Atraso de Imóveis: Presunção de Prejuízo e Responsabilidade Civil

A Presunção de Prejuízo e a Responsabilidade Civil no Atraso de Entrega de Bens Imóveis

A dinâmica do mercado imobiliário brasileiro é marcada pela complexidade das relações contratuais estabelecidas entre incorporadoras, construtoras e adquirentes. Um dos temas mais recorrentes e litigiosos nessa esfera diz respeito ao inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega da unidade imobiliária. A jurisprudência pátria, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou entendimentos fundamentais que alteram a distribuição do ônus da prova e a caracterização do dano, caminhando para a sedimentação da tese de que o prejuízo, em situações de mora excessiva, é presumido.

Este artigo visa explorar as nuances jurídicas que envolvem a responsabilidade civil pelo atraso na entrega de imóveis, focando na natureza jurídica dos danos materiais (lucros cessantes) e morais, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a teoria do inadimplemento contratual sob a ótica da presunção do prejuízo.

O Inadimplemento Contratual e a Mora da Construtora

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta constitui um negócio jurídico complexo, onde a obrigação da incorporadora é de resultado: a entrega do bem construído no prazo estipulado. O Código Civil, em seu artigo 389, estabelece que não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária. No contexto imobiliário, a mora se configura a partir do dia seguinte ao término do prazo de tolerância previsto contratualmente — geralmente fixado em 180 dias, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência desde que pactuada de forma clara.

Ultrapassado esse prazo sem a entrega das chaves, configura-se o inadimplemento relativo. A partir deste marco, surge o dever de indenizar. A grande questão jurídica que se impõe aos advogados é a quantificação e a prova desse dano. Tradicionalmente, a responsabilidade civil exige a comprovação do tripé: conduta, dano e nexo causal. Contudo, dada a natureza da relação, muitas vezes consumerista, e a obviedade dos efeitos econômicos da privação da posse, os tribunais superiores têm flexibilizado a exigência de prova cabal do prejuízo financeiro imediato, adotando a teoria do dano presumido ou in re ipsa em aspectos específicos.

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Lucros Cessantes: A Lógica da Presunção de Prejuízo

O ponto central da discussão sobre a presunção de prejuízo reside na figura dos lucros cessantes. Juridicamente, os lucros cessantes correspondem àquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar em virtude do inadimplemento (artigo 402 do Código Civil). No cenário de atraso na entrega de imóvel, a tese defensiva das construtoras frequentemente se baseia na alegação de que, se o imóvel era para moradia, não haveria lucro cessante, ou que o adquirente deveria provar que tinha uma proposta de locação concreta frustrada pelo atraso.

Entretanto, o entendimento consolidado no STJ, inclusive em sede de Recursos Repetitivos, refuta essa necessidade probatória estrita. A Corte Superior firmou a tese de que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a presunção de prejuízo do promitente comprador. A lógica jurídica aplicada é a da privação da fruição do bem.

Não se trata necessariamente de provar que o imóvel seria alugado. O prejuízo decorre do simples fato de o adquirente ter sido impedido de exercer os atributos da propriedade (usar, gozar e dispor). Se o adquirente não recebeu o imóvel, ele sofreu um dano patrimonial imediato, seja porque teve que continuar pagando aluguel em outro local, seja porque deixou de alugar o imóvel adquirido. A base de cálculo para essa indenização é, via de regra, o valor locatício mensal do bem, proporcional ao tempo de atraso.

Essa presunção inverte a lógica processual comum. Não cabe ao autor da ação provar que alugaria o imóvel; o dano é inerente à mora. Caberia à construtora, para afastar o dever de indenizar, provar a existência de excludentes de responsabilidade, como caso fortuito externo ou força maior, o que raramente se configura em atrasos decorrentes de gestão de obra, escassez de mão de obra ou chuvas previsíveis, considerados fortuitos internos inerentes ao risco do empreendimento.

Dano Moral e o Fator Tempo: Quando o Mero Aborrecimento se Transforma em Violação

Diferentemente dos lucros cessantes, a presunção do dano moral no atraso de entrega de imóveis não é automática em todos os casos, embora a jurisprudência venha reconhecendo a presunção em situações de atraso excessivo. O “mero inadimplemento contratual”, por si só, não gera dano moral indenizável, conforme entendimento clássico. Todavia, a análise deve ser casuística e pautada na razoabilidade.

