Usucapião em APP: A Prevalência do Direito Ambiental

A Impossibilidade de Usucapião em Áreas de Preservação Permanente: Uma Análise Jurídica Aprofundada

O Conflito entre a Posse Civil e a Proteção Ambiental

O instituto da usucapião representa, no Direito Civil brasileiro, uma das formas originárias de aquisição da propriedade, fundamentada na posse prolongada, mansa, pacífica e com animus domini. Tradicionalmente, este mecanismo visa garantir a função social da propriedade, premiando aquele que dá destinação econômica ou habitacional a um bem em detrimento do proprietário inerte.

Contudo, a aplicação deste instituto encontra barreiras significativas quando confrontada com o Direito Ambiental, especificamente no que tange às Áreas de Preservação Permanente (APP). O debate jurídico central não reside apenas na titularidade formal do imóvel, mas na supremacia do interesse difuso à sadia qualidade de vida e ao equilíbrio ecológico, garantido pelo artigo 225 da Constituição Federal de 1988.

A jurisprudência dos tribunais superiores tem consolidado o entendimento de que a proteção ambiental impõe limitações administrativas e restrições de uso tão severas que, em determinadas circunstâncias, impedem a própria consolidação da propriedade privada plena através da prescrição aquisitiva.

Para o profissional do Direito, compreender essa intersecção é vital. Não se trata apenas de verificar os requisitos temporais do Código Civil, mas de analisar a viabilidade do objeto sob a ótica da legislação extravagante, como o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

A Natureza Jurídica das Áreas de Preservação Permanente (APP)

As Áreas de Preservação Permanente são espaços territoriais especialmente protegidos, cobertos ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, além de facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.

Diferentemente da Reserva Legal, que admite manejo sustentável em certas condições, a APP possui um regime de proteção mais rígido. A sua natureza jurídica é de uma limitação administrativa de caráter erga omnes, inerente ao próprio bem imóvel, independentemente de quem seja o seu titular.

Isso significa que a restrição acompanha a coisa (obrigação propter rem). Quando um indivíduo exerce a posse sobre uma área qualificada como APP, ele não exerce apenas uma relação fática com o solo, mas insere-se em um regime jurídico de direito público que restringe severamente os direitos de uso, gozo e disposição, elementos basilares do domínio.

A Função Socioambiental da Propriedade

A Constituição Federal condiciona o direito de propriedade ao cumprimento de sua função social. No contexto rural e, cada vez mais, no urbano, essa função é indissociável da função socioambiental. O artigo 186, II, da Constituição é claro ao estabelecer que a função social é cumprida quando a propriedade rural atende à utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e à preservação do meio ambiente.

Portanto, uma posse exercida sobre área de preservação permanente que implique em degradação ou supressão vegetal não autorizada não cumpre a função social. Pelo contrário, ela atenta contra a ordem constitucional. Juridicamente, questiona-se: pode uma posse que viola a Constituição gerar direito à propriedade? A resposta tende ao negativo, visto que o sistema jurídico não pode tutelar uma situação fática nascida de um ilícito ambiental.

O aprofundamento nestas nuances é o que diferencia o advogado generalista do especialista. Para aqueles que desejam dominar os detalhes processuais desta ação específica, o estudo detalhado sobre a Ação de Usucapião é fundamental para entender até onde vão os limites do pedido em face das restrições ambientais.

Fundamentos Jurídicos para o Indeferimento da Usucapião em APP

A tese de impossibilidade de usucapião em APP baseia-se em premissas sólidas que afastam a aplicação pura e simples dos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil. O primeiro ponto é a indisponibilidade do bem ambiental. Embora o terreno possa ser privado, o “bem ambiental” ali inserido (a vegetação, a margem do rio, o topo de morro) é de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida.

