A aquisição de terras por estrangeiros é tema de recorrente debate no universo jurídico brasileiro. Com raízes constitucionais e regulação infraconstitucional, esse assunto ganha importância especial diante de fatores como interesses econômicos, proteção da soberania e segurança nacional.
A legislação nacional impõe limites relevantes à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, visando proteger a integridade territorial e o domínio nacional sobre recursos naturais estratégicos. Este artigo aborda, em profundidade, o arcabouço normativo, os fundamentos constitucionais e os principais aspectos práticos do tema, indispensáveis para uma atuação jurídica sólida e fundamentada.
O ponto de partida para compreender a restrição à aquisição de terras rurais por estrangeiros é a própria Constituição Federal de 1988. O texto constitucional, em seu artigo 190, dispõe que “a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, e fixará os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional”.
Essa diretriz deriva da preocupação do constituinte em assegurar o controle nacional sobre o território, a produção rural e os recursos naturais. O artigo 5º da Constituição, ao tratar do direito de propriedade, também é interpretado em harmonia com o princípio da função social da propriedade e com a soberania nacional.
A competência para legislar sobre a matéria foi atribuída à União, que, por meio da Lei nº 5.709/1971 e posteriormente do Decreto nº 74.965/1974, regulamentou os limites e exigências para a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros no Brasil.
A Lei nº 5.709/71 representa, até hoje, o principal instrumento normativo que disciplina o tema no Brasil. Dentre seus dispositivos centrais, encontram-se:
– Limitação de até 25% da extensão de cada município para a soma das propriedades rurais adquiridas por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, sendo admitida a aquisição de até 40% desse limite por estrangeiros da mesma nacionalidade.
– Exigência de autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para áreas superiores a três módulos de exploração indefinida.
– Vedações expressas, como a aquisição ou arrendamento em faixas de fronteira e em áreas indispensáveis à segurança nacional, salvo com autorização específica.
A lei distingue entre pessoas físicas e jurídicas, sendo especialmente rigorosa quando se trata de pessoas jurídicas controladas, direta ou indiretamente, por estrangeiros. A partir de 1995, com a Emenda Constitucional nº 6, pulverizou-se a distinção entre empresas brasileiras e estrangeiras quanto ao controle de capital, porém a interpretação do art. 1º, §1º da Lei 5.709/71 manteve a restrição para empresas brasileiras de capital estrangeiro.
Um aspecto relevante, sobretudo no contexto agronegocial, é a determinação de que a exploração da terra adquirida por estrangeiros deverá estar em consonância com os planos e políticas nacionais para a agricultura e para a proteção do meio ambiente.
O marco legal brasileiro impõe restrições severas à aquisição de terra em áreas consideradas estratégicas, a exemplo das terras localizadas em faixa de fronteira, regiões militares, reservas indígenas, áreas de proteção ambiental, entre outras. Nesse ponto, cumpre observar o disposto no artigo 20, §1º da Lei 6.634/79 e no artigo 198 da Constituição Federal, que tratam respectivamente da faixa de fronteira – uma zona de segurança nacional com 150 km de largura ao longo das fronteiras terrestres – e da proteção de áreas sensíveis.
A intervenção do Conselho de Defesa Nacional é obrigatória em certos casos, especialmente quando as terras adquiridas por estrangeiros estiverem em regiões consideradas de interesse estratégico para a segurança e a integridade do território.
Além disso, a legislação infraconstitucional estabelece procedimentos rígidos para o registro de imóveis rurais adquiridos por estrangeiros, impondo obrigações cartorárias como a comunicação compulsória ao INCRA e a averbação das aquisições junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
A aplicação das restrições da Lei nº 5.709/1971 às pessoas jurídicas tem gerado intensos debates, especialmente a partir de mudanças relativas à equiparação de empresas nacionais controladas por estrangeiros ao conceito de “pessoa estrangeira”.
Segundo o entendimento da Advocacia-Geral da União (AGU), ratificado pela Corregedoria Nacional de Justiça, empresas brasileiras cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros devem ser submetidas às mesmas limitações impostas a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Esse entendimento reforça o objetivo da lei: evitar a desnacionalização do controle da produção agropecuária e do território brasileiro.
Contudo, há discussão jurisprudencial e doutrinária sobre a contemporaneidade desse parâmetro frente à Emenda Constitucional nº 6/1995, que eliminou restrições relacionadas à nacionalidade do capital das empresas brasileiras. O Poder Judiciário ainda apresenta decisões conflitantes quanto ao alcance das limitações, notadamente quando se trata de sucessivas aquisições societárias ou mudanças na composição do capital social após a aquisição do imóvel.
O arrendamento de imóveis rurais a estrangeiros é igualmente objeto de limitação legal. A preocupação é evitar a concentração de poder sobre grandes extensões de terra nacional por agentes não brasileiros, seja via propriedade plena, seja por meio de cessão temporária.
No contexto da globalização das cadeias produtivas, surgem novas modalidades contratuais de exploração agrícola, exigindo do profissional do direito análise minuciosa quanto à configuração, finalidade e regularidade das operações pactuadas.
