compreender a multipropriedade exige ir além da análise superficial da legislação civilista. É necessário observar a dinâmica econômica que impulsiona esses empreendimentos, geralmente situados em polos turísticos e comercializados através de técnicas de marketing agressivas. A relação estabelecida entre a incorporadora ou administradora hoteleira e o adquirente é, em sua esmagadora maioria, uma relação de consumo típica. O adquirente é o destinatário final do produto imobiliário, caracterizando-se a vulnerabilidade técnica, jurídica e econômica frente ao fornecedor.
A positivação da multipropriedade no Artigo 1.358-C do Código Civil trouxe segurança jurídica ao permitir o registro imobiliário individualizado das frações de tempo. Contudo, a segurança registral não eliminou os conflitos contratuais. Pelo contrário, o volume de litígios envolvendo pedidos de rescisão contratual e devolução de valores pagos aumentou exponencialmente. Isso ocorre porque a decisão de compra, muitas vezes tomada em momentos de lazer e sob forte apelo emocional, tende a ser revista pelo consumidor após o retorno à racionalidade do cotidiano.
Neste contexto, a atuação do advogado requer um domínio profundo sobre a intersecção entre a Lei de Distratos (Lei 13.786/2018), o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A aparente antinomia entre as normas deve ser resolvida através do diálogo das fontes, sempre priorizando a proteção da parte vulnerável e a função social do contrato. O advogado que domina essas nuances consegue construir teses mais robustas, seja na defesa das incorporadoras, seja no patrocínio dos interesses dos consumidores.
Um dos pontos nevrálgicos nas disputas judiciais envolvendo multipropriedade é o exercício do direito de arrependimento. O Código de Defesa do Consumidor, em seu Artigo 49, estabelece o prazo de sete dias para que o consumidor desista do contrato, sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial. A jurisprudência consolidou o entendimento de que estandes de vendas montados em hotéis, resorts ou locais de trânsito turístico equiparam-se à venda fora do estabelecimento. O ambiente é preparado para envolver o cliente, reduzindo sua capacidade de reflexão crítica sobre as cláusulas contratuais e o impacto financeiro de longo prazo.
A Lei do Distrato incorporou essa lógica especificamente para o mercado imobiliário. O Artigo 67-A, parágrafo 10, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018, reforça que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede da incorporadora permitem o exercício do direito de arrependimento no prazo improrrogável de sete dias, com a devolução integral dos valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. É fundamental que o operador do direito atente para a formalidade exigida no exercício desse direito. A notificação deve ser inequívoca e enviada por carta registrada com aviso de recebimento ou outro meio que garanta a prova da comunicação.
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A controvérsia surge quando o pedido de cancelamento ocorre após o decurso desse prazo de reflexão. Muitas defesas de consumidores alegam vício de consentimento decorrente da coação moral ou do marketing predatório. Embora o vício de consentimento seja uma causa de anulabilidade do negócio jurídico prevista no Código Civil, sua comprovação é processualmente complexa. A tese mais aceita nos tribunais superiores não foca na anulação por vício, mas na resilição unilateral do contrato mediante a retenção de um percentual justo para cobrir despesas administrativas.
Quando o desfazimento do negócio ocorre por iniciativa do comprador e fora do prazo de arrependimento, entra em cena o debate sobre o percentual de retenção dos valores pagos. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é o farol que guia essas decisões. O enunciado estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Essa devolução deve ser integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A questão crucial reside no quantum dessa retenção. Antes da Lei do Distrato, a jurisprudência oscilava entre 10% e 25% dos valores pagos. Com a vigência da Lei 13.786/2018, positivou-se a possibilidade de retenção de até 25% da quantia paga, podendo chegar a 50% caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação. Em multipropriedades, é comum que os empreendimentos adotem tal regime para garantir a segurança da obra. O advogado deve analisar minuciosamente o contrato e a matrícula do imóvel para verificar a existência do patrimônio de afetação, pois isso altera drasticamente o cálculo do reembolso.
