A promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugurou um novo capítulo na história do sistema tributário nacional. Para os profissionais do Direito, especialmente aqueles que militam na intersecção entre o Direito Tributário e o Direito Imobiliário, as mudanças não são apenas cosméticas ou procedimentais. Estamos diante de uma alteração tectônica que redefine a forma como a riqueza é tributada no país, migrando de um modelo cumulativo e fragmentado para um sistema de Valor Agregado (IVA).
No centro desse debate encontra-se a incorporação imobiliária, um dos setores mais sensíveis e capital-intensivos da economia. A compreensão profunda das novas regras de tributação sobre o consumo é mandatória para advogados que desejam oferecer consultoria estratégica e preventiva. O modelo anterior, pautado na incidência de PIS/COFINS, IPI, ICMS e ISS, dará lugar à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre estados e municípios.
A grande questão que permeia os escritórios e departamentos jurídicos é como essa unificação impactará a carga tributária final dos empreendimentos e, consequentemente, a viabilidade econômica dos projetos. A transição para a não cumulatividade plena, embora teoricamente benéfica para a indústria, apresenta nuances complexas quando aplicada à venda e locação de bens imóveis, exigindo uma análise detida das exceções constitucionais e das Leis Complementares em tramitação.
O sistema tributário brasileiro, historicamente, penalizou a produção e o investimento através da cumulatividade. Impostos incidiam sobre impostos em cada etapa da cadeia, sem o aproveitamento integral de créditos. A Reforma Tributária altera essa lógica ao instituir o IVA Dual. A premissa básica é que o imposto deve incidir apenas sobre o valor agregado em cada etapa, permitindo que o adquirente se credite do imposto pago na etapa anterior.
No entanto, a incorporação imobiliária possui particularidades que dificultam a aplicação pura e simples desse modelo. Ao contrário da indústria de transformação, onde há uma cadeia clara de insumos e produtos, o setor imobiliário lida com o solo — que não é “produzido” — e com um consumidor final que, muitas vezes, é pessoa física e não gera débitos futuros para compensar créditos.
Para mitigar o risco de um aumento abrupto na carga tributária, que poderia paralisar o setor habitacional, o texto constitucional previu regimes diferenciados. A advocacia deve estar atenta ao fato de que as operações com bens imóveis foram contempladas com um tratamento específico, que prevê reduções nas alíquotas de referência do IBS e da CBS. Compreender a extensão dessas reduções e as hipóteses de incidência é o primeiro passo para o planejamento tributário eficaz.
A Constituição Federal, alterada pela reforma, estabelece que as operações com bens imóveis, incluindo alienação, locação, arrendamento e incorporação imobiliária, submetem-se a um regime específico de tributação. Isso significa que, em regra, tais operações não sofrerão a incidência da alíquota padrão cheia, estimada em torno de 26,5% a 27%.
O legislador complementar tem a missão de definir os percentuais de redução. A tendência observada nas discussões legislativas aponta para um desconto significativo, que pode variar dependendo da natureza do imóvel (residencial ou comercial) e da operação. O objetivo é manter a neutralidade tributária, ou seja, evitar que a reforma resulte em aumento de preços para o consumidor final ou em perda de margem para o incorporador.
Nesse cenário, o advogado especialista deve dominar não apenas a letra da lei, mas a matemática financeira subjacente aos tributos. É fundamental analisar como ficará a tributação sobre a receita bruta versus a nova sistemática de débitos e créditos. Para aprofundar-se nos detalhes técnicos dessa nova estrutura normativa, o estudo detalhado é essencial. O curso sobre Aspectos Gerais da Incorporação Imobiliária oferece uma base sólida para entender o funcionamento do negócio imobiliário que agora será impactado pela nova tributação.
Um ponto nevrálgico na tributação da incorporação imobiliária sob a égide do IVA é o tratamento dado ao terreno. O terreno não é um bem produzido e, portanto, não carrega “valor agregado” no sentido industrial. Tributar o valor total da venda do imóvel, incluindo o valor do terreno, pelo IVA cheio, seria uma distorção econômica grave.
Para corrigir isso, discute-se a aplicação de um redutor na base de cálculo, mecanismo internacionalmente conhecido como “land deduction”. A ideia é que o valor do terreno seja excluído da base de incidência do IBS e da CBS na venda da unidade imobiliária. Isso é crucial porque, em grandes centros urbanos, o custo do terreno pode representar uma parcela substancial do Valor Geral de Vendas (VGV).
