Desapropriação urbanística e IPTU progressivo no direito
Desapropriação-sanção transfere propriedade após cinco anos de IPTU progressivo e descumprimento da função social.
O IPTU progressivo no tempo (art. 182, § 4º, CF) não converte automaticamente o imóvel em propriedade pública, mas prepara o caminho para a desapropriação-sanção com pagamento em títulos da dívida pública. A desapropriação urbanística, por sua vez, transfere a propriedade ao Poder Público após o descumprimento reiterado da função social.
O que a Constituição e o Estatuto da Cidade preveem sobre essa sequência?
O art. 182, § 4º, da Constituição Federal estabelece que o Poder Público municipal pode exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento. Caso não haja aproveitamento adequado, aplica-se, sucessivamente, parcelamento ou edificação compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública.
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) regulamenta essa sequência. O art. 7º determina que a alíquota do IPTU progressivo pode ser aplicada anualmente por até cinco anos consecutivos, até atingir o máximo de 15% do valor venal do imóvel. O art. 8º estabelece que, após cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário cumpra a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar, o Município pode proceder à desapropriação do imóvel.
A desapropriação urbanística prevista no art. 8º do Estatuto é paga em títulos da dívida pública, resgatáveis em até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 6% ao ano. Trata-se de sanção urbanística, não de desapropriação ordinária por utilidade pública ou interesse social, que exigem pagamento prévio e em dinheiro.
Qual é o entendimento consolidado sobre a natureza sancionatória dessa desapropriação?
A jurisprudência é pacífica em reconhecer o caráter punitivo e excepcional da desapropriação do art. 182, § 4º, III, da CF. O STF já decidiu que essa modalidade de desapropriação é instrumento de política urbana voltado a compelir o cumprimento da função social da propriedade, diferente das desapropriações comuns regidas pelo Decreto-Lei 3.365/1941.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reiteradamente afirma que a desapropriação-sanção somente pode ser aplicada após o esgotamento das etapas anteriores: notificação para parcelamento ou edificação compulsórios, decurso do prazo fixado, e aplicação sucessiva do IPTU progressivo por no mínimo cinco anos. Não cabe ao Município “pular” etapas, sob pena de nulidade do ato.
Outro ponto consolidado é que o imóvel desapropriado com base no art. 8º do Estatuto da Cidade não pode ser destinado a qualquer finalidade: o § 4º do mesmo artigo determina que o Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público. Caso não o faça, fica sujeito à aplicação das mesmas sanções previstas para os proprietários privados.
Como isso costuma cair na prova?
A pegadinha clássica é apresentar alternativa que afirme que o IPTU progressivo já transfere a propriedade ao Município, quando na verdade ele apenas prepara o caminho para eventual desapropriação futura. Outra confusão frequente é dizer que a desapropriação urbanística exige pagamento prévio e em dinheiro, regra aplicável às desapropriações comuns, mas não à sanção urbanística.
Outra armadilha recorrente é trocar a ordem ou suprimir etapas do procedimento. A banca costuma apresentar situação em que o Município aplica diretamente a desapropriação sem ter esgotado os cinco anos de IPTU progressivo, ou sem ter notificado previamente o proprietário para edificação compulsória. A resposta correta sempre exige o cumprimento sequencial: notificação, IPTU progressivo por até cinco anos e, só então, desapropriação.
Por fim, atenção ao prazo máximo de alíquota: 15% sobre o valor venal do imóvel. A banca pode colocar percentual superior (20%, 25%) para confundir. O limite de cinco anos consecutivos também é muito cobrado, assim como o prazo de resgate dos títulos da dívida pública em até dez anos.
Perguntas frequentes
O IPTU progressivo no tempo é a mesma coisa que o IPTU progressivo em razão do valor do imóvel?
Não. O IPTU progressivo do art. 182, § 4º, II, da CF é sanção urbanística aplicada sucessivamente por até cinco anos para garantir a função social da propriedade. Já a progressividade em razão do valor do imóvel, prevista no art. 156, § 1º, I, da CF, é técnica de tributação que visa à capacidade contributiva, sem caráter punitivo. A banca costuma confundir os dois institutos.
Após cinco anos de IPTU progressivo, a desapropriação é obrigatória ou facultativa?
A desapropriação é facultativa. O art. 8º do Estatuto da Cidade utiliza a expressão “poderá proceder à desapropriação”, conferindo discricionariedade ao Município. Mesmo após os cinco anos de IPTU progressivo sem que o proprietário cumpra a obrigação de parcelar ou edificar, cabe ao gestor municipal avaliar a conveniência e oportunidade da medida.
O que acontece se o Município desapropriar o imóvel e não der adequado aproveitamento em cinco anos?
O § 4º do art. 8º do Estatuto da Cidade determina que o Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado da sua incorporação ao patrimônio público. Caso não o faça, o imóvel ficará sujeito às mesmas sanções previstas para os proprietários privados, incluindo parcelamento ou edificação compulsórios e IPTU progressivo.
A desapropriação urbanística pode ser paga em dinheiro, caso o Município prefira?
Não. A desapropriação do art. 182, § 4º, III, da CF é sanção e deve ser paga em títulos da dívida pública, com prazo de resgate de até dez anos. O pagamento em dinheiro descaracterizaria a natureza punitiva do instrumento. Se o Município quiser pagar em dinheiro, deve utilizar outra modalidade de desapropriação, como a por utilidade pública ou interesse social, que seguem o regime do Decreto-Lei 3.365/1941.
É possível aplicar IPTU progressivo sem que haja plano diretor aprovado?
Não. O art. 182, § 1º, da CF exige que o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, seja o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O art. 5º do Estatuto da Cidade reforça que a aplicação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, e consequentemente do IPTU progressivo, depende de lei municipal específica baseada no plano diretor. Sem plano diretor, não há base legal para essas sanções.
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Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial. As citações de lei e de artigos de código foram conferidas no texto oficial publicado pelo Planalto.
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