A cobrança de despesas condominiais em atraso é uma das questões mais sensíveis e recorrentes no cotidiano da advocacia imobiliária e condominial. O tema envolve não apenas a recuperação do crédito, essencial para a saúde financeira da massa condominial, mas também a legalidade dos encargos acrescidos a essa dívida. Entre esses encargos, destaca-se a figura dos honorários advocatícios ou de cobrança na fase extrajudicial.
Muitos profissionais do Direito deparam-se com a dúvida sobre a possibilidade de transferir ao condômino inadimplente o custo da contratação de advogados ou empresas de cobrança para a recuperação do crédito amigável. A questão central orbita em torno da legitimidade dessa cobrança quando não há previsão expressa na Convenção do Condomínio ou deliberação específica em Assembleia Geral.
A relação jurídica estabelecida entre o condomínio e o condômino possui natureza peculiar, regida pelo Código Civil e pelas normas internas da edificação. Diferentemente das relações de consumo, onde a vulnerabilidade é presumida, aqui prevalece o dever de contribuição para as despesas comuns, conforme estipulado no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.
No entanto, a imposição de custos adicionais ao devedor, a título de honorários contratuais de cobrança, exige rigorosa observância ao princípio da legalidade estrita e da publicidade das normas condominiais. A ausência de aprovação assemblear para tais cobranças pode tornar o repasse desses custos ilegítimo, gerando passivos para o condomínio.
É fundamental distinguir, primeiramente, os honorários de sucumbência dos honorários contratuais ou de cobrança. Os honorários sucumbenciais decorrem de atuação judicial e são fixados pelo magistrado, conforme o Código de Processo Civil, sendo devidos pela parte vencida ao advogado da parte vencedora.
Já os honorários de cobrança extrajudicial, muitas vezes denominados honorários contratuais, referem-se à remuneração pactuada entre o condomínio e o prestador de serviço (advogado ou garantidora) para a tentativa de recuperação do crédito sem a necessidade de judicialização.
O Código Civil, em seus artigos 389, 395 e 404, estabelece que o devedor deve responder pelos prejuízos a que sua mora der causa, incluindo juros, atualização monetária e honorários de advogado. Uma leitura isolada desses dispositivos poderia levar à conclusão de que o repasse é automático.
Contudo, a aplicação desses artigos no âmbito do Direito Condominial não é absoluta nem imediata. Para que o condomínio possa exigir do condômino o ressarcimento desses honorários contratuais, é imprescindível que essa obrigação tenha sido previamente convencionada e aprovada pela coletividade.
O condomínio, ente despersonalizado, atua através da vontade da maioria. Se o contrato de prestação de serviços advocatícios foi firmado pelo síndico, a despesa, a princípio, é do condomínio (contratante), e não do terceiro (condômino devedor), salvo se houver regra interna que transfira essa responsabilidade de forma expressa.
A Assembleia Geral é o órgão soberano do condomínio. É nela que se definem as regras de convivência, a aprovação de contas e, crucialmente, a previsão orçamentária. Qualquer despesa que o condomínio pretenda realizar ou qualquer encargo que deseje impor aos seus membros deve passar pelo crivo assemblear.
Quando um escritório de advocacia é contratado para realizar cobranças, estipula-se um percentual sobre o valor recuperado, geralmente entre 10% e 20%. Se a Assembleia não autorizou que esse percentual seja cobrado adicionalmente do condômino inadimplente, o valor deve ser suportado pelo caixa do condomínio, como uma despesa administrativa comum.
A tentativa de cobrar esse percentual do devedor sem lastro na Convenção ou em Ata de Assembleia configura uma imposição unilateral de obrigação. O síndico, ao autorizar tal cobrança sem respaldo, pode estar agindo com excesso de mandato, violando o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e as deliberações da assembleia.
Para atuar com segurança jurídica nesta área, é essencial dominar as nuances das deliberações. O aprofundamento técnico através de um Curso de Direito Condominial permite ao advogado orientar síndicos e administradoras a não incorrerem em práticas abusivas que podem ser anuladas judicialmente.