Se a regulamentação permitir essa dedução de forma ampla, o impacto da nova alíquota será amortecido. Caso contrário, haverá uma pressão inflacionária sobre os imóveis. O profissional do direito deve estar preparado para modelar contratos e estruturas societárias que maximizem a eficiência fiscal considerando essa variável da base de cálculo.
A promessa da Reforma Tributária é a não cumulatividade plena. Para o incorporador, isso significa o direito de se creditar do IBS e da CBS pagos na aquisição de materiais de construção (cimento, aço, acabamentos) e serviços (projetos de arquitetura, empreitadas). No sistema antigo, o aproveitamento de créditos de PIS/COFINS era limitado e gerava inúmeros litígios administrativos e judiciais.
Agora, a lógica é o “crédito financeiro”: pagou o imposto na entrada, credita-se na saída. Todavia, a advocacia deve ter cautela. Como o setor imobiliário terá alíquotas reduzidas na saída (venda do imóvel), pode haver um acúmulo de créditos se a alíquota de entrada (compras de materiais) for a cheia.
O advogado deve questionar: como será feita a compensação desses créditos? Haverá ressarcimento ágil por parte do Fisco? A gestão desse fluxo de caixa tributário passa a ser uma competência jurídica e financeira vital. O acúmulo de créditos “podres” ou de difícil realização pode comprometer a liquidez da incorporadora.
Para entender a magnitude dessas mudanças constitucionais e como elas redesenham o sistema, recomenda-se a análise aprofundada através do curso sobre A Emenda Constitucional 132/2023 e a Reforma Tributária, que detalha os novos princípios constitucionais aplicáveis.
Outra inovação trazida pela reforma, com impacto direto no setor imobiliário, é a figura do “Split Payment” (pagamento dividido). Essa tecnologia tributária prevê que, no momento da liquidação financeira da transação (o pagamento de uma parcela do imóvel, por exemplo), o valor do imposto seja automaticamente segregado e enviado aos cofres públicos, enquanto o restante vai para o vendedor.
Embora vise combater a sonegação e garantir a arrecadação, o Split Payment gera apreensão quanto ao fluxo de caixa das incorporadoras. O ciclo da incorporação é longo; as receitas entram ao longo de anos, enquanto as despesas com construção costumam ser concentradas no início. Se o imposto for retido na fonte de forma imediata e integral a cada recebimento, sem considerar o descasamento temporal de créditos e débitos, a saúde financeira dos projetos pode ser afetada.
Juridicamente, isso exigirá uma revisão das cláusulas contratuais de pagamento e, possivelmente, novos arranjos bancários. O advogado precisará atuar na estruturação desses recebíveis para garantir que a retenção tributária automática não inviabilize a operação ou onere excessivamente o capital de giro da empresa.
O Regime Especial de Tributação (RET) da incorporação imobiliária, que hoje unifica o pagamento de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) em uma alíquota única sobre a receita mensal, é um pilar de estabilidade para o setor. A sobrevivência e a adaptação do RET ao novo sistema são pontos de atenção máxima.
A Reforma Tributária prevê a manutenção de regimes favorecidos, mas sua convivência com o IBS e a CBS precisa ser harmonizada. A tendência é que o RET continue existindo para os tributos sobre a renda (IRPJ/CSLL), mas a parte relativa ao consumo (PIS/COFINS) seja substituída pela nova sistemática ou ajustada dentro de um novo pacote de alíquotas unificadas para o setor. A indefinição gera insegurança jurídica, e cabe ao advogado acompanhar a tramitação das leis complementares para orientar seus clientes sobre a adesão ou não a novos projetos durante o período de transição.
Além da venda, a locação de imóveis também sofre impactos. Atualmente, a locação pura não é tributada pelo ISS (conforme súmula vinculante do STF), nem pelo ICMS. Com a criação do IBS/CBS, que incide sobre bens e serviços em sentido amplo (incluindo a cessão de direitos e locação), abre-se a porta para a tributação dessas receitas, salvo se o regime específico garantir isenção ou alíquota zero.
Para fundos de investimento imobiliário e empresas patrimoniais (holdings) que vivem de renda de aluguel, a mudança pode ser drástica. A equiparação da carga tributária da locação à de outras prestações de serviço pode reduzir a rentabilidade dos ativos. O planejamento sucessório e patrimonial que envolve imóveis precisará ser inteiramente revisto à luz das novas regras.