A Precariedade da Posse decorrente de Ilícito Ambiental

Para que a usucapião seja reconhecida, a posse deve ser justa. Uma posse exercida mediante a perpetuação de um dano ambiental pode ser considerada precária ou de má-fé em sua origem ou manutenção. Se a ocupação da área exige a supressão de vegetação em local onde a lei proíbe (como as margens de cursos d’água), o exercício dessa posse constitui, em tese, uma infração contínua.

O Poder Judiciário tem entendido que não é possível chancelar, via sentença declaratória de usucapião, uma situação que materialmente representa um ilícito. Conceder o título de propriedade sobre uma área onde a construção ou ocupação é vedada por lei seria uma contradição sistêmica, enfraquecendo a eficácia das normas de proteção ambiental.

A Inaplicabilidade da Teoria do Fato Consumado

Um argumento frequentemente utilizado pelas defesas em ações possessórias e petitórias é a teoria do fato consumado: a ideia de que a situação consolidada pelo tempo não deve ser desfeita, sob pena de insegurança jurídica. No entanto, em matéria ambiental, vigora o entendimento oposto.

O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 613, que enuncia: “Não se admite a aplicação da teoria do fato consumado em tema de Direito Ambiental”. Isso significa que o decurso do tempo não convalida degradações ambientais. Se a posse que fundamenta o pedido de usucapião baseia-se em uma ocupação degradadora de APP, o tempo transcorrido não gera direito adquirido à manutenção daquela situação, tampouco à aquisição da propriedade.

Para os profissionais que atuam na defesa de interesses difusos ou na consultoria preventiva, é essencial dominar esses verbetes sumulares e a legislação de regência. Cursos como a Pós-Graduação em Direito e Processo Ambiental oferecem o arcabouço teórico necessário para manejar esses conceitos com precisão técnica.

A Responsabilidade Civil Objetiva e a Obrigação Propter Rem

Ainda que, hipoteticamente, se discutisse a usucapião da “terra nua”, a responsabilidade ambiental permanece. A responsabilidade civil por danos ambientais é objetiva, informada pela teoria do risco integral. Isso implica que não se discute culpa, apenas o nexo causal e o dano.

Além disso, a obrigação de reparar o dano ambiental é propter rem. Isso cria um cenário complexo para o usucapiente: ao pleitear a propriedade de uma APP degradada, ele atrai para si, automaticamente, o passivo ambiental daquela área. Ele se torna responsável pela regeneração da vegetação e pela demolição de eventuais construções irregulares, independentemente de ter sido ele o causador original do dano.

Muitas vezes, a improcedência da usucapião em áreas de preservação permanente visa também evitar que o instituto seja utilizado como instrumento de “lavagem” de terras irregularmente ocupadas ou desmatadas, impedindo que o infrator obtenha o bônus da propriedade sem arcar com o ônus da preservação.

Desafios Práticos para a Advocacia Imobiliária e Ambiental

Na prática forense, o advogado deve estar atento à instrução probatória. A caracterização da área como APP geralmente demanda prova pericial complexa. Não basta a alegação; é necessário demonstrar tecnicamente a subsunção do fato à norma do Código Florestal (metragens a partir da calha do rio, grau de inclinação da encosta, etc.).

Outro ponto crucial é a distinção entre áreas urbanas consolidadas e áreas rurais. Embora o Código Florestal traga disposições específicas para áreas urbanas consolidadas (artigos 61-A e seguintes), permitindo a regularização fundiária de interesse social ou específico (Reurb), isso não se confunde automaticamente com a usucapião clássica. A Reurb possui ritos e requisitos próprios, muitas vezes envolvendo compensações ambientais que a usucapião, por si só, não prevê.

O advogado deve, portanto, avaliar se o caminho processual correto é a ação de usucapião ou o procedimento administrativo de regularização fundiária urbana, onde a flexibilização das metragens de APP pode ser admitida sob a ótica do direito à moradia, mas sempre condicionada a estudos técnicos e medidas mitigadoras. A escolha errada da via processual pode resultar na improcedência do pedido e na condenação em custos sucumbenciais elevados.