A transparência é um dos pilares da gestão condominial. O condômino precisa saber, de antemão, quais serão as consequências financeiras de sua inadimplência. Se a regra do jogo não estiver clara na Convenção ou na decisão da assembleia, a cobrança surpresa de honorários extrajudiciais fere a boa-fé objetiva.
A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais sem previsão assemblear pode ensejar teses de defesa robustas por parte dos devedores. Uma das principais alegações é a de enriquecimento sem causa do condomínio ou da empresa de cobrança, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.
Se o condomínio não desembolsou aquele valor (pois o advogado recebe “no êxito” cobrado diretamente do devedor) e não há vínculo contratual entre o advogado e o condômino, a cobrança direta carece de causa jurídica subjacente se não estiver amparada pelas normas internas.
Além disso, o Código de Defesa do Consumidor, embora não aplicável diretamente à relação interna condomínio-condômino, é frequentemente utilizado de forma analógica ou subsidiária para definir parâmetros de abusividade, especialmente quando a cobrança é terceirizada para empresas especializadas.
Nesse cenário, o condômino que pagou honorários de cobrança não estipulados em assembleia pode pleitear a repetição de indébito. Isso significa que o condomínio poderá ser condenado a devolver os valores cobrados indevidamente, muitas vezes em dobro, caso se comprove a má-fé na exigência.
É vital que o advogado do condomínio revise a Convenção e as Atas. Se não houver cláusula expressa permitindo a cobrança de honorários na fase extrajudicial, a recomendação técnica deve ser a convocação de uma assembleia para deliberar sobre o tema e alterar a Convenção ou aprovar a regra, com quórum qualificado, se necessário.
O artigo 1.348 do Código Civil elenca as competências do síndico. Embora ele tenha poderes para representar o condomínio e defender seus interesses, inclusive na esfera judicial, isso não lhe confere carta branca para criar obrigações pecuniárias para os condôminos sem a devida aprovação orçamentária.
A contratação de um escritório de cobrança que impõe honorários ao devedor altera a relação obrigacional. O síndico que assina um contrato com tais previsões sem consultar a assembleia assume um risco pessoal e coloca o condomínio em situação de vulnerabilidade jurídica.
A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que o contrato de prestação de serviços advocatícios vincula apenas as partes contratantes (condomínio e advogado). Para que os efeitos financeiros desse contrato atinjam o condômino inadimplente, é necessário que a coletividade condominial tenha anuído com essa transferência de responsabilidade.
Isso reforça a importância da técnica na redação das minutas de assembleia e na alteração de convenções. O advogado especialista deve garantir que a vontade da assembleia seja registrada de forma inequívoca, especificando que “os honorários decorrentes da cobrança extrajudicial serão suportados pelo condômino inadimplente”.
Outro ponto de confusão comum é a mistura entre a multa moratória, os juros e os honorários. O Código Civil limita a multa por atraso em condomínios a 2% (dois por cento), conforme o artigo 1.336, § 1º. Os juros podem ser convencionados, mas usualmente giram em torno de 1% ao mês.
Os honorários advocatícios não se confundem com esses encargos. Eles têm natureza remuneratória pelo trabalho profissional desempenhado. Tentar embutir honorários dentro de uma “multa majorada” ou cobrá-los sem distinção clara na planilha de débito é uma prática ilegal.
A discriminação dos valores é obrigatória. O boleto de cobrança ou o acordo extrajudicial deve detalhar o principal, a correção monetária, os juros, a multa e, se devidamente aprovados em assembleia, os honorários. A falta de clareza pode levar à nulidade da cobrança.
Profissionais que atuam na área devem estar atentos para não validar cálculos que incluam “taxas de administração de cobrança” ou “honorários” aleatórios. A precisão técnica fortalece a posição do condomínio em uma eventual execução de título extrajudicial.
