O mercado imobiliário brasileiro, historicamente cíclico, enfrenta desafios constantes no que tange à segurança jurídica dos contratos de promessa de compra e venda. Um dos temas mais recorrentes nos tribunais estaduais e superiores diz respeito ao direito potestativo do promitente comprador em rescindir o contrato, mesmo na ausência de inadimplemento por parte da incorporadora.
A dinâmica econômica, muitas vezes, altera a capacidade financeira do adquirente, levando-o à necessidade de desfazer o negócio. Nesse cenário, surge uma questão processual e material de extrema relevância: a partir de que momento cessam as obrigações financeiras do consumidor que manifesta inequivocamente sua vontade de não prosseguir com a avença?
A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que a simples manifestação de vontade de rescindir o contrato é suficiente para autorizar a suspensão imediata das cobranças. Este entendimento protege a parte hipossuficiente da relação de consumo contra a negativação indevida e o avolumamento de uma dívida que, factualmente, deixará de existir com a formalização do distrato.
Para o advogado atuante na área cível e imobiliária, compreender as nuances entre a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), o Código de Defesa do Consumidor e as Súmulas do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é mandatório. A correta aplicação desses institutos define o sucesso na tutela dos direitos do cliente, seja ele o incorporador ou o adquirente.
A resilição unilateral, operada mediante denúncia notificada à outra parte, encontra amparo no ordenamento jurídico, mas sua aplicação nos contratos imobiliários possui especificidades. Diferentemente de contratos civis puros, a relação aqui é, via de regra, de consumo. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) é a pedra angular que veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor.
No entanto, a liberdade de contratar não é absoluta a ponto de prender o consumidor a um vínculo indesejado quando este demonstra incapacidade superveniente de pagamento. O STJ, por meio da Súmula 543, pacificou o entendimento de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC deve ocorrer com a imediata restituição das parcelas pagas.
A controvérsia reside, frequentemente, no quantum a ser devolvido. Se a culpa é exclusiva do promitente vendedor/construtor, a devolução deve ser integral. Caso o desfazimento ocorra por iniciativa do comprador, a retenção é parcial. É neste ponto que a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas ganha destaque como medida de urgência.
Ao aprofundar-se nos meandros contratuais, percebe-se que a atuação do advogado deve ser preventiva e contenciosa. Para dominar as cláusulas que regem essas transações e evitar nulidades, a qualificação é essencial. O curso de Pós-Graduação em Contratos Imobiliários oferece a base técnica necessária para lidar com essas complexidades.
Quando o comprador notifica a incorporadora sobre a intenção de distrato e esta se recusa a formalizá-lo ou impõe condições abusivas, a judicialização torna-se inevitável. O pedido liminar de suspensão de cobranças baseia-se na probabilidade do direito e no perigo de dano (art. 300 do CPC).
A lógica jurídica é cristalina: se o contrato será resolvido, não há razão para que o comprador continue pagando parcelas de um imóvel que não será seu. Manter a exigibilidade do pagamento forçaria o consumidor a um estado de inadimplência técnica, sujeitando-o aos efeitos deletérios da inscrição em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.
Os tribunais têm deferido a tutela de urgência para impedir a negativação do nome do autor e suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas a partir da notificação ou da citação. Isso estanca a sangria financeira do consumidor e delimita o objeto da futura liquidação de sentença, que versará apenas sobre os valores já pagos e os percentuais de retenção devidos.
O advogado deve instruir a petição inicial com prova inequívoca da intenção de rescindir, preferencialmente uma notificação extrajudicial prévia. Isso demonstra a boa-fé do adquirente e a resistência injustificada da ré, fortalecendo o pedido de antecipação de tutela e evitando a configuração de mora por parte do consumidor.
A promulgação da Lei nº 13.786/2018 trouxe parâmetros objetivos para a resolução dos contratos imobiliários, alterando as Leis nº 4.591/64 e nº 6.766/79. Antes baseada majoritariamente no arbítrio judicial, que fixava retenções entre 10% e 25%, a nova legislação estipulou tetos específicos.
Em regra geral, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga. Contudo, se a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. Essa distinção é crucial na análise de viabilidade da ação e no aconselhamento ao cliente sobre o retorno financeiro esperado.
Além da multa, a lei permite a dedução da comissão de corretagem (desde que integrada ao preço e informada previamente) e de impostos reais ou cotas condominiais, caso o imóvel já tenha sido disponibilizado ao adquirente. A atuação do advogado exige, portanto, um cálculo aritmético preciso para verificar se a proposta de acordo extrajudicial da construtora está ou não em conformidade com a lei.
Um ponto nevrálgico nas ações de resilição por iniciativa do comprador é a fixação do termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser restituído. Em julgamento de recursos repetitivos (Tema 1002), o STJ definiu que, nos casos em que a rescisão se dá por vontade do adquirente, os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.
Essa decisão alterou a dinâmica processual. Anteriormente, os juros contavam-se da citação. A mudança beneficia as incorporadoras, pois desestimula litígios longos por parte dos consumidores, já que o capital a ser devolvido não sofrerá remuneração moratória durante o curso do processo, apenas correção monetária.
Para o profissional do Direito, isso implica na necessidade de agilidade processual e na busca, sempre que possível, de composições amigáveis. A estratégia de prolongar o processo tornou-se desvantajosa para o autor da ação de rescisão imotivada. O conhecimento profundo sobre o direito imