Locação Shopping: Autonomia, CTO e Ação Renovatória

A Autonomia da Vontade e as Peculiaridades da Locação em Shopping Center

O Direito Imobiliário, em sua vertente voltada às locações empresariais, apresenta desafios que transcendem a simples interpretação literal da lei. Quando adentramos o universo dos shopping centers, a complexidade se eleva consideravelmente. Não estamos diante de uma locação comercial ordinária, mas de um empreendimento organizado que possui lógica econômica própria, onde o sucesso de um lojista está intrinsecamente ligado ao êxito do complexo como um todo.

A legislação brasileira, atenta a essa realidade, conferiu tratamento diferenciado a esses contratos por meio do artigo 54 da Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato. Este dispositivo consagra o princípio de que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos respectivos e as disposições procedimentais previstas na lei. Essa previsão legislativa é o ponto de partida para qualquer análise jurídica sobre o tema, estabelecendo a primazia da autonomia da vontade.

Contudo, a aplicação prática desse princípio enfrenta tensões constantes, especialmente quando colide com o direito à renovação compulsória do contrato, previsto no artigo 51 da mesma lei. O conflito entre a liberdade de contratar e a proteção ao fundo de comércio do locatário gera debates profundos sobre até onde o Poder Judiciário pode intervir para revisar ou manter as bases econômicas pactuadas. A compreensão dessa dinâmica é essencial para o advogado que atua na área, exigindo um domínio técnico sobre conceitos como aluguel percentual, aluguel mínimo e encargos específicos.

Para o profissional que busca especialização, entender as minúcias que diferenciam as espécies de locação residencial, não residencial e de shopping center é um passo fundamental para oferecer uma assessoria jurídica assertiva e evitar litígios desnecessários ou conduzi-los com maestria.

O Conceito de Custo Total de Ocupação (CTO) e sua Relevância Jurídica

Um erro comum na análise de contratos de shopping center é focar exclusivamente no valor do aluguel nominal. A estrutura de custos de um lojista em um complexo comercial é composta pelo que o mercado convencionou chamar de Custo Total de Ocupação (CTO). Este indicador engloba não apenas o aluguel mínimo ou percentual, mas também o condomínio (CRD – Coeficiente de Rateio de Despesas) e o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), além de outras taxas específicas que podem constar no instrumento contratual.

Juridicamente, o CTO é vital para aferir o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Em uma Ação Renovatória, por exemplo, a discussão sobre o valor de mercado do aluguel não pode ser dissociada da realidade total dos custos suportados pelo locatário. O empreendedor do shopping projeta a viabilidade do negócio com base nessa arrecadação global, que financia a segurança, a limpeza, o marketing e a atratividade do empreendimento.

Quando se discute a revisão ou a renovação do aluguel, o advogado deve estar atento ao fato de que a redução drástica de uma das componentes do custo pode desequilibrar a equação econômica do shopping. A jurisprudência, ao analisar pleitos renovatórios, tende a observar se o valor proposto pelo locatário condiz não apenas com o metro quadrado da região, mas com a realidade específica daquele centro comercial, considerando o potencial de vendas e o fluxo de consumidores gerado pela administração do local.

Essa visão sistêmica impede que o contrato seja analisado de forma isolada, como se fosse uma loja de rua. O lojista usufrui de uma infraestrutura e de um “tenant mix” (composição de lojas) cuidadosamente planejado para atrair o público. Portanto, o custo de ocupação reflete essa mais-valia. A intervenção judicial que ignora o CTO para fixar alugueis meramente baseados em avaliações imobiliárias genéricas fere a lógica do negócio organizado, que é a essência do shopping center protegida pelo artigo 54 da Lei do Inquilinato.

A Ação Renovatória e os Limites da Intervenção Estatal

A Ação Renovatória é um instrumento poderoso de proteção ao fundo de comércio, permitindo ao empresário a continuidade de suas atividades no local onde consolidou sua clientela. Para exercer esse direito, o locatário deve preencher os requisitos cumulativos do artigo 51 da Lei do Inquilinato: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de prazos) e exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos.

No entanto, em ambiente de shopping center, a renovatória encontra barreiras específicas na autonomia contratual. A principal controvérsia reside na fixação do novo aluguel. Enquanto o locatário busca a redução ou manutenção dos valores para preservar sua margem de lucro, o empreendedor defende a aplicação das cláusulas contratuais de reajuste e a prevalência do aluguel percentual sobre o faturamento, característica marcante desse tipo de negócio.