Conclui-se que a decisão de não reconhecer a usucapião em áreas de preservação permanente reafirma a prevalência do interesse coletivo sobre o individual. O direito de propriedade não é absoluto e encontra seus limites na função social e ecológica. Para a advocacia, isso sinaliza a necessidade de uma atuação multidisciplinar, onde o Direito Civil não pode ser lido de forma isolada do Direito Constitucional e Ambiental.

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Insights sobre o Tema

* Natureza da Posse: Em áreas ambientalmente protegidas, a posse que degrada o meio ambiente pode ser descaracterizada como “mansa e pacífica” para fins de usucapião, sendo vista como uma violação contínua da lei.
* Imprescritibilidade do Dano: O STF já fixou tese (Tema 999) sobre a imprescritibilidade da pretensão de reparação civil de dano ambiental. Isso reforça a impossibilidade de consolidação de direitos sobre áreas degradadas pelo decurso do tempo.
* Distinção Reurb x Usucapião: É crucial não confundir a usucapião (modo de aquisição originária) com a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que é uma política pública com flexibilizações legais específicas para APPs em áreas consolidadas, não aplicáveis à usucapião comum.
* Risco do Passivo: Ajuizar ação de usucapião em área de APP pode “acordar” o Ministério Público e os órgãos ambientais, resultando em Ação Civil Pública e multas para o autor, ao invés da propriedade.

Perguntas e Respostas

1. É possível usucapir imóvel que tenha apenas uma parte em Área de Preservação Permanente?
Em tese, é possível usucapir a área total, mas a restrição de uso sobre a parte que é APP permanecerá inalterada. A propriedade é adquirida, mas o dever de conservar ou recuperar a vegetação na faixa de APP é transferido ao novo proprietário, que não poderá construir ou explorar economicamente aquela fração específica. Contudo, se a moradia ou a benfeitoria principal estiver integralmente dentro da APP, a ação corre sério risco de improcedência.

2. A Súmula 613 do STJ impede qualquer tipo de regularização em APP?
A Súmula 613 impede a aplicação da “teoria do fato consumado”, ou seja, o juiz não pode manter uma situação ilegal apenas porque ela existe há muito tempo. No entanto, a Lei 13.465/2017 (Lei da Reurb) criou mecanismos legais específicos para regularizar núcleos urbanos informais consolidados em APPs, o que é diferente de aplicar a teoria do fato consumado ou conceder usucapião simples.

3. O pagamento de IPTU sobre a área ajuda a provar a usucapião em APP?
O pagamento de IPTU é um indício de animus domini (intenção de ser dono), mas não afasta a natureza jurídica de proteção ambiental da área. O fato de o município cobrar imposto não revoga a legislação federal (Código Florestal) que protege a área, nem torna a posse “lícita” para fins de aquisição da propriedade se houver impedimento ambiental intransponível.

4. Qual a diferença entre usucapião de terras devolutas e usucapião de APP em terreno particular?
Terras devolutas são bens públicos e, por disposição constitucional, não são passíveis de usucapião em nenhuma hipótese. Já as APPs podem estar inseridas em terrenos particulares. A vedação da usucapião em APP particular não decorre da titularidade pública, mas da função socioambiental e da ilicitude do objeto (ocupação proibida). Se a área for, ao mesmo tempo, terra devoluta e APP, a impossibilidade é dupla.

5. O Ministério Público intervém em todas as ações de usucapião envolvendo APP?
Sim, a intervenção do Ministério Público é obrigatória nessas ações, pois envolvem interesse público, ordenamento urbano e proteção ao meio ambiente. O MP atua como custos legis (fiscal da lei) e frequentemente emite pareceres contrários à usucapião quando verifica que a posse se dá em detrimento da preservação ambiental exigida por lei.

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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-20/nao-existe-usucapiao-de-imovel-em-area-de-preservacao-permanente-decide-stj/.