A aquisição de propriedades rurais por estrangeiros é, há décadas, tema de intenso debate no âmbito do Direito brasileiro e internacional. O cerne da discussão reside no equilíbrio entre a soberania nacional sobre recursos naturais, a política de desenvolvimento agrícola e a atração de investimentos estrangeiros. Apesar de aparentar ser uma matéria eminentemente civil, a regulamentação dessa aquisição é permeada por dispositivos constitucionais, infraconstitucionais e interpretações jurisprudenciais que tornam este assunto particularmente complexo e multifacetado.
O direito de propriedade encontra-se previsto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal. Entretanto, este direito fundamental não é absoluto. No caso específico das terras rurais, o artigo 190 da Constituição confere tratamento diferenciado à aquisição por estrangeiros, remetendo à legislação ordinária para fixar as condições e limites.
A Lei Federal nº 5.709/1971 é o instrumento normativo central sobre o tema no Brasil. Esse diploma estabelece restrições para a aquisição de imóvel rural por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ressaltando o interesse nacional na proteção das riquezas do solo e no controle efetivo do território.
A referida lei, ao lado do Decreto nº 74.965/1974, impõem várias limitações:
– A soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar um quarto da superfície dos municípios.
– Cada estrangeiro (pessoa física ou jurídica) não pode possuir mais de 50 módulos de exploração indefinida.
– Empresas brasileiras com controle, direta ou indiretamente, de estrangeiros também se submetem a essas regras, tema que tem gerado inúmeros embates doutrinários e decisões variadas.
Essas restrições não são meramente quantitativas; estão ligadas a princípios de soberania, segurança nacional e política agrícola.
Os fundamentos para tais restrições transitam entre interesses econômicos, de segurança e de soberania. Entre os argumentos predominantes, destacam-se:
– Prevenção à desnacionalização do território;
– Proteção do meio ambiente e dos recursos naturais estratégicos;
– Evitar especulação fundiária internacional e concentração de terras;
– Preservação de comunidades tradicionais e do controle social sobre áreas estratégicas.
É importante observar que a legislação visa compatibilizar tais interesses com a necessidade de investimentos externos produtivos, fundamentais para a modernização do campo.
A interpretação do artigo 1º, §1º, da Lei nº 5.709/1971, sofreu significativas alterações ao longo do tempo. O dispositivo equiparava empresas brasileiras controladas por estrangeiros àquelas de capital estrangeiro para fins de restrição.
Após a promulgação da Constituição de 1988, muitos juristas sustentavam que tais limitações teriam sido, ao menos parcialmente, revogadas, sobretudo diante do princípio da isonomia e da liberdade econômica. No entanto, o parecer 181/98 da Advocacia-Geral da União, e sua subsequente revisão em 2010, reafirmaram a vigência das restrições para empresas brasileiras cujo controle final pertence a estrangeiros.
A matéria nunca foi levada a julgamento de mérito pelo Supremo Tribunal Federal, o que alimenta debates doutrinários e insegurança jurídica.
A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, para ter validade, depende de registro no Ofício de Registro de Imóveis, precedido de aprovação do INCRA, conforme exigido pelo artigo 12 da Lei nº 5.709/1971 e o artigo 213, §5º, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Este controle é crucial tanto no aspecto da legalidade das transações quanto para o acompanhamento da distribuição fundiária em território nacional.
O procedimento exige rigorosa verificação documental, inclusive da nacionalidade dos adquirentes e do objeto da transação, e impõe ao registrador atribuições essencialmente fiscalizatórias.
Para os profissionais que atuam na área imobiliária, agrária e registral, um aprofundamento conceitual e prático é altamente recomendável. Nesse contexto, formações como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio são fundamentais para a excelência técnica.
É necessário considerar, ainda, os tratados internacionais e o princípio da reciprocidade, frequentemente invocados para pleitear tratamento semelhante para brasileiros no exterior. Contudo, o ordenamento jurídico pátrio não faz distinção em razão de reciprocidade, mantendo as limitações mesmo que o país de origem do estrangeiro outorgue permissão a brasileiros.
Este aspecto diferencia a legislação brasileira de sistemas mais liberais, como o norte-americano, que, em geral, admite a aquisição de terras por estrangeiros com menores restrições – ainda que haja variações significativas dentre seus estados.
