O tema da aquisição e exploração de terras brasileiras por estrangeiros provoca debates profundos no campo do Direito, envolvendo aspectos constitucionais, civis, ambientais, agrários e de Direito Internacional. O Brasil, detentor de vasto território agrícola e florestal, tornou-se alvo de interesse estrangeiro não apenas pela pujança do agronegócio, mas também por questões estratégicas relacionadas à soberania alimentar, recursos naturais e segurança nacional.
Este artigo analisa os principais fundamentos jurídicos, limitações, responsabilidades e oportunidades que cercam a aquisição, posse e uso de terras por estrangeiros no Brasil, destacando nuances legislativas, entendimentos doutrinários e perspectivas práticas essenciais à atuação jurídica de alto nível.
O ponto de partida essencial é o artigo 190 da Constituição Federal, que prevê que a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira. O inciso XXII do artigo 5º assegura o direito à propriedade, ao passo que o artigo 186 impõe a função social da propriedade rural.
Outros dispositivos constitucionais afetam o tema, especialmente no que concerne à soberania nacional (art. 1º, I), defesa do meio ambiente (art. 225) e segurança alimentar. O legislador infraconstitucional, por sua vez, detalhou esses limites por meio da Lei n° 5.709/1971, do Decreto nº 74.965/1974 e de dispositivos do Código Civil.
A consolidação do conceito de função social exige do proprietário o cumprimento de exigências como aproveitamento racional, uso adequado dos recursos naturais e respeito às leis trabalhistas, o que implica obrigações também para estrangeiros titulares de domínio ou posse.
A Lei 5.709/71 estabelece o regime da aquisição de imóvel rural por estrangeiros residentes ou domiciliados no país, por pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil e por pessoas físicas com nacionalidade estrangeira. São restrições centrais:
– Pessoas físicas estrangeiras residentes e pessoas jurídicas estrangeiras podem adquirir imóveis rurais respeitados os limites quantitativos previstos em lei (até 50 módulos de exploração indefinida para cada imóvel, e até 25% da superfície do município, sendo o máximo de 10% por nacionais de uma mesma nacionalidade).
– Empresas brasileiras controladas por estrangeiros estão submetidas às mesmas restrições que pessoas jurídicas estrangeiras, conforme o entendimento da Advocacia-Geral da União endossado pelo Parecer nº LA-01/2010.
– É necessária autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para aquisições que ultrapassem determinado limite ou para casos envolvendo entes estatais estrangeiros.
Um aspecto debatido é a aplicabilidade das restrições às empresas brasileiras de capital estrangeiro, considerando-se a redação do artigo 1.134 do Código Civil (“consideram-se brasileiras”) versus as vedações específicas da Lei 5.709/71. O entendimento mais restritivo, adotado desde o Parecer da AGU de 2010, equipara essas sociedades a pessoas jurídicas estrangeiras para fins de aquisição de imóvel rural. Essa interpretação visa a preservar interesses públicos como soberania, defesa, segurança alimentar e ordenamento territorial.
Compreender essas nuances é indispensável para a atuação consultiva e contenciosa de profissionais do Direito, sendo um tema aprofundado em cursos como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio.
A imposição da função social à propriedade rural implica que tanto nacionais quanto estrangeiros devem seguir obrigações sociais, ambientais e produtivas. Descumprimentos podem levar à desapropriação para fins de reforma agrária, nos termos do artigo 184 da Constituição Federal e da Lei nº 8.629/1993.
As obrigações ambientais são reforçadas pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e pela Lei dos Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998), que impõem limites à exploração de recursos naturais e preveem responsabilidades civis, administrativas e penais.
O papel do INCRA e dos órgãos estaduais de meio ambiente é central no registro, fiscalização e acompanhamento de imóveis rurais, especialmente no contexto de aquisições estrangeiras. O não atendimento à regularidade fundiária, registral e ambiental pode inviabilizar negócios, gerar nulidades e expor adquirentes a severos riscos jurídicos.
A atuação de estrangeiros em terras brasileiras também é permeada por padrões internacionais de governança fundiária, como as Diretrizes Voluntárias da FAO sobre a governança responsável da posse da terra, e temas de direitos humanos, trabalho escravo e sustentabilidade previstos, inclusive, em acordos multilaterais e bilaterais firmados pelo Brasil.
Empresas e investidores estrangeiros frequentemente exigem conformidade com práticas de ESG (ambientais, sociais e de governança). A negligência desses padrões pode resultar em medidas de embargo comercial, bloqueios de crédito internacional e ações judiciais transnacionais, tornando o gerenciamento jurídico dessas relações ainda mais exigente.