Um aspecto fundamental do regime de restrições é a existência de mecanismos de controle e fiscalização voltados ao cumprimento das exigências legais. Cartórios de Registro de Imóveis desempenham papel central, ao exigirem a demonstração da nacionalidade dos adquirentes e promoverem comunicação ao INCRA acerca das transações envolvendo estrangeiros.
O descumprimento das normas pode ensejar a anulação do negócio jurídico, aplicação de penalidades administrativas, civis e, em hipótese de fraude, sanções criminais.
O tema demanda atenção constante dos advogados, especialmente diante de alterações propostas em projetos de lei que visam flexibilizar ou, por outro lado, endurecer as restrições atualmente vigentes. Para a atuação consultiva e contenciosa, o domínio das normas específicas e subsequentes interpretações administrativas torna-se imprescindível. Nesse sentido, cursos como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio podem proporcionar um aprofundamento prático e estratégico na matéria.
A restrição à aquisição de terras por estrangeiros possui justificativas não apenas jurídicas, mas igualmente econômicas, geopolíticas e ambientais. O controle da terra está intrinsecamente associado à manutenção do abastecimento alimentar, preservação de recursos naturais e autonomia decisória sobre a destinação do território.
Do ponto de vista do direito ambiental, ressalta-se que a atuação estrangeira pode impactar diretamente o uso, preservação e exploração sustentável dos biomas. Por consequência, órgãos federais, estaduais e municipais, além do Ministério Público, podem intervir em casos que representem ameaças ao meio ambiente ou ao patrimônio nacional.
Já sob a ótica da regulação econômica, impõem-se limites à concentração fundiária e à desnacionalização do setor produtivo, tutelando-se a concorrência, a regularidade dos mercados e a soberania alimentar.
Há vários projetos de lei visando flexibilizar as restrições impostas pela Lei 5.709/71, especialmente em face da necessidade de atração de investimentos para o setor agrícola brasileiro. O principal argumento reside na possibilidade de captar recursos, tecnologia e expertise estrangeiras sem que isso implique perda de controle nacional sobre o território. Por outro lado, setores da sociedade civil e órgãos de defesa do interesse público manifestam-se no sentido de manter (ou até mesmo endurecer) as limitações existentes.
O acompanhamento jurídico qualificado desses debates, e a atualização constante do profissional do direito em relação às tendências legislativas e modificações interpretativas, são diferenciais competitivos determinantes na advocacia agrária e empresarial.
A regulação da aquisição de terras por estrangeiros no Brasil é tema de alta complexidade, permeado por aspectos constitucionais, civis, administrativos, ambientais e econômicos. O advogado ou operador do direito que atua nesses campos deve conhecer detalhadamente os dispositivos legais centrais, manter-se atualizado quanto à jurisprudência e acompanhar de perto as discussões legislativas e políticas de interesse nacional.
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– A legislação brasileira adota postura protetiva e preventiva em relação à soberania nacional e proteção do território frente a interesses estrangeiros, impondo limites quantitativos e qualitativos para aquisição e arrendamento de terras rurais.
– Há tendência de discussão sobre flexibilização das limitações, o que requer do advogado atenção ativa e constante revisão de estratégias jurídicas.
– As restrições não se limitam ao ato de aquisição, abrangendo questões societárias e operações indiretas de controle sobre imóveis rurais.
– A atuação em Direito Agrário e Empresarial exige sólida base multidisciplinar, envolvendo direito societário, ambiental, registral e até mesmo princípios de direito internacional.
– O acompanhamento profissional de excelência só é possível por meio de atualização e formação continuada, especialmente com a crescente complexidade do tema e o potencial de envolvimento em negócios nacionais e internacionais cada vez mais sofisticados.
1. Quais são os principais limites impostos à aquisição de terras rurais por estrangeiros no Brasil?
Resposta: São limites territoriais (até 25% da área do município, sendo até 40% por estrangeiros da mesma nacionalidade), restrição em áreas de segurança nacional, necessidade de autorização do INCRA para algumas aquisições e vedação para terras em faixa de fronteira sem autorização especial.
2. Empresas brasileiras com capital estrangeiro estão sujeitas às mesmas restrições?
Resposta: Sim, a legislação atual equipara empresas brasileiras controladas por estrangeiros às pessoas jurídicas estrangeiras para fins de aplicação das restrições da Lei nº 5.709/71.
3. Os Cartórios de Registro de Imóveis têm qual papel na fiscalização dessas restrições?
Resposta: Devem exigir comprovação da nacionalidade dos adquirentes, averbar as informações relativas às restrições legais nos registros e comunicar todas as transações ao INCRA.
4. A aquisição de imóvel rural por meio de herança por estrangeiro está sujeita aos mesmos limites?
Resposta: Em geral, a aquisição por sucessão legítima não é afetada pelas restrições, mas a posterior transmissão inter vivos do imóvel pode ser limitada.
5. O que muda caso haja aprovação de projetos de lei em tramitação sobre o tema?
Resposta: A depender da aprovação, pode haver flexibilização das restrições, especialmente para pessoas jurídicas, o que impactará significativamente a prática e a estratégia jurídica no setor agrário. O acompanhamento dessas mudanças é indispensável para quem atua na área.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 5.709/1971
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-08/lei-5-709-71-protege-soberania-em-diversos-niveis-diz-procurador/.
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