Quando o atraso extrapola o razoável — e aqui a jurisprudência costuma observar lapsos temporais significativos, como um ou dois anos — a situação transpõe a barreira do mero dissabor cotidiano. O longo período de espera frustra a legítima expectativa de moradia, interfere no planejamento familiar e financeiro, e causa angústia que viola direitos da personalidade.

Nesses casos de mora prolongada, o dano moral passa a ser considerado in re ipsa (presumido), dispensando a prova do sofrimento psicológico concreto, pois este decorre da própria gravidade do fato (o atraso de anos). O STJ tem mantido condenações por danos morais em situações onde o atraso na entrega da obra se estende por período considerável, entendendo que tal conduta impõe ao consumidor um estado de incerteza e apreensão que atenta contra sua dignidade e sossego.

A correta elaboração das cláusulas contratuais e a análise dos riscos envolvidos são fundamentais para mitigar esses passivos ou para fundamentar petições iniciais robustas. O domínio sobre a teoria geral dos contratos e suas especificidades no setor imobiliário pode ser aprimorado através da Pós-Graduação em Contratos Imobiliários, que oferece ferramentas técnicas para a redação e interpretação desses instrumentos.

A Inversão da Cláusula Penal e a Cumulação de Indenizações

Outro aspecto relevante na temática do prejuízo presumido é a possibilidade de inversão da cláusula penal. Frequentemente, os contratos de adesão preveem multa moratória apenas em desfavor do adquirente (em caso de atraso no pagamento das parcelas), mas silencia quanto à mora da construtora.

O Tema 971 do STJ definiu que, em contratos de adesão firmados entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Contudo, é crucial notar que o Tema 970 vedou a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, quando aquela já tiver sido estipulada em valor equivalente ao locativo, pois ambas possuem natureza indenizatória e sua cumulação implicaria em bis in idem (dupla punição pelo mesmo fato).

Portanto, o advogado deve atuar estrategicamente: se o contrato prevê uma multa irrisória, pode ser mais vantajoso pleitear os lucros cessantes (baseados no valor de aluguel de mercado), que tendem a refletir de forma mais justa a extensão do dano presumido pela privação da posse. Se a multa contratual for robusta, a inversão da cláusula penal pode ser o caminho mais célere.

A Teoria do Adimplemento Substancial e sua Inaplicabilidade na Mora de Entrega

É importante distinguir que a teoria do adimplemento substancial, muitas vezes usada para impedir a resolução do contrato quando a dívida está quase quitada, não socorre as construtoras no que tange ao atraso de entrega para afastar a indenização. A entrega do imóvel deve ser plena e acabada, com o “Habite-se” expedido e as chaves à disposição. A entrega parcial ou a conclusão da obra sem a regularização documental não afasta a mora, e consequentemente, não elide a presunção de prejuízo do adquirente.

A Defesa das Incorporadoras e o Fortuito Interno

No contencioso imobiliário, a defesa das incorporadoras invariavelmente tenta descaracterizar a presunção de prejuízo alegando excludentes de ilicitude. Argumentos como excesso de chuvas, greves no transporte público, falta de materiais ou burocracia estatal para a expedição do “Habite-se” são comuns.

No entanto, a dogmática jurídica moderna e a Súmula 161 do TJSP (amplamente seguida por outros tribunais e corroborada pelo STJ) classificam esses eventos como “fortuito interno”. O fortuito interno é aquele risco inerente à atividade empresarial desenvolvida. Ao se dispor a atuar no mercado imobiliário, a empresa assume os riscos da construção civil. Tais eventos não rompem o nexo causal e não afastam o dever de indenizar os lucros cessantes presumidos ou os danos morais decorrentes de atraso excessivo.

Apenas o fortuito externo — fato imprevisível e inevitável, totalmente estranho à organização do negócio (como um terremoto ou uma pandemia que paralise totalmente as atividades por decreto governamental, e mesmo assim, com ressalvas quanto ao período de impacto) — teria o condão de afastar a responsabilidade.

