Escritura Pública: Essencial ou Excepcional no Imobiliário?

A solenidade e o formalismo são pilares que sustentam a segurança jurídica nas transações imobiliárias no Brasil. No centro desse arcabouço normativo encontra-se a escritura pública, documento dotado de fé pública, lavrado por tabelião, que garante a validade e a eficácia de negócios jurídicos que envolvem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. A compreensão profunda sobre a obrigatoriedade deste instrumento e as exceções previstas em leis especiais é fundamental para a atuação do profissional do Direito.

O debate jurídico contemporâneo, no entanto, tem se debruçado sobre a extensão das exceções à regra geral do Código Civil, especialmente no que tange às operações realizadas por instituições financeiras fora do âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A tensão reside entre a desburocratização dos negócios e a manutenção da segurança registral, um tema que exige do advogado uma análise minuciosa das normas vigentes e da jurisprudência dos tribunais superiores.

A Regra Geral do Código Civil: O Artigo 108 e a Essência da Escritura Pública

O Código Civil de 2002, em seu artigo 108, estabelece uma premissa clara: a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Esta norma não é meramente burocrática; ela reflete a preocupação do legislador com a relevância econômica e social da propriedade imobiliária.

Ao exigir a intervenção notarial, o ordenamento jurídico busca assegurar que as partes envolvidas no negócio tenham plena capacidade e legitimidade, que a vontade manifestada seja livre de vícios e que o objeto da transação seja lícito e possível. O tabelião, agindo como um terceiro imparcial e dotado de conhecimento técnico, fiscaliza o recolhimento de tributos, verifica a existência de ônus reais e traduz a vontade das partes em linguagem jurídica adequada, prevenindo litígios futuros.

A inobservância da forma prescrita em lei, quando esta é da substância do ato, acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, conforme preceitua o artigo 166, IV, do mesmo Código. Portanto, para o advogado que atua na área, a verificação da forma é o primeiro passo na análise de risco de qualquer aquisição imobiliária. A escritura pública, nesse contexto, não é apenas um requisito formal, mas um mecanismo de proteção patrimonial.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a Lei 9.514/97

Em contrapartida à rigidez do Código Civil, a legislação especial trouxe inovações visando dinamizar o mercado de crédito imobiliário. A Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel e dispôs sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), introduziu uma importante exceção à regra do artigo 108. O artigo 38 desta lei confere aos contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, celebrados no âmbito do SFI, força de escritura pública, ainda que firmados por instrumento particular.

Essa prerrogativa permite que bancos e instituições financeiras formalizem operações complexas e de vultosos valores mediante contratos particulares, os quais têm acesso direto ao Registro de Imóveis. A lógica por trás dessa exceção é a celeridade e a redução de custos operacionais, facilitando o acesso ao crédito e fomentando o setor habitacional. Presume-se que as instituições financeiras, por serem entidades reguladas e fiscalizadas, possuem estrutura técnica suficiente para garantir a higidez das contratações, suprindo, naquelas hipóteses específicas, a função fiscalizadora do tabelião.

Para o profissional que deseja se aprofundar nas nuances contratuais que regem essas operações, é vital entender não apenas a letra da lei, mas como redigir e analisar esses instrumentos. A especialização é o caminho para evitar cláusulas nulas ou anuláveis. O curso de Pós-Graduação em Contratos Imobiliários da Legale Educacional oferece o aprofundamento técnico necessário para dominar essas estruturas contratuais complexas.

A Controvérsia: Extensão da Exceção para Operações Fora do SFI

O ponto nevrálgico da discussão jurídica atual reside na interpretação da abrangência do artigo 38 da Lei 9.514/97. A questão que se impõe é: a dispensa da escritura pública aplica-se a qualquer negócio imobiliário realizado por uma instituição financeira, ou restringe-se apenas àqueles vinculados a operações de financiamento típicas do SFI?

