Responsabilidade do Locador: Danos por Falta de Habitabilidade

A Responsabilidade Civil do Locador: Da Obrigação de Resultado à Violação Positiva do Contrato

A relação locatícia, sob a ótica da advocacia especializada, não pode ser reduzida a uma mera troca de posse por remuneração. No cerne do Direito Imobiliário e da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), reside uma premissa dogmática muitas vezes ignorada na prática forense: a obrigação do locador não é apenas de “tentar” manter o imóvel habitável, mas sim uma obrigação de resultado.

Para o operador do Direito, compreender a natureza jurídica dessa responsabilidade é o divisor de águas entre uma petição inicial indeferida por falta de provas de “negligência” e uma sentença procedente baseada no inadimplemento objetivo. Quando falhas estruturais graves — como infiltrações, alagamentos ou colapsos elétricos — impedem o uso pacífico do bem, não estamos diante de um mero acidente, mas da frustração da própria causa do negócio jurídico.

A Natureza da Obrigação: Resultado e Presunção de Culpa

O erro mais comum na defesa dos interesses do locatário é tratar a responsabilidade do proprietário sob a ótica puramente subjetiva clássica, buscando provar a negligência na manutenção. Contudo, a doutrina majoritária e a jurisprudência de ponta interpretam o artigo 22, incisos I e IV, da Lei 8.245/91 de forma mais rigorosa.

Ao determinar que o locador deve entregar e manter o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, a lei impõe uma obrigação de resultado. Isso altera significativamente a estratégia processual:

• Inversão da Lógica Probatória: Não cabe ao advogado do inquilino provar que o locador “esqueceu” de limpar a calha. Basta provar o vício (o alagamento/infiltração) e o dano. O inadimplemento da obrigação de resultado faz presumir a culpa do devedor.
• O Ônus do Locador: Para se eximir, o proprietário deve provar a quebra do nexo causal, ou seja, culpa exclusiva da vítima ou força maior (em sentido estrito e técnico).

A Violação Positiva do Contrato e os Deveres Anexos

Além do dano físico ao imóvel e aos bens, a advocacia de excelência deve explorar o conceito da Violação Positiva do Contrato. Originária da doutrina alemã e plenamente aplicável ao Direito brasileiro através da boa-fé objetiva (Art. 422 do CC), esta teoria protege os deveres laterais de conduta: informação, proteção, lealdade e cooperação.

Muitas vezes, o dano não reside apenas na água que entra, mas na omissão de informações cruciais. Se o locador sabia de um vício oculto recorrente e silenciou no momento da contratação, ele violou o dever de informação. Essa violação autônoma gera dever de indenizar pela quebra da confiança, independentemente do reparo físico posterior. É o fundamento técnico para pleitear indenizações que vão além do mero prejuízo material.

Para aprofundar a compreensão sobre como a boa-fé molda as obrigações contratuais, recomenda-se o estudo continuado, como na Maratona Locação de Coisas, que detalha essas nuances dogmáticas.

Fortuito Interno vs. Externo: A Desconstrução da “Força Maior”

A defesa padrão dos locadores em casos de danos por chuvas é a alegação de “força maior” ou “caso fortuito”. O advogado do locatário deve combater essa tese com a distinção técnica entre fortuito interno e externo:

• Fortuito Interno: Eventos que, embora imprevisíveis em sua data exata, ligam-se aos riscos da própria coisa. Um telhado deve ser projetado para suportar chuvas, inclusive as fortes. Se a água entra, há falha na estrutura (risco do empreendimento/propriedade). Isso não exclui a responsabilidade.
• Fortuito Externo: Eventos totalmente estranhos e de potência avassaladora que romperiam qualquer estrutura, independentemente da manutenção.

Para vencer a tese da força maior, não basta alegar previsibilidade. É necessário confrontar os índices pluviométricos do dia do evento com as médias históricas e demonstrar, preferencialmente via laudo pericial, que o sistema de drenagem do imóvel era insuficiente para as intempéries normais da região.

Danos Materiais e a Barreira do “Mero Aborrecimento” no Dano Moral

Na quantificação do prejuízo, a instrução probatória deve ser exaustiva. O dano material exige prova do desfalque patrimonial (notas fiscais, três orçamentos, laudos de perda total). Já o dano moral exige cautela redobrada. O STJ tem jurisprudência defensiva que classifica muitos transtornos contratuais como “mero aborrecimento”.

Para configurar o dano moral indenizável, a narrativa fática deve ultrapassar o desconforto e atingir direitos da personalidade:

• Violação à Saúde: Laudos médicos comprovando agravamento de doenças respiratórias por mofo ou umidade.
• Violação à Dignidade e Moradia: Necessidade de abandonar o lar às pressas, humilhação social ou insalubridade evidente.
• Desídia do Locador: A prova de que o locador foi notificado e agiu com descaso agrava a ofensa, transbordando o mero inadimplemento para o ilícito civil puro.