Além da multa compensatória, o adquirente desistente pode ser responsabilizado por outras verbas. A taxa de fruição é devida quando o imóvel já foi disponibilizado para uso. No caso da multipropriedade, o cálculo da fruição deve ser proporcional ao tempo de uso efetivamente disponibilizado ao titular da fração, e não sobre a totalidade do ano civil. Impostos reais, como o IPTU, e cotas condominiais também são dedutíveis do montante a ser restituído, desde que o adquirente tenha sido imitido na posse, ainda que indireta ou potencial.
A validade das cláusulas que estipulam multas e retenções está intrinsecamente ligada ao cumprimento do dever de informação. O Código de Defesa do Consumidor, em seu Artigo 6º, inciso III, eleva a informação clara e adequada a direito básico do consumidor. No âmbito imobiliário, a Lei do Distrato introduziu a obrigatoriedade do Quadro Resumo no início dos contratos. Este instrumento deve conter, de forma destacada, as condições de pagamento, o preço total, a quota de entrada, a forma de correção monetária e, crucialmente, as consequências do desfazimento do contrato.
A ausência ou a obscuridade das informações no Quadro Resumo pode levar à nulidade das cláusulas penais. Se o contrato não informar de maneira clara e ostensiva sobre o direito de arrependimento de sete dias ou sobre os percentuais de retenção em caso de rescisão, o judiciário tende a interpretar a omissão em favor do consumidor. A penalidade para a falta de informação adequada não é apenas administrativa, mas reflete diretamente na eficácia das cláusulas contratuais, podendo reduzir a retenção permitida aos patamares mínimos estabelecidos pela jurisprudência anterior à lei, ou até mesmo isentar o consumidor de certas penalidades.
É imperativo que os contratos de multipropriedade sejam redigidos com clareza solar. Cláusulas ambíguas, letras miúdas ou remissões complexas a outros documentos violam o princípio da transparência. O profissional que atua na consultoria preventiva para incorporadoras deve assegurar que o contrato seja blindado contra alegações de hipossuficiência informacional. Por outro lado, o advogado do consumidor deve auditar o contrato em busca dessas falhas informacionais como fundamento principal para a redução de multas abusivas.
A judicialização não é o único caminho. A tentativa de resolução extrajudicial deve ser incentivada e, muitas vezes, é mais célere e econômica. A notificação extrajudicial formalizando a intenção de rescindir o contrato é o primeiro passo para constituir a mora da incorporadora caso ela se negue a devolver os valores incontroversos. O distrato consensual é o instrumento jurídico adequado para formalizar o fim da relação contratual, onde as partes transigem sobre valores e prazos de pagamento. Contudo, é comum que as empresas ofereçam termos de distrato com cláusulas de quitação geral que impedem o consumidor de buscar diferenças em juízo posteriormente.
O advogado deve estar atento à validade dessas quitações. O Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas que impliquem renúncia a direitos. Se o valor devolvido no distrato for irrisório frente ao que a lei determina, a quitação pode ser relativizada em juízo para permitir a cobrança da diferença. A análise da abusividade leva em conta a desproporção entre as obrigações das partes e a vantagem manifestamente excessiva obtida pelo fornecedor.
Entender a fundo as dinâmicas de proteção ao cliente e as regras contratuais é essencial. O curso Direito do Consumidor oferece uma base sólida para a aplicação desses conceitos em casos complexos de rescisão contratual.
Em juízo, a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas geralmente vem acompanhada de pedido de tutela de urgência. O objetivo é suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como impedir a negativação do nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito. A probabilidade do direito baseia-se na faculdade do consumidor de não permanecer vinculado a um contrato que não tem mais condições ou interesse de manter. O perigo de dano reside nos efeitos deletérios da inadimplência e na restrição de crédito.
A resolução do contrato de multipropriedade também possui reflexos tributários e condominiais que não podem ser ignorados. Com a rescisão, a titularidade da fração retorna à incorporadora, que volta a ser responsável pelas obrigações propter rem. No entanto, até a efetivação do distrato ou a decisão judicial que rescinde o contrato, a responsabilidade pelo pagamento do condomínio e do IPTU costuma recair sobre o adquirente.
