A figura do fiador nos contratos de locação imobiliária representa uma das garantias mais tradicionais e, simultaneamente, mais onerosas do sistema jurídico brasileiro. A fiança, por sua natureza acessória e subsidiária, vincula o patrimônio de um terceiro ao cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário.
No entanto, a extensão temporal dessa responsabilidade gera debates acalorados na doutrina e na jurisprudência. A regra geral, disposta no artigo 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
A controvérsia surge quando o encerramento da relação locatícia é obstado pela conduta do próprio locador. Uma situação recorrente na prática forense envolve a recusa do proprietário em receber as chaves do imóvel, condicionando tal ato à realização de reparos ou ao pagamento de débitos pendentes.
Nesse cenário, emerge a questão crucial para a advocacia especializada: o fiador permanece responsável pelos aluguéis e encargos que vencerem durante o período de recusa do locador? A resposta exige uma análise profunda dos princípios contratuais, da boa-fé objetiva e dos mecanismos processuais adequados para a resolução do vínculo, temas essenciais para quem busca especialização na Pós-Graduação em Contratos Imobiliários.
A fiança deve ser interpretada restritivamente, conforme determina o Código Civil. Isso significa que o garante não pode responder por obrigações que não anuiu ou por períodos em que a manutenção do vínculo contratual foge ao controle do afiançado (locatário).
O termo final da responsabilidade do fiador é, em regra, a “entrega das chaves”. Este ato simboliza a restituição da posse direta ao locador e o fim da obrigação de pagar aluguel. Contudo, o Direito não pode validar situações em que a entrega das chaves se torna impossível por arbítrio do credor.
Quando o locatário manifesta inequivocamente sua intenção de resilir o contrato e desocupar o bem, colocando-o à disposição do proprietário, cessa a causa jurídica para a cobrança de aluguéis futuros. Se o locador se recusa a aceitar a devolução da posse, ele incorre em mora accipiendi (mora do credor).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a recusa no recebimento das chaves sob a alegação de que o imóvel necessita de reparos é injustificada. O caminho correto para o locador é receber o imóvel, fazer a ressalva no termo de vistoria de entrega e, posteriormente, cobrar as perdas e danos pela via própria.
O profissional do Direito deve estar atento à abusividade da conduta de condicionar o distrato à reforma do imóvel. Ao impedir a devolução das chaves, o locador força a prorrogação do contrato contra a vontade do locatário e, por extensão, do fiador.
Essa prática viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato. Permitir que o locador mantenha o locatário (e o fiador) vinculados ao pagamento de aluguéis enquanto exige reparos seria conceder ao credor o poder potestativo de decidir quando a relação contratual termina.
Se o locatário disponibilizou o imóvel, a posse direta cessou de fato. A resistência do locador transforma a cobrança de aluguéis posteriores em enriquecimento sem causa. Para o fiador, essa situação é ainda mais crítica, pois ele não possui a posse do bem e depende da conduta do locatário e do locador para se ver livre da garantia.
Portanto, a responsabilidade solidária do fiador deve ser delimitada até a data em que o locatário tentou formalmente devolver o imóvel ou, na impossibilidade disso, até a data do depósito das chaves em juízo.
Diante da recusa injusta, a ferramenta processual adequada é a ação de consignação de chaves, que pode ser cumulada com a consignação em pagamento de aluguéis, se houver valores incontroversos a serem quitados. Este é um tópico sensível que exige domínio técnico, frequentemente abordado na Pós em Direito Imobiliário.
A sentença na ação de consignação tem natureza declaratória. Ela não “cria” a extinção do contrato no momento em que é proferida; ela reconhece que a obrigação foi extinta no momento do depósito das chaves em juízo (ou da tentativa comprovada de entrega extrajudicial).
Para o fiador, isso é determinante. Se a ação de consignação for julgada procedente, reconhecendo-se a recusa injusta do locador, os efeitos retroagem à data do depósito/oferta. Consequentemente, não há que se falar em responsabilidade do fiador pelos aluguéis vencidos no curso do processo, enquanto as chaves aguardavam a retirada pelo proprietário em cartório.
O advogado que defende o fiador deve arguir, em eventual ação de execução ou cobrança movida pelo locador, a exceção de contrato não cumprido ou a inexistência de débito a partir da data da recusa. É fundamental demonstrar que a obrigação acessória (fiança) não pode subsistir quando a obrigação principal (locação) deveria ter sido extinta, mas não o foi por culpa exclusiva do credor.
Na prática contenciosa, a defesa do fiador em casos de recusa de chaves exige uma estratégia probatória robusta. Não basta alegar que o locador não quis receber o imóvel; é preciso provar a tentativa de entrega.
Notificações extrajudiciais, telegramas, e-mails trocados com a imobiliária ou com o proprietário são documentos essenciais. A prova deve demonstrar que o imóvel estava desocupado e à disposição.
Outro ponto de atenção refere-se à cláusula de renúncia ao benefício de ordem. Embora a maioria dos contratos de locação preveja a responsabilidade solidária do fiador e a renúncia ao benefício de ordem (art. 828, CC), tal renúncia não abarca obrigações constituídas abusivamente.
A solidariedade não autoriza o locador a impor ao fiador débitos decorrentes de sua própria mora. Se o locador impediu a resolução do contrato, ele não pode se valer da garantia para cobrir o período de sua intransigência. O fiador responde pela dívida do locatário, não pelo capricho do locador.
Uma defesa técnica apurada também deve analisar a natureza dos reparos exigidos. A Lei do Inquilinato obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (Art. 23, III).