O Poder Judiciário tem adotado uma postura de deferência ao pactuado, especialmente após a Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), que reforçou a presunção de paridade e simetria nos contratos empresariais. Isso significa que, salvo situações excepcionais de onerosidade excessiva ou imprevisibilidade, o Estado-Juiz deve evitar alterar as bases econômicas definidas pelas partes, que são empresários presumivelmente capazes e cientes dos riscos do negócio.

Aprofundar-se nas cláusulas específicas destes instrumentos é crucial. O domínio sobre temas como a cláusula de raio, a res sperata e as regras de auditoria de faturamento pode ser obtido através de estudos direcionados, como no curso sobre Contrato de Locação de Shopping Center, que prepara o jurista para enfrentar essas discussões com robustez técnica.

O Aluguel Percentual e a Natureza Associativa

Uma das cláusulas que melhor exemplifica a autonomia da vontade e a especificidade dos shoppings é a cobrança de aluguel percentual sobre o faturamento bruto. Diferente da locação civil tradicional, onde o aluguel é fixo, no shopping center o locador torna-se, de certa forma, sócio do sucesso do lojista. Se a loja vende mais, o aluguel aumenta; se vende menos, o aluguel tende a cair (respeitado o aluguel mínimo, se houver).

Essa natureza híbrida do contrato justifica a menor intervenção judicial na fixação de valores em sede de renovatória. Alterar judicialmente a base de cálculo ou os percentuais acordados seria desvirtuar a própria natureza do negócio jurídico entabulado. A doutrina majoritária e os tribunais superiores tendem a entender que cláusulas que estipulam o pagamento em dobro no mês de dezembro (o “13º aluguel”), por exemplo, são válidas e eficazes, pois refletem a expectativa de aumento de vendas naquele período e a remuneração pelo esforço promocional do empreendedor.

Portanto, na defesa ou na propositura de uma ação renovatória, o profissional do Direito deve fundamentar seus argumentos não apenas na perícia imobiliária, mas na validade das cláusulas contratuais à luz do princípio pacta sunt servanda. A tentativa de invalidar cláusulas econômicas sob o argumento genérico de abusividade dificilmente prospera quando se trata de relações interempresariais em shopping centers, a menos que se demonstre um desvio flagrante da função social do contrato ou violação da boa-fé objetiva.

A Preservação do Tenant Mix e a Estratégia Comercial

Outro aspecto que reforça a autonomia contratual é a gestão do “Tenant Mix”. A administração do shopping center tem a prerrogativa de organizar a distribuição das lojas para otimizar o fluxo de clientes e garantir a variedade de produtos e serviços. Isso implica que a renovação do contrato de locação não é um direito absoluto que se sobrepõe inteiramente à estratégia do empreendimento.

Embora a exceção de retomada para reestruturação do mix seja restrita na lei, ela evidencia que o interesse coletivo do centro comercial possui relevância jurídica. O contrato de locação em shopping não é apenas a cessão de espaço, mas a inserção em uma estrutura orgânica. Por isso, cláusulas que limitam a mudança de ramo de atividade do lojista são consideradas válidas e essenciais para a manutenção da viabilidade econômica do complexo.

O advogado que atua nesta seara precisa compreender que o Direito protege o investimento e a organização empresarial. A autonomia da vontade, neste contexto, serve como ferramenta para garantir que o planejador do shopping possa manter a coerência do empreendimento, o que, em última análise, beneficia todos os lojistas ao atrair mais consumidores. A intervenção judicial que desconsidera essa lógica pode levar à degradação do mix e à desvalorização do ativo imobiliário.

Contestação e Defesa na Renovatória

Na fase de contestação da ação renovatória, o locador (shopping) possui um arsenal de argumentos previstos no artigo 72 da Lei 8.245/91. Além de questionar o valor proposto pelo locatário, pode-se alegar o descumprimento do contrato, a falta de idoneidade do fiador ou a necessidade de obras determinadas pelo Poder Público.

No entanto, a defesa mais robusta costuma girar em torno da manutenção das cláusulas econômicas originais. O argumento central é que o contrato de shopping center é um todo indivisível, onde as condições financeiras foram desenhadas considerando o risco do empreendimento e os investimentos realizados (res sperata). A aceitação dessas condições pelo lojista no momento da assinatura cria uma vinculação que não deve ser rompida levianamente pelo Judiciário sob o pretexto de renovação.