A transição para o novo sistema será gradual, estendendo-se de 2026 até 2033. Durante anos, conviveremos com dois sistemas tributários simultâneos. Isso aumenta exponencialmente a complexidade do compliance fiscal. O advogado não pode esperar 2033 para agir. Os contratos de incorporação firmados hoje, com prazos de entrega e financiamento de 5, 10 ou 15 anos, já sentirão os efeitos da reforma durante sua vigência.
Cláusulas de “gross up” (ajuste de preço por aumento de tributos), repasse de encargos e equilíbrio econômico-financeiro tornam-se essenciais na redação de contratos de compra e venda de unidades futuras e permutas de terrenos. Ignorar a reforma na redação contratual atual é um erro de negligência profissional.
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Atenção à Redação Contratual: Revisar contratos de longo prazo é urgente. Cláusulas que tratam de responsabilidade tributária devem prever explicitamente a transição para o IBS e a CBS, evitando litígios futuros sobre quem arca com o eventual aumento da carga.
Modelagem Financeira é Jurídica: O advogado não pode mais trabalhar isolado do departamento financeiro. A viabilidade de uma incorporação depende da correta interpretação das regras de creditamento e do momento de incidência do imposto (Split Payment).
O Fim da Guerra Fiscal, mas não dos Litígios: A unificação dos tributos acaba com a guerra fiscal entre estados (ICMS) e municípios (ISS), mas inaugura uma era de disputas sobre a interpretação das hipóteses de não incidência, base de cálculo e classificação de serviços dentro do regime específico imobiliário.
Contencioso de Transição: O período de convivência entre os dois sistemas gerará dúvidas sobre qual legislação aplicar a fatos geradores continuados. Haverá um aumento na demanda por pareceres e atuações no contencioso administrativo e judicial para defender os contribuintes de bitributação ou cobranças indevidas durante a migração.
Planejamento Societário: A forma como os imóveis são detidos (pessoa física vs. jurídica) pode ter sua eficiência alterada. Estruturas de holding patrimonial precisam ser reavaliadas para verificar se a carga tributária sobre a receita de locação ou venda no novo regime justifica a manutenção da estrutura.
1. A venda de imóveis residenciais usados por pessoa física será tributada pelo novo IBS/CBS?
Em regra, a venda isolada de imóvel por pessoa física, que não exerça atividade empresarial imobiliária habitual, não deve ser fato gerador do IBS e da CBS, mantendo-se a tributação apenas sobre o ganho de capital (Imposto de Renda). A reforma foca nas operações de caráter econômico/empresarial.
2. O que acontece com o saldo de créditos de PIS/COFINS acumulados pelas incorporadoras no regime antigo?
A Emenda Constitucional prevê mecanismos de aproveitamento e compensação desses créditos acumulados, mas a forma exata e o prazo para essa utilização dependem de regulamentação via Lei Complementar. Há risco de deságio ou longo prazo para recuperação se não houver regras claras.
3. O valor do terreno poderá ser deduzido da base de cálculo do imposto na venda do imóvel?
Sim, essa é a previsão e a expectativa do mercado para evitar distorções. O “land deduction” visa tributar apenas o valor adicionado pela construção e incorporação, não o valor do solo pré-existente. A confirmação e a metodologia constarão na Lei Complementar.
4. A locação de imóveis residenciais terá aumento de carga tributária?
Dependerá da alíquota definida no regime específico para bens imóveis. Se a redução de alíquota for significativa (ex: 60% de redução sobre a alíquota padrão), a carga pode se manter próxima à atual. Se a redução for menor, poderá haver aumento, o que certamente impactará o preço dos aluguéis.
5. O Regime Especial de Tributação (RET) será extinto imediatamente?
Não. A reforma prevê a manutenção de regimes favorecidos e diferenciados. O RET deve passar por adaptações para substituir a parcela de PIS/COFINS pela nova sistemática, mas a lógica de tributação simplificada sobre a receita bruta tende a ser preservada para garantir a segurança habitacional, conforme as diretrizes da reforma.
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Acesse a lei relacionada em Emenda Constitucional nº 132/2023
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-10/reforma-tributaria-e-os-reflexos-estruturais-na-incorporacao-imobiliaria/.
Reforma Tributária (EC 132/2023): Entenda o impacto no Direito Imobiliário e Tributário, com IVA, IBS/CBS, regimes específicos e como advogados devem se preparar.
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