Muitas vezes, a recusa do locador baseia-se no desgaste natural do tempo (pintura desbotada, pequenos arranhões), o que não gera dever de indenizar por parte do locatário. Se a recusa das chaves for baseada em danos de uso normal, ela é duplamente ilícita: primeiro, porque a via eleita (recusa) é inadequada; segundo, porque o direito material alegado (reparo de desgaste natural) inexiste.
O fiador, ao ser acionado, deve impugnar a própria exigibilidade dos reparos que fundamentaram a recusa das chaves. Se não há dever de reparar, a recusa foi ilícita, e a cobrança de aluguéis posteriores é indevida.
Além da tese da extinção pela entrega (ou oferta) das chaves, o advogado deve considerar a possibilidade de notificação exoneratória, especialmente em contratos prorrogados por prazo indeterminado.
O artigo 835 do Código Civil permite que o fiador se exonere da fiança prestada sem limitação de tempo, mediante notificação ao credor. Na locação, o artigo 40, X, da Lei 8.245/91 adapta essa regra, mantendo o fiador obrigado por 120 dias após a notificação.
Se a recusa das chaves coincide com o período de prorrogação indeterminada, a estratégia de defesa pode combinar a tese da mora accipiendi do locador com a tese da exoneração da fiança por notificação, blindando o patrimônio do garante por duas frentes distintas.
A responsabilidade do fiador não é absoluta nem ilimitada. Embora a lei estabeleça a garantia até a entrega das chaves, esse marco temporal pressupõe a normalidade das relações contratuais e a cooperação do credor.
A recusa injustificada do locador em receber o imóvel rompe o sinalagma contratual. O Direito não tolera que o credor se beneficie de sua própria torpeza, prolongando artificialmente a cobrança de aluguéis às custas de um garantidor.
Para os profissionais da área, a atuação exige firmeza na utilização da ação de consignação e na defesa processual do fiador, demonstrando que a data final da obrigação é aquela em que o imóvel foi efetivamente colocado à disposição, independentemente das manobras do locador. A profundidade técnica na análise desses institutos é o que diferencia a advocacia de resultado da mera atuação burocrática.
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1. A distinção entre posse e propriedade na entrega das chaves: É fundamental compreender que a entrega das chaves restitui a posse, não afetando o direito de propriedade ou o direito de cobrar danos. A confusão entre esses institutos é a principal causa da recusa indevida por parte de locadores, que acreditam que receber as chaves implica quitação de débitos de reparo.
2. O ônus da prova na Consignação: Na ação de consignação, o ônus de provar a recusa injusta é do autor (locatário/fiador). Por isso, a formalização da tentativa de entrega (ata notarial, notificação com AR) é mais valiosa do que testemunhas.
3. Riscos da reconvenção: Ao propor a consignação, o locatário/fiador deve estar preparado para a reconvenção do locador cobrando danos no imóvel. A defesa deve antecipar essa jogada, documentando o estado do imóvel (fotos/vídeos) no momento da disponibilização das chaves.
4. Clausulas abusivas de renovação de fiança: Atenção redobrada a contratos que tentam driblar a possibilidade de exoneração ou que impõem renúncias de direitos excessivas ao fiador. O judiciário tem mitigado a força obrigatória de cláusulas que colocam o fiador em desvantagem exagerada.
1. O locador pode recusar as chaves se houver aluguéis atrasados?
Não. A existência de débitos financeiros (aluguel ou condomínio) não autoriza a recusa das chaves. O locador deve receber o imóvel para estancar o aumento da dívida e cobrar os valores atrasados por meio de ação de execução ou cobrança. A recusa agrava o prejuízo do devedor e viola o dever de mitigar o próprio dano (duty to mitigate the loss).
2. O que o fiador deve fazer assim que souber que o locador recusou as chaves?
O fiador deve imediatamente instar o locatário a promover a ação de consignação de chaves. Caso o locatário permaneça inerte, o próprio fiador pode ter legitimidade ou interesse jurídico para intervir, ou ao menos notificar formalmente o locador reiterando a disponibilização do imóvel, visando fixar o termo final de sua responsabilidade.
3. A ação de consignação de chaves suspende a cobrança de aluguel imediatamente?
O depósito das chaves em juízo suspende a exigibilidade dos aluguéis vincendos. Se a ação for julgada procedente ao final, a sentença declarará extinta a obrigação desde a data do depósito (ou da recusa injusta comprovada), retroagindo os efeitos e isentando o locatário e fiador dos pagamentos posteriores a esse marco.
4. Se o imóvel precisar de pintura, o fiador continua responsável até a pintura ser feita?
Se o locador aceitar as chaves e cobrar a pintura posteriormente, sim, o fiador responde pelo custo da pintura (se prevista em contrato). Porém, se o locador recusar as chaves até que a pintura seja feita, o fiador pode arguir que não responde pelos aluguéis do período em que o imóvel ficou vazio aguardando a pintura, pois a recusa das chaves foi indevida.
5. É possível o fiador pedir a exoneração da fiança durante o prazo determinado do contrato?
Em regra, não. Durante o prazo determinado do contrato, o fiador fica vinculado até o fim, salvo se houver disposição contratual permitindo a saída ou substituição da garantia. A exoneração unilateral (art. 835, CC) aplica-se tipicamente aos contratos que já vigoram por prazo indeterminado.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 8.245/91
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-19/fiador-nao-e-responsavel-por-alugueis-se-locador-se-recusa-a-receber-as-chaves/.
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