Conclusão

A responsabilidade civil no âmbito do direito imobiliário, especificamente no que tange ao atraso na entrega de obras, evoluiu para um sistema de proteção efetiva do contratante mais vulnerável, na maioria das vezes o consumidor. A presunção de prejuízo material (lucros cessantes) pela simples privação da posse e a admissibilidade do dano moral presumido em casos de atraso excessivo representam uma resposta do Poder Judiciário à necessidade de equilíbrio contratual e seriedade nos negócios imobiliários.

Para o profissional do Direito, não basta saber que “o atraso gera dano”. É preciso compreender a métrica desse dano, as teses de cumulação ou inacumulabilidade de multas, a distinção entre fortuito interno e externo, e os marcos temporais que convertem um mero aborrecimento em lesão à personalidade. A atuação técnica, pautada em precedentes atualizados e sólida formação teórica, é o diferencial que permite alcançar o êxito nessas demandas.

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Insights sobre o Tema

A consolidação da jurisprudência sobre o prejuízo presumido altera a dinâmica de negociação extrajudicial. Sabendo que o Judiciário tende a condenar ao pagamento de lucros cessantes (aluguéis) pelo tempo de atraso, as construtoras podem estar mais abertas a acordos que envolvam abater o saldo devedor do financiamento ou oferecer melhorias no acabamento como compensação. Além disso, a tese do dano moral atrelada ao tempo de atraso (fator temporal) cria uma “zona de risco” calculável para as empresas: quanto mais o atraso avança para além dos 180 dias de tolerância, exponencialmente maior se torna o passivo judicial, não apenas material, mas extrapatrimonial.

Perguntas e Respostas

1. O que são lucros cessantes presumidos no caso de atraso de imóvel?

Os lucros cessantes presumidos referem-se à indenização devida pela construtora ao comprador pela privação do uso do imóvel. Entende-se que, se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, o comprador poderia utilizá-lo para moradia (economizando aluguel) ou alugá-lo (auferindo renda). Não é necessário provar que havia um inquilino esperando; o prejuízo decorre da simples impossibilidade de fruição do bem.

2. É possível acumular a multa contratual com os lucros cessantes?

Via de regra, não. O STJ, no Tema 970, definiu que a cláusula penal moratória (multa) tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio. Assim, se o contrato já prevê uma multa que equivale ao valor locativo ou tem natureza indenizatória, ela não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de *bis in idem* (dupla condenação pelo mesmo fato). O juiz deve aplicar a que for mais favorável ao consumidor se houver dúvida, mas geralmente prevalece a vedação da cumulação se a multa já tiver caráter compensatório.

3. Todo atraso na entrega de obra gera dano moral?

Não automaticamente. A jurisprudência distingue o “mero aborrecimento” do dano moral efetivo. Atrasos curtos, logo após o prazo de tolerância, geralmente resultam apenas em danos materiais. Contudo, atrasos excessivos, significativos (como um, dois ou mais anos), geram dano moral presumido (*in re ipsa*), pois afetam o direito à moradia e causam angústia que ultrapassa o dissabor cotidiano.

4. A construtora pode alegar chuvas ou falta de mão de obra para não pagar indenização?

Geralmente, não. Esses eventos são considerados “fortuito interno”, ou seja, riscos inerentes à atividade da construção civil. A Súmula 161 do TJSP, por exemplo, é clara ao dizer que chuvas, escassez de insumos, greves ou burocracia não constituem força maior capaz de excluir a responsabilidade da fornecedora. O prazo de tolerância de 180 dias já existe justamente para cobrir esses imprevistos normais.

5. Qual é o valor geralmente fixado para os lucros cessantes?

A jurisprudência majoritária fixa os lucros cessantes em um percentual sobre o valor do imóvel, variando comumente entre 0,5% a 1% do valor atualizado do contrato ou do valor de mercado do imóvel, por mês de atraso. Esse percentual busca refletir o valor médio de locação de um imóvel similar na mesma região.

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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-11/atraso-excessivo-na-entrega-de-imovel-gera-dano-moral-presumido/.