Há uma corrente interpretativa que defende uma visão ampliativa, sustentando que a natureza da instituição financeira e a autorização legal para operar no mercado imobiliário seriam suficientes para conferir fé pública aos seus instrumentos particulares, independentemente de haver um financiamento ativo vinculado ao SFI. Sob essa ótica, uma venda de imóvel “à vista” realizada por um banco, por exemplo, poderia ser formalizada por instrumento particular.

Por outro lado, uma corrente mais conservadora e alinhada aos princípios do Direito Notarial defende a taxatividade das exceções. Segundo este entendimento, a regra do artigo 108 do Código Civil é soberana e só pode ser afastada em situações estritamente tipificadas. Assim, se a operação não envolve a concessão de crédito ou a constituição de garantia fiduciária nos moldes da Lei 9.514/97, a forma pública seria indispensável.

Interpretação Sistemática e Segurança Jurídica

A análise sistemática do ordenamento jurídico sugere cautela na extensão de prerrogativas excepcionais. A dispensa da escritura pública retira do circuito a figura do tabelião de notas, que possui a competência exclusiva de lavrar escrituras. Ao permitir que instrumentos particulares, sem a qualificação notarial, ingressem no fólio real em hipóteses não previstas expressamente, pode-se criar uma zona de insegurança jurídica.

A fé pública notarial é um atributo de Estado delegado ao particular. As instituições financeiras, embora reguladas, são entes privados com interesses comerciais diretos no negócio. A ausência de um terceiro imparcial na formalização da vontade pode fragilizar a proteção da parte hipossuficiente na relação ou mesmo descuidar de aspectos formais que, futuramente, poderiam ensejar a anulação do registro.

Entender a complexidade do sistema registral brasileiro e suas interações com o direito civil é crucial para o advogado. Uma formação robusta, como a oferecida na Pós em Direito Imobiliário 2024, capacita o profissional a navegar por essas águas turvas, identificando quando a exigência da escritura é inegociável e quando a lei permite flexibilizações.

Reflexos na Prática da Advocacia Imobiliária e Due Diligence

Para o advogado que atua na consultoria imobiliária ou no contencioso, a definição sobre a necessidade de escritura pública impacta diretamente a estratégia de atuação. Na fase de due diligence (diligência prévia), ao analisar a cadeia dominial de um imóvel, o profissional deve verificar se as transmissões anteriores respeitaram a forma prescrita em lei.

Se um imóvel foi transmitido por instrumento particular em uma hipótese onde a lei exigia escritura pública, essa transmissão pode ser considerada nula, contaminando toda a cadeia subsequente. O advogado deve estar apto a identificar se a transação se enquadrava nas exceções do SFI ou do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) à época do registro.

Além disso, na assessoria a clientes que estão adquirindo imóveis de instituições financeiras (como em leilões extrajudiciais ou venda direta de imóveis retomados), é imperativo saber exigir a forma correta. Muitas vezes, por conveniência administrativa, busca-se a utilização de instrumentos particulares padronizados. Cabe ao advogado alertar seu cliente sobre os riscos de tal prática caso o negócio não se enquadre perfeitamente na previsão legal de dispensa de escritura.

A Responsabilidade Civil e Administrativa

A questão também toca a responsabilidade dos Oficiais de Registro de Imóveis. O registrador, ao qualificar o título, deve recusar o ingresso de instrumento particular que não encontre amparo legal para sua forma. Se o registrador aceita um contrato particular de compra e venda simples, acima de 30 salários mínimos, sem o amparo da Lei 9.514/97 ou outra legislação específica, ele pode incorrer em responsabilidade funcional e civil.

Para o advogado, isso significa que a tentativa de registrar um título inadequado resultará em uma Nota de Devolução (exigência), atrasando o negócio e gerando custos adicionais para o cliente. O conhecimento preventivo evita esse desgaste. A segurança estática do registro depende da correta aplicação das normas de direito formal.