Há uma discussão jurídica relevante sobre o momento exato em que cessa a responsabilidade do consumidor. A tese predominante é a de que a responsabilidade cessa com a inequívoca manifestação de vontade de rescindir o contrato e a devolução da posse (ainda que simbólica) à vendedora. Cobranças de condomínio posteriores a essa data são frequentemente consideradas indevidas. O advogado deve formular pedidos específicos para declarar a inexigibilidade desses débitos a partir da data da notificação ou da citação, garantindo que o consumidor não acumule dívidas de um imóvel que já manifestou não querer mais.
A multipropriedade é um instituto moderno que dinamiza o mercado imobiliário e o turismo, mas carrega consigo complexidades inerentes às relações de consumo de alto valor agregado. A proteção do consumidor desistente não visa inviabilizar o empreendimento, mas equilibrar a relação contratual, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. O domínio das normas do Código Civil, da Lei de Distratos e do CDC, aliado a uma visão estratégica da jurisprudência do STJ, é o diferencial do advogado que atua nesta área. A capacidade de identificar abusividades no Quadro Resumo, calcular corretamente as retenções e manejar os prazos de arrependimento define o sucesso na resolução desses conflitos.
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A venda de multipropriedades depende fortemente de gatilhos emocionais. O advogado deve saber diferenciar o mero arrependimento da existência de práticas comerciais abusivas que viciam o consentimento.
A Súmula 543 do STJ continua sendo o pilar central para a devolução de valores, mas a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) trouxe parâmetros objetivos de retenção que devem ser respeitados, salvo se houver falha no dever de informação.
O Quadro Resumo não é mera formalidade burocrática; é requisito de validade para a aplicação das cláusulas penais. A sua ausência ou incompletude é uma das teses mais fortes a favor do consumidor.
A existência de Patrimônio de Afetação no empreendimento eleva o teto de retenção para 50%. Verificar essa informação na matrícula do imóvel é o primeiro passo para uma análise de risco precisa.
**1. O prazo de 7 dias para arrependimento se aplica a compras feitas dentro do hotel do empreendimento?**
Sim. A jurisprudência entende que estandes de vendas em hotéis ou locais de lazer, mesmo que no local do empreendimento, configuram venda fora do estabelecimento comercial para fins do Art. 49 do CDC, pois o consumidor não se dirigiu à sede da empresa com a intenção prévia de comprar.
**2. A incorporadora pode reter o valor da comissão de corretagem na devolução?**
Se o contrato for rescindido por culpa ou iniciativa do consumidor após o prazo de arrependimento, a retenção da comissão de corretagem é válida, desde que o valor tenha sido destacado e informado previamente, conforme tese fixada pelo STJ. No exercício do direito de arrependimento (7 dias), a devolução deve ser integral, incluindo a corretagem.
**3. O consumidor pode ser negativado se parar de pagar as parcelas antes da sentença de rescisão?**
Em tese, sim, pois o contrato permanece vigente até a rescisão formal. Por isso, é fundamental que o advogado ingresse com pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a negativação assim que a ação for distribuída.
**4. Como é calculada a taxa de fruição na multipropriedade?**
A taxa de fruição só deve incidir se o imóvel já estiver pronto para uso e o consumidor tiver sido imitido na posse. O cálculo deve ser proporcional ao tempo de uso que a fração ideal confere ao adquirente, e não sobre o valor total do imóvel ou sobre o ano todo.
**5. O que acontece se o contrato não tiver o Quadro Resumo obrigatório?**
A Lei 13.786/2018 determina que, se o contrato não contiver o Quadro Resumo com as informações obrigatórias, a empresa tem 30 dias para aditar o contrato. Se não o fizer, o consumidor pode pleitear a rescisão por justa causa (culpa da empresa), o que garante a devolução integral dos valores pagos, sem retenção de multas.
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Acesse a lei relacionada em A Lei 13.786/2018 determina que, se o contrato não contiver o Quadro Resumo com as informações obrigatórias, a empresa tem 30 dias para aditar o contrato. Se não o fizer, o consumidor pode pleitear a rescisão por justa causa (culpa da empresa), o que garante a devolução integral dos valores pagos, sem retenção de multas.
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-04/cdc-protege-compradores-desistentes-de-imoveis-em-multipropriedade/.
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