Transferência de propriedade imóvel: registro é requisito

A propriedade de imóvel no Brasil só se transfere com o registro do título no cartório competente, nunca pelo simples contrato. Esse princípio do sistema registral significa que, entre a assinatura do compromisso de compra e venda e o registro da escritura, o comprador tem direito pessoal, não real, o que muda completamente as estratégias de defesa e as orientações que você deve dar ao cliente empresarial.

O que a legislação civil determina sobre o momento da transferência da propriedade imobiliária?

O artigo 1.245 do Código Civil de 2002 estabelece que a propriedade móvel se adquire pela tradição, mas que a transferência de bens imóveis entre vivos só se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Esse dispositivo consagra o sistema registral brasileiro e rompe com a simples consensualidade que vigora em outros ordenamentos.

Antes do registro, o que existe é apenas um direito pessoal nascido do contrato. O comprador que assinou a escritura pública ou o compromisso de compra e venda possui direito de exigir do vendedor que cumpra a obrigação, mas não tem propriedade. Essa distinção entre direito real e direito pessoal é fundamental para toda a estratégia processual e consultiva na área empresarial.

O parágrafo primeiro do artigo 1.245 do CC reforça que, enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Isso significa que, perante terceiros e perante o próprio sistema registral, o vendedor mantém a titularidade até que o registro seja efetivado. Para negócios empresariais envolvendo garantias, financiamentos ou sucessivas alienações, essa regra gera consequências práticas relevantes.

A Lei 6.015/73, que disciplina os registros públicos, complementa o sistema ao detalhar os procedimentos e efeitos do registro imobiliário. O registro confere publicidade, autenticidade, segurança e eficácia ao ato, protegendo tanto o adquirente quanto terceiros que negociem com base nas informações constantes da matrícula do imóvel.

Como a jurisprudência dos tribunais superiores tem interpretado essa exigência registral?

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o registro é requisito indispensável para a transferência da propriedade imobiliária. Em diversos precedentes, a Corte reafirma que o compromisso de compra e venda, ainda que registrado, não transfere a propriedade, mas apenas confere direito real de aquisição ao promitente comprador.

Há decisões que reconhecem ao compromissário comprador, quando o contrato está registrado, a possibilidade de defender a posse contra terceiros e até mesmo contra o próprio vendedor. Esse direito real de aquisição permite, inclusive, a adjudicação compulsória quando preenchidos os requisitos legais, especialmente o pagamento integral do preço e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Os tribunais também enfrentam situações em que o imóvel é vendido a mais de um comprador. Nessas hipóteses, prevalece o entendimento de que, havendo dois contratos sobre o mesmo bem, terá preferência aquele que primeiro registrar seu título. Caso nenhum tenha registrado, prevalece o que primeiro foi celebrado, desde que de boa-fé.

Outra linha jurisprudencial relevante diz respeito aos efeitos tributários e às obrigações propter rem. Os tribunais têm decidido que, antes do registro, o vendedor permanece responsável pelo IPTU e outras obrigações vinculadas ao imóvel, salvo disposição contratual em sentido diverso, que terá eficácia apenas entre as partes.

Como essa distinção entre contrato e registro impacta a advocacia empresarial na prática?

Na consultoria preventiva, você precisa orientar o cliente empresarial sobre os riscos do período entre o contrato e o registro. Empresas que adquirem imóveis para sua atividade operacional ou investimento precisam compreender que, até o registro, não poderão oferecer o bem em garantia real, aliená-lo a terceiros ou defendê-lo com ações petitórias.

Em due diligence de operações societárias, a verificação registral torna-se indispensável. Não basta o contrato no arquivo da empresa: é preciso confirmar que o registro foi efetivado. Imóveis constantes do balanço patrimonial sem registro em nome da empresa representam risco jurídico relevante que pode afetar a precificação do negócio ou exigir ajustes contratuais específicos.

Para litígios, a ausência de registro muda completamente o tipo de ação cabível. Enquanto o proprietário registral pode propor ação reivindicatória, o mero contratante sem registro está limitado a ações pessoais, como execução específica da obrigação de fazer. Essa diferença determina o rito, o prazo prescricional e as possibilidades de tutela provisória.

Na defesa do cliente vendedor, é essencial esclarecer que ele permanece exposto a riscos enquanto mantém a titularidade registral. Ações de terceiros, penhoras decorrentes de outras obrigações do vendedor e até mesmo execuções fiscais podem recair sobre o imóvel já vendido contratualmente, mas não registrado, exigindo embargos de terceiro ou outras medidas defensivas complexas.

A redação de cláusulas contratuais também deve refletir essa realidade. Estabelecer prazos para registro, definir responsabilidades pelas custas e emolumentos, prever multas para a parte que injustificadamente retardar o registro e distribuir os riscos do período intermediário são providências que evitam conflitos futuros e facilitam a execução do contrato.

Perguntas frequentes