A perícia judicial, comum nesses processos, deve ser acompanhada de perto por assistentes técnicos e advogados preparados, garantindo que o perito considere as especificidades do Custo Total de Ocupação e não apenas valores comparativos de mercado de lojas de rua, que possuem realidades distintas.

Conclusão: O Equilíbrio entre Proteção e Liberdade

O estudo do Direito Imobiliário aplicado aos shopping centers revela um sistema onde a liberdade contratual é a regra, e a intervenção estatal, a exceção. O legislador, ao criar o artigo 54 da Lei do Inquilinato, reconheceu a sofisticação dessas relações contratuais e a necessidade de preservar a dinâmica econômica que as sustenta.

Para o advogado, o desafio é navegar entre a proteção legal do fundo de comércio do lojista e a autonomia contratual do empreendedor. O sucesso na advocacia imobiliária empresarial depende da capacidade de articular esses conceitos, demonstrando ao julgador que o respeito ao contrato é, muitas vezes, a melhor forma de garantir a justiça e a segurança jurídica nas relações comerciais. O domínio técnico sobre o Custo Total de Ocupação, as cláusulas de aluguel percentual e a estrutura do tenant mix é o diferencial que separa a advocacia generalista da especializada.

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Insights sobre o Tema

A autonomia da vontade é o pilar central das locações em shopping centers, fundamentada no artigo 54 da Lei nº 8.245/91. Isso diferencia substancialmente esses contratos das locações residenciais ou comerciais comuns.

O Custo Total de Ocupação (CTO) é a métrica econômica real do contrato, englobando aluguel, condomínio e fundo de promoção. Análises jurídicas que ignoram o CTO são incompletas e podem levar a decisões judiciais equivocadas.

A intervenção do Poder Judiciário nas cláusulas econômicas de contratos empresariais deve ser mínima e excepcional, respeitando a presunção de simetria entre as partes, conforme reforçado pela Lei da Liberdade Econômica.

O aluguel percentual reflete a natureza quase associativa entre lojista e empreendedor, sendo uma cláusula válida e eficaz que alinha os interesses de ambas as partes ao desempenho de vendas.

A Ação Renovatória, embora proteja o fundo de comércio, não serve como instrumento para desconfigurar a equação econômico-financeira originalmente pactuada, devendo respeitar a lógica do tenant mix e a viabilidade do empreendimento.

Perguntas e Respostas

1. O que diferencia legalmente a locação em shopping center de uma locação comercial comum?

A principal diferença reside no artigo 54 da Lei do Inquilinato, que estabelece a prevalência das condições livremente pactuadas entre as partes nos contratos de shopping center. Isso confere maior força à autonomia da vontade e valida cláusulas atípicas, como aluguel percentual, adesão à associação de lojistas e pagamento de res sperata, que não são comuns em locações de rua.

2. O juiz pode alterar o valor do aluguel em uma ação renovatória de loja de shopping?

Sim, o juiz pode fixar o novo valor do aluguel se não houver acordo entre as partes, baseando-se em perícia técnica. No entanto, a jurisprudência, especialmente do STJ, orienta que essa fixação deve respeitar a metodologia e as cláusulas econômicas do contrato original (como aluguel mínimo e percentual), evitando desequilibrar a relação ou ignorar a realidade do Custo Total de Ocupação.

3. O que compõe o Custo Total de Ocupação (CTO)?

O CTO é composto pelo somatório de todas as despesas que o lojista paga ao empreendimento. Isso inclui o aluguel (mínimo ou percentual), os encargos comuns (condomínio/CRD), o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) e eventuais taxas extras. É o indicador real do peso financeiro da ocupação para o lojista.

4. É válida a cláusula que cobra aluguel em dobro no mês de dezembro?

Sim, a jurisprudência majoritária considera válida a cláusula de aluguel em dobro em dezembro nos contratos de shopping center. Ela é justificada pela expectativa de aumento expressivo das vendas devido ao Natal e pelo esforço conjunto de marketing e atração de público realizado pela administração do shopping nesse período.

5. O lojista pode mudar de ramo de atividade livremente em um shopping center?

Geralmente não. Os contratos de locação em shopping centers possuem cláusulas rígidas sobre o ramo de atividade (tenant mix). A alteração não autorizada do ramo pode ensejar a rescisão do contrato por infração contratual, pois a distribuição das lojas é planejada estrategicamente para evitar concorrência predatória interna e garantir a atratividade do complexo.

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Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/91

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-25/custo-total-de-ocupacao-e-acao-renovatoria-em-shopping-centers-stj-reafirma-a-autonomia-contratual/.