Solenidade da Escritura Pública: Assinatura e Limites da Boa-Fé

A Validade do Negócio Jurídico Imobiliário: A Solenidade da Escritura Pública e os Limites da Boa-Fé

O Direito Imobiliário brasileiro é regido por um sistema complexo de formalidades. Essas formas não são meros caprichos burocráticos, mas garantias de segurança jurídica e publicidade.

No centro das transações de imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, encontra-se a escritura pública. Este documento é essencial para a validade do negócio, conforme estipula o artigo 108 do Código Civil.

Entretanto, surgem situações práticas que desafiam a compreensão superficial da norma. Uma das questões mais delicadas envolve a ausência de requisitos formais essenciais, como a assinatura do tabelião, em contraposição à boa-fé do adquirente.

Muitos profissionais do Direito questionam se a boa-fé objetiva, princípio basilar do ordenamento jurídico, teria o condão de convalidar um ato nulo por vício de forma.

A resposta técnica exige uma análise profunda da Teoria do Fato Jurídico. É necessário revisitar os planos da existência, validade e eficácia.

Neste artigo, exploraremos a natureza constitutiva da assinatura do tabelião na escritura pública. Analisaremos também por que a boa-fé, embora poderosa, não é um remédio absoluto para nulidades formais graves.

A Natureza Solene da Transferência Imobiliária

O ordenamento jurídico brasileiro adota, para a transferência de bens imóveis, um sistema de título e modo. O título é a causa, o contrato que justifica a transferência, enquanto o modo é o registro.

Para que esse título tenha aptidão para ingressar no Registro de Imóveis, ele deve revestir-se de forma pública. A escritura pública é, portanto, a materialização da vontade das partes perante um agente dotado de fé pública.

A solenidade exigida pelo artigo 108 do Código Civil visa proteger os contratantes. A intervenção do notário assegura que as partes foram orientadas sobre as consequências do ato e que suas vontades são livres e conscientes.

Quando a lei impõe uma forma específica, o desrespeito a essa forma gera a nulidade do negócio jurídico. Isso está expresso no artigo 166, IV, do Código Civil.

Portanto, a escritura pública não é apenas um meio de prova. Ela é a própria substância do ato (ad solemnitatem). Sem ela, ou se ela for defeituosa em seus elementos essenciais, o negócio não se aperfeiçoa validamente.

Para o advogado que atua na área, compreender essas nuances é vital. A especialização através de uma Pós-Graduação em Direito Imobiliário permite identificar riscos ocultos em documentações aparentemente perfeitas.

A Função Constitutiva da Assinatura do Tabelião

O tabelião de notas exerce uma função pública delegada. Ele é o garantidor da legalidade e da autenticidade dos atos praticados em sua presença.

O artigo 215 do Código Civil estabelece os requisitos da escritura pública. Entre eles, a assinatura das partes e, crucialmente, o encerramento do ato pelo tabelião com sua assinatura.

A assinatura do tabelião não é um mero autógrafo. Ela é o ato que confere fé pública ao documento. É o momento em que o Estado, através de seu delegado, atesta que aquele negócio jurídico existiu e seguiu os trâmites legais.

Sem a assinatura do tabelião, o documento é apenas um escrito particular. Ele não possui a força executiva e probatória de um documento público.

Mais do que isso, a ausência dessa assinatura atinge o plano da existência do ato notarial. Se não há a intervenção final do notário, não há escritura pública. Há apenas um projeto de escritura ou uma minuta não finalizada.

Juridicamente, isso significa que o documento é imprestável para o fim a que se destina: a transferência da propriedade imobiliária. O vício é de tal gravidade que contamina todo o negócio subjacente.

A Escada Ponteana e o Plano da Validade

Para entender a gravidade da falta de assinatura notarial, recorremos à “Escada Ponteana”, construção doutrinária baseada nos ensinamentos de Pontes de Miranda.

O negócio jurídico é analisado em três planos: Existência, Validade e Eficácia. Para que um negócio produza efeitos (Eficácia), ele precisa ser válido. Para ser válido, precisa existir.

No plano da existência, requerem-se agente, vontade, objeto e forma. Se a forma prescrita é a escritura pública e o documento não se aperfeiçoa como tal (por falta de assinatura do notário), o ato é inexistente como escritura pública.

Ainda que se considere que o documento existe como instrumento particular, ele falha no plano da validade. O artigo 166, V, do Código Civil declara nulo o negócio jurídico quando a lei prescrever forma defesa ou preterir solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

A assinatura do tabelião é essa solenidade essencial. Sua ausência torna o ato nulo de pleno direito.

Diferente da anulação, a nulidade absoluta não convalesce com o tempo nem pode ser suprida pelo juiz. Trata-se de matéria de ordem pública, visando a segurança dos registros e das relações patrimoniais.

O Princípio da Boa-Fé Objetiva e seus Limites

A boa-fé objetiva é um princípio regente das relações privadas, previsto no artigo 422 do Código Civil. Ela impõe deveres de lealdade, informação e proteção entre as partes.

É comum que advogados argumentem que a boa-fé do comprador deve ser protegida. Afinal, se o comprador pagou o preço e acreditou estar assinando um documento válido, não deveria ser penalizado por erro do cartório.

No entanto, a jurisprudência e a doutrina majoritária entendem que a boa-fé não tem o poder de sanar nulidades absolutas decorrentes de falta de forma solene.

A boa-fé pode gerar direitos a perdas e danos contra quem deu causa ao vício (o vendedor ou o próprio tabelião, se houver responsabilidade civil). Pode até gerar efeitos possessórios ou de usucapião futura.

Contudo, ela não transmuta um ato nulo em válido. A segurança jurídica do sistema registral prevalece. Se permitíssemos que a “crença” do comprador validasse documentos sem os requisitos legais, o sistema de fé pública ruiria.

A ausência de assinatura do tabelião retira a presunção de veracidade do documento. O comprador, mesmo de boa-fé, não adquire a propriedade, pois o título que fundamentaria o registro é imprestável.

Diligência e Due Diligence Imobiliária

Este cenário reforça a importância vital da advocacia preventiva e da due diligence imobiliária. O advogado não deve confiar cegamente no traslado (a cópia da escritura) apresentado.

É dever do profissional verificar a procedência do documento. Em casos complexos ou de alto valor, a consulta ao livro original no cartório de notas pode ser necessária para confirmar se o ato foi devidamente encerrado e assinado.

Muitas fraudes ocorrem justamente na fabricação de traslados falsos ou na utilização de folhas de livros furtadas. A conferência da assinatura do tabelião e dos selos de fiscalização é mandatória.

Além disso, a compreensão profunda dos atos notariais é um diferencial competitivo. Profissionais que dominam essa área, muitas vezes buscando conhecimento específico em cursos como a Maratona: Visão Sistemática do Direito Notarial e Registral, conseguem evitar litígios longos e onerosos para seus clientes.

A verificação formal não é excesso de zelo; é a garantia de que o patrimônio do cliente estará protegido contra nulidades futuras.

Consequências Práticas da Nulidade

Quando uma escritura sem assinatura de tabelião é levada a registro, o Oficial de Registro de Imóveis deve recusá-la. O registrador atua como o último guardião da legalidade antes da constituição do direito real.

Se, por falha, o registro for efetuado com base nesse título nulo, o próprio registro também será nulo. O princípio da continuidade e da legalidade registral foi ferido.

Nesse caso, a via adequada para o comprador prejudicado não é a ação para “validar” a escritura. O caminho jurídico correto geralmente envolve a ação de perdas e danos contra os vendedores e, eventualmente, contra o cartório, se comprovada a falha na prestação do serviço.

Alternativamente, se os requisitos estiverem presentes, pode-se buscar a usucapião, utilizando o documento nulo como “justo título” para fins de contagem de prazo reduzido. Mas a propriedade derivada (transferência direta) resta inviabilizada.

A Responsabilidade Civil do Notário

Embora a escritura seja nula, a ausência da assinatura do tabelião pode gerar responsabilidade civil do titular da serventia.

Se as partes compareceram ao cartório, pagaram os emolumentos e assinaram o livro, e o tabelião, por negligência, deixou de assinar, ele causou um dano.

A responsabilidade dos notários e registradores prescreve em três anos, conforme entendimento atual, e exige a prova de dolo ou culpa (embora haja debates sobre a responsabilidade objetiva do Estado com regresso contra o notário).

O advogado deve estar atento para distinguir a invalidade do negócio (que não se resolve) da reparação civil pelos prejuízos causados (que é o caminho para ressarcir o cliente de boa-fé).

Conclusão

A análise da validade da escritura pública sem assinatura do tabelião nos ensina uma lição valiosa sobre a hierarquia das normas no Direito Privado.

Embora a boa-fé seja um vetor de interpretação e conduta, ela encontra limites nas normas de ordem pública que estabelecem a forma dos atos jurídicos. A solenidade da escritura pública é uma garantia sistêmica que não pode ser flexibilizada casuisticamente.

Para o comprador, a situação é dramática, mas juridicamente coerente: sem a chancela estatal do tabelião, não há segurança suficiente para operar a transferência da propriedade imobiliária.

Resta aos operadores do Direito a minúcia na análise documental e a busca incessante pela conformidade legal, evitando que a confiança subjetiva de seus clientes se transforme em prejuízo objetivo.

Quer dominar o Direito Imobiliário e se destacar na advocacia com análises precisas sobre validade de negócios e registros públicos? Conheça nosso curso Pós-Graduação em Direito Imobiliário e transforme sua carreira com conhecimento técnico de elite.

Insights sobre o Tema

1. Solenidade como Segurança: O formalismo no Direito Imobiliário não é burocracia inútil; é um mecanismo de proteção contra fraudes e garantia da higidez do sistema registral.
2. Limites da Boa-Fé: A boa-fé protege a conduta ética, mas não tem o poder de criar validade jurídica onde a lei impõe nulidade absoluta por vício de forma.
3. O Papel do Tabelião: A assinatura do notário é constitutiva da escritura pública. Sem ela, o documento não possui fé pública, degradando-se a mero instrumento particular.
4. Natureza da Nulidade: A falta de solenidade essencial gera nulidade absoluta (art. 166 CC), que não convalesce e pode ser declarada a qualquer tempo, impedindo a eficácia do negócio.
5. Justo Título para Usucapião: Embora a escritura nula não transfira a propriedade diretamente, ela pode servir como “justo título” para fundamentar uma ação de usucapião ordinária, demonstrando a importância de uma estratégia processual alternativa.

Perguntas e Respostas

1. A boa-fé do comprador pode validar uma escritura que não foi assinada pelo tabelião?
Não. A ausência da assinatura do tabelião é um vício de forma grave que gera a nulidade absoluta do negócio jurídico. A boa-fé, embora proteja o comprador em questões indenizatórias, não tem o poder de sanar a falta de um requisito formal essencial exigido por lei.

2. Qual é a consequência jurídica para uma escritura de compra e venda de imóvel sem a assinatura do tabelião?
O documento é considerado nulo de pleno direito ou até inexistente como escritura pública. Ele perde sua fé pública e não serve como título hábil para transferir a propriedade no Registro de Imóveis.

3. O que o comprador prejudicado pode fazer nesse caso?
O comprador deve buscar a via indenizatória (perdas e danos) contra quem deu causa ao prejuízo (vendedores ou o cartório, se aplicável). Se ele estiver na posse do imóvel, pode tentar a usucapião, utilizando o documento defeituoso como justo título para reduzir o prazo de prescrição aquisitiva.

4. O Registro de Imóveis pode registrar uma escritura sem assinatura do tabelião?
Não. O Oficial de Registro tem o dever de qualificar o título. Ao perceber a ausência da assinatura do tabelião, que é requisito de validade e autenticidade, ele deve emitir uma nota devolutiva recusando o registro. Se registrar por erro, o registro também será nulo.

5. A falta de assinatura do tabelião pode ser suprida posteriormente?
Em regra, não, especialmente se o ato ocorreu há muito tempo ou se o tabelião já faleceu ou perdeu a delegação. A escritura é um ato que se encerra com a assinatura. Se não foi assinada na época, o ato não se aperfeiçoou. Será necessário lavrar uma nova escritura, com novo pagamento de emolumentos e impostos, se as partes estiverem de acordo.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Código Civil – Artigo 108

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-17/boa-fe-de-comprador-nao-valida-escritura-de-imovel-sem-assinatura-de-tabeliao/.