A Rescisão Contratual e a Multa Compensatória Integral

Uma distinção financeira vital na rescisão por culpa do locador (Art. 9º da Lei do Inquilinato) refere-se à multa. Enquanto a rescisão imotivada pelo inquilino atrai uma multa proporcional ao tempo restante (pro rata temporis), a rescisão provocada por infração legal do locador (entrega de imóvel inabitável) deve ensejar a cobrança da multa compensatória integral.

O raciocínio jurídico é que a infração foi total e inviabilizou a totalidade do contrato, não havendo que se falar em proporcionalidade quando a própria utilidade do negócio foi aniquilada por culpa do proprietário.

Responsabilidade da Imobiliária e Aspectos Processuais

Embora a imobiliária atue, via de regra, como mandatária — não respondendo pessoalmente pelos vícios do imóvel —, o STJ e os tribunais estaduais admitem exceções importantes. A administradora pode responder solidariamente quando age com desídia na gestão ou falha na prestação de seus serviços privativos (Art. 14 do CDC ou Art. 667 do CC).

Exemplos incluem a realização de vistorias iniciais negligentes que ignoram vícios aparentes ou a contratação de mão de obra desqualificada que agrava o problema. Nestes casos, a falha é do serviço de administração, atraindo a legitimidade passiva da imobiliária.

A atuação neste nicho exige um domínio transversal de Processo Civil e Direito Material. Para advogados que desejam elevar o nível de sua prática forense, a especialização é o caminho mais seguro. O curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário 2024 oferece as ferramentas teóricas e práticas para enfrentar essas demandas complexas.

Insights Estratégicos

• Obrigação de Resultado: Foque a petição inicial na entrega do resultado (habitabilidade) não cumprido. Isso atrai a presunção de culpa do locador, facilitando a vida processual do autor.
• Violação Positiva: Utilize a tese da violação dos deveres anexos (falta de informação sobre problemas crônicos) para fundamentar danos morais autônomos e quebra de confiança.
• Prova Técnica Meteorológica: Não dependa apenas de testemunhas. Em casos de alagamento, anexe dados do INMET comparando a chuva do dia com o histórico da região para afastar a tese de “evento imprevisível”.
• Ata Notarial: É a prova rainha para cristalizar o estado do imóvel (água, mofo, destruição) antes que o locador realize reparos de “maquiagem” para fraudar a perícia futura.

Perguntas e Respostas Frequentes (Análise Técnica)

1. Posso suspender o pagamento do aluguel unilateralmente (Exceção do Contrato não Cumprido)?

Embora a doutrina aceite a exceptio non adimpleti contractus, a jurisprudência é vacilante e conservadora. Suspender o pagamento por conta própria gera risco imediato de despejo e negativação. A via técnica correta é a Ação de Consignação em Pagamento ou o depósito judicial do valor incontroverso dentro da ação indenizatória, demonstrando boa-fé processual.

2. A imobiliária responde pelos danos se o telhado desabar?

Em regra, não, pois é mandatária. Contudo, se ficar provado que a imobiliária tinha ciência do risco estrutural (via laudos anteriores ou reclamações antigas) e colocou o imóvel no mercado mesmo assim, omitindo essa informação do locatário, ela pode responder solidariamente por vício na prestação do serviço e violação do dever de segurança e informação.

3. Como calcular a indenização de móveis antigos danificados?

O princípio da reparação integral busca o status quo ante. O valor não é o de um móvel novo, mas o valor de mercado do bem no estado em que se encontrava. Contudo, na impossibilidade de aferir esse valor, utiliza-se o menor orçamento de reposição ou reparo. Notas fiscais são essenciais para provar a pré-existência e a titularidade dos bens.

4. O que configura “Força Maior” capaz de isentar o locador?

Juridicamente, apenas o evento inevitável e irresistível que rompe o nexo causal. Chuvas fortes, por si sós, não são força maior em imóveis urbanos, pois são fenômenos cíclicos e previsíveis. A força maior exige uma extraordinariedade estatística (ex: um ciclone em região onde nunca ocorre, ou volume de chuva que supera drasticamente qualquer registro histórico e que causou calamidade pública generalizada, não apenas no imóvel locado).

5. Cabe multa rescisória contra o locador? Ela deve ser integral?

Sim. Se a saída do imóvel decorre da inabitabilidade (culpa do locador), ele deve pagar a multa contratual ao inquilino. A tese mais forte é a cobrança da multa integral, e não proporcional, pois a infração (entregar imóvel imprestável) frustrou a totalidade do contrato, diferentemente da rescisão antecipada por vontade do inquilino.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/91

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-dez-15/tj-sc-condena-locador-por-falhas-de-habitabilidade-em-imovel/.