Conclusão: O Equilíbrio entre Modernização e Formalismo

O Direito Imobiliário brasileiro vive um momento de constante tensão entre a necessidade de agilizar os negócios e a obrigação de garantir a segurança jurídica. Enquanto leis especiais buscam facilitar o fluxo de crédito e a circulação de riquezas, o Código Civil mantém a escritura pública como o padrão ouro de segurança para as transações de maior vulto.

A correta aplicação do direito exige que as exceções sejam interpretadas restritivamente. A equiparação do instrumento particular à escritura pública deve ocorrer apenas quando houver expressa previsão legal e quando a finalidade da norma especial (fomento ao financiamento, por exemplo) estiver presente. Estender essa prerrogativa para meras operações de compra e venda sem financiamento, apenas pela presença de uma instituição financeira em um dos polos, pode representar um desvio da finalidade da lei e um risco à segurança do sistema notarial e registral.

O advogado especialista deve ser o guardião da legalidade, orientando seus clientes não pelo caminho mais fácil ou barato, mas pelo caminho mais seguro e juridicamente sustentável. A validade do negócio jurídico imobiliário é o ativo mais valioso que o comprador adquire, e ela depende estritamente da observância das formas legais.

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Insights sobre o Tema

A obrigatoriedade da escritura pública não é um mero formalismo arcaico, mas um mecanismo de prevenção de litígios e garantia de higidez contratual.

A Lei 9.514/97 criou uma exceção específica para o SFI, visando a celeridade do crédito, mas sua aplicação fora do contexto de financiamento é juridicamente controversa.

A atuação do tabelião de notas confere imparcialidade e fiscalização tributária e de capacidade, elementos que podem ser suprimidos em contratos particulares bancários.

O risco de nulidade absoluta por vício de forma (Art. 166, IV, CC) deve ser o ponto central da análise de risco em due diligence imobiliária.

A interpretação das normas de exceção deve ser restritiva para não esvaziar a regra geral de proteção contida no Artigo 108 do Código Civil.

Perguntas e Respostas

1. Qual é o valor mínimo para que a escritura pública seja obrigatória na compra e venda de imóveis?
Conforme o Artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos sobre direitos reais imobiliários quando o valor do imóvel for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse valor, o negócio pode ser realizado por instrumento particular.

2. O que é a força de escritura pública conferida aos contratos do SFI?
A Lei 9.514/97, em seu Artigo 38, determina que os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) têm força de escritura pública. Isso significa que eles podem ser levados diretamente a registro no Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a lavratura de escritura em tabelionato de notas.

3. Um banco pode vender um imóvel de sua propriedade, sem financiamento, por instrumento particular?
Esta é a questão central do debate jurídico atual. A corrente majoritária e mais segura defende que, se não houver operação de financiamento vinculada ao SFI ou SFH, aplica-se a regra geral do Código Civil. Portanto, uma venda simples de imóvel pelo banco, acima de 30 salários mínimos e sem financiamento, deveria ser feita por escritura pública. Contudo, existem interpretações divergentes que tentam estender a prerrogativa do Art. 38 da Lei 9.514/97 para qualquer ato da instituição financeira.

4. Quais são os riscos de celebrar um contrato particular quando a lei exige escritura pública?
O principal risco é a nulidade absoluta do negócio jurídico, conforme o Artigo 166, IV, do Código Civil. Se a forma prescrita em lei não for observada, o contrato não produzirá efeitos reais, o comprador não conseguirá registrar a propriedade em seu nome e o negócio poderá ser desfeito, gerando prejuízos financeiros e insegurança jurídica.

5. Qual a diferença entre a função do tabelião e a do banco na formalização do contrato?
O tabelião é um profissional do direito dotado de fé pública, que atua com imparcialidade, verificando a capacidade das partes, a legalidade do objeto e a vontade livre dos contratantes, além de fiscalizar tributos. O banco, por sua vez, é uma parte interessada no negócio (credor ou vendedor), e seus contratos particulares, embora padronizados, não possuem a mesma garantia de imparcialidade e fé pública inerente à atividade notarial.

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Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-20/stf-decide-sobre-exigencia-de-escritura-publica-para-venda-de-imoveis/.