A Convenção do Condomínio é o ato-regra, a “constituição” daquele microssistema. Para garantir a segurança jurídica na cobrança de honorários desde o primeiro dia de atraso ou após determinado prazo, a melhor prática é inserir tal previsão no texto da Convenção.
A alteração da Convenção exige quórum de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 CC), o que pode ser difícil de alcançar na prática. Como alternativa, a aprovação em Assembleia Geral, por maioria simples (salvo disposição contrária na própria convenção), para deliberar especificamente sobre o procedimento de cobrança e a contratação de assessoria jurídica, costuma ser aceita pelos tribunais como suficiente para legitimar o repasse.
O que não se admite é o silêncio normativo. Onde a norma interna cala, prevalece o princípio de que as despesas de administração (incluindo a jurídica) são rateadas entre todos, e não imputadas exclusivamente a um, salvo a condenação judicial posterior.
A cobrança de honorários advocatícios ou de empresas de cobrança diretamente do condômino inadimplente na fase extrajudicial não é um direito automático decorrente da simples mora. Ela depende intrinsecamente da autorização da massa condominial, manifestada através da Convenção ou de deliberação em Assembleia.
O advogado que assessora condomínios deve atuar preventivamente, auditando as normas internas e propondo as adequações necessárias para que a recuperação de crédito seja eficaz e blindada contra ações de ressarcimento. Ignorar a necessidade do aval assemblear é um erro técnico que compromete a gestão e a reputação do condomínio.
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A análise aprofundada da cobrança de honorários em condomínios revela nuances cruciais para a prática jurídica. Primeiramente, percebe-se que o Direito Condominial está se afastando de práticas costumeiras informais em favor de um legalismo mais estrito, exigindo formalização de todas as cobranças acessórias.
Outro ponto relevante é a proteção patrimonial do condômino contra abusos. O Judiciário tem atuado como barreira contra a criação de despesas sem a devida publicidade e aprovação, reforçando o caráter democrático das decisões condominiais. Não basta dever; a cobrança deve seguir o rito correto.
Por fim, destaca-se a responsabilidade do advogado na orientação do síndico. O papel do jurídico consultivo é evitar que o condomínio assuma riscos desnecessários ao tentar acelerar a recuperação de crédito através de repasses de custos não autorizados, o que pode acabar custando mais caro ao final.
O síndico pode contratar serviços para a administração do condomínio, mas para que os honorários desse contrato sejam cobrados do condômino inadimplente, e não do caixa do condomínio, é necessária a aprovação em assembleia ou previsão na convenção.
Se o condômino pagar honorários extrajudiciais que não foram aprovados em assembleia nem previstos na convenção, ele pode ajuizar uma ação de repetição de indébito para reaver os valores, alegando enriquecimento sem causa do condomínio.
Se a intenção for alterar a Convenção para incluir essa regra permanentemente, o quórum é de 2/3 dos condôminos. Se for apenas uma deliberação de assembleia sobre procedimento de cobrança, geralmente aplica-se a maioria simples dos presentes, salvo regra distinta na convenção atual.
Embora prevejam o ressarcimento de honorários, a jurisprudência majoritária entende que, no âmbito condominial, a relação interna exige prévia autorização assemblear para que esses custos contratuais sejam transferidos diretamente ao condômino na fase extrajudicial.
Sim, os valores devem observar a razoabilidade e a proporcionalidade. Cobranças abusivas, mesmo que aprovadas em assembleia, podem ser revistas judicialmente. O mercado pratica geralmente entre 10% e 20% sobre o valor do débito.
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Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-02/tj-go-veda-honorarios-de-cobranca-em-condominio-sem-aval-de-assembleia/.
Desvende a complexidade constitucional na tributação de incentivos fiscais estaduais (créditos de ICMS) por IRPJ/CSLL. Análise do Pacto Federativo e jurisprudência.
Entenda como a persecução penal afeta empresas. Advogados precisam de estratégias em Direito Penal Econômico, Compliance e defesa. Proteja seu cliente.
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