O debate sobre soberania é avivado em setores estratégicos, como regiões de fronteira (onde o artigo 20, § 2º da Constituição limita presença estrangeira), zonas de proteção ambiental, territórios indígenas e áreas militares, onde as restrições são ainda mais rigorosas.
Advogados que atuam em operações fundiárias, especialmente com protagonismo estrangeiro, precisam dominar processos de due diligence imobiliária, análise registral e regularização fundiária. Documentos como Certidão de Matrícula, CCIR, CAR, e Licenciamento Ambiental são apenas partes de uma extensa cadeia de checagens.
A ausência de regularização pode gerar nulidades negociais, riscos de desapropriação, multas ambientais e questionamentos sobre a legitimidade da posse. Ademais, é imprescindível o domínio dos procedimentos perante cartórios, órgãos como INCRA e IBAMA, e a atualização constante diante da jurisprudência e das evoluções normativas.
Para aprofundar aspectos práticos, o profissional pode considerar a Pós-Graduação em Regularização Imobiliária como pilar do desenvolvimento técnico.
Tramitam no Congresso Nacional projetos para flexibilizar restrições à aquisição de terras por estrangeiros, diante da pressão de setores do agronegócio, fundos internacionais e estados e municípios que buscam aquecer a economia local. Por outro lado, defensores da manutenção das restrições argumentam com base em riscos à soberania, proteção de recursos naturais e conflitos sociais.
Esses debates envolvem também questões de segurança alimentar global, produção de biocombustíveis, controle de recursos hídricos e proteção de populações tradicionais. Por isso, a advocacia contemporânea deve estar atenta a possíveis modificações, capazes de impactar profundamente o mercado e a atuação jurídica, tanto em negociações quanto em litígios possessórios e ambientais.
O Direito fundiário, especialmente na interface com o tema de aquisição e exploração de terras por estrangeiros, exige do profissional domínio das normas constitucionais, infraconstitucionais e internacionais, além de sensibilidade prática para antecipar riscos e defender interesses públicos e privados. Amplas oportunidades de atuação surgem tanto na consultoria preventiva quanto na solução de conflitos, mediação e contencioso administrativo ou judicial.
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– O aprofundamento nos limites negociais e legais aplicáveis a estrangeiros amplia a segurança jurídica de clientes e mitiga riscos em operações de grande impacto econômico.
– Due diligence multidisciplinar é fundamental para detectar óbices registrários, ambientais e de soberania que podem inviabilizar negócios.
– Mudanças legislativas podem alterar significativamente o cenário, exigindo vigilância constante de advogados especializados.
– O domínio das obrigações ambientais e sociais atreladas à função social da propriedade amplia a capacidade propositiva e litigante do profissional.
1. Quais são os principais limites legais à aquisição de terras por estrangeiros no Brasil?
Os principais limites são quantitativos (máximos de módulos rurais), territoriais (proporção máxima por município), necessidade de autorização do INCRA em determinados casos e restrições em áreas de fronteira ou estratégicas.
2. Sociedades brasileiras controladas por capital estrangeiro estão sujeitas às mesmas restrições que estrangeiros?
Sim, segundo o entendimento prevalente desde 2010, tais empresas são equiparadas a pessoas jurídicas estrangeiras quanto à aquisição de imóvel rural.
3. Como a função social da propriedade influencia o uso da terra por estrangeiros?
Obriga o proprietário, nacional ou estrangeiro, a cumprir requisitos de produtividade, respeito ao meio ambiente e observância dos direitos trabalhistas, sob pena de desapropriação ou sanções variadas.
4. Quais os principais órgãos reguladores envolvidos nesse tema?
INCRA, cartórios de registro de imóveis, órgãos ambientais federais e estaduais, Ministério da Agricultura e, em zonas de fronteira, o Conselho de Defesa Nacional.
5. O que muda com possíveis projetos de lei que flexibilizam regras para estrangeiros?
Podem possibilitar maior abertura à aquisição de terras pelo capital estrangeiro, alterar limites por município e simplificar procedimentos, mas enfrentam resistência em razão de riscos à soberania e segurança nacional.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5709.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-21/terras-brasileiras-interessam-ao-mundo-todo-diz-adjunto-do-agu/.
Advogado, domine a tutela do direito à saúde de pacientes com doença grave. SUS, planos, tributos e previdência: garanta o acesso e a proteção legal.
Domine a sustentação oral no julgamento ampliado! Entenda o Art. 942 do CPC, suas garantias e como defender sua tese contra restrições regimentais.
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