Há propostas em tramitação no Congresso Nacional para flexibilizar ou endurecer as regras, notadamente o Projeto de Lei nº 2.963/2019, que busca atualizar as limitações inseridas na década de 1970. As discussões incluem temas como aquisição indireta por fundos internacionais, uso de terras para produção de alimentos e bioenergia, além de questões ambientais.
O debate atual parte do reconhecimento da competitividade internacional do agronegócio brasileiro, alinhando o tema das restrições à agenda de segurança alimentar, sustentabilidade e soberania.
A atuação jurídica na área de restrições fundiárias para estrangeiros demanda do profissional:
– Profundo domínio do regime registral imobiliário;
– Conhecimento atualizado sobre posicionamentos dos órgãos administrativos (INCRA, AGU, Registradores);
– Familiaridade com normas especiais aplicáveis a regiões de fronteira e áreas estratégicas para a segurança nacional;
– Atenção ao compliance ambiental, societário e tributário, dada a multipolaridade de interesses envolvidos nessas operações.
Recomenda-se ao profissional buscar constante atualização por meio de cursos jurídicos específicos, fundamentais para quem pretende advogar ou prestar consultoria para clientes estrangeiros ou grupos econômicos do setor rural. A especialização, como a oferecida pela Pós-Graduação em Direito do Agronegócio, amplia as oportunidades no mercado e proporciona segurança na condução de operações complexas.
Diversos países adotam restrições semelhantes àquelas existentes no Brasil, com base em preocupações de soberania e desenvolvimento rural. Países como México, Austrália, Nova Zelândia e China possuem extensa legislação limitando a aquisição de terras por estrangeiros, sendo habitual exigirem autorizações estatais, limites de superfície e, em alguns casos, vedação absoluta.
O estudo do Direito Comparado demonstra que as restrições à aquisição de terras por estrangeiros não são medidas isoladas nem incompatíveis com políticas liberais, especialmente em setores estratégicos da economia nacional.
Quer dominar as restrições legais à aquisição de terras e os desafios do agronegócio na advocacia? Conheça nossa Pós-Graduação em Direito do Agronegócio e transforme sua carreira.
O controle da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros exige do jurista não só interpretação técnica das normas, mas compreensão do contexto político, econômico e social envolvido. Além disso, a constante oscilação entre tendências restritivas e liberais impõe o dever de atualização contínua, sobretudo diante das mudanças legislativas e da evolução de entendimentos administrativos e judiciais.
1. Quais são os principais requisitos para estrangeiros adquirirem imóveis rurais no Brasil?
Resposta: Devem observar os limites fixados na Lei nº 5.709/1971, com restrição à área máxima permitida e à soma das áreas por município, além de aprovação prévia do INCRA e registro em conformidade com a Lei de Registros Públicos.
2. Empresas brasileiras controladas por estrangeiros estão sujeitas às mesmas limitações que pessoas físicas estrangeiras?
Resposta: Sim, conforme o artigo 1º, §1º, da Lei nº 5.709/1971, o controle de empresas por estrangeiros equipara essas pessoas jurídicas às demais pessoas estrangeiras para fins de restrição da aquisição de terras rurais.
3. Ao adquirir imóvel rural em zona de fronteira, quais restrições adicionais podem ser aplicáveis?
Resposta: Nas faixas de fronteira, há regras mais rigorosas envolvendo a aprovação prévia do Conselho de Defesa Nacional, devido a questões de segurança nacional.
4. As restrições previstas na legislação brasileira violam acordos internacionais ou princípios da OMC?
Resposta: Não, as restrições são consideradas legítimas por se fundamentarem em argumentos de soberania nacional e interesse público, sendo prática comum em vários países-membros da OMC.
5. Como anda a discussão legislativa sobre o tema?
Resposta: Existem projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional buscando modernizar ou flexibilizar as regras, mas, por ora, permanecem válidas as restrições da Lei nº 5.709/1971 e normas correlatas. Manter-se atualizado é imprescindível para profissionais da área.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5709.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-set-26/mesmo-liberal-paraguai-adota-restricoes-no-acesso-a-terra-por-estrangeiros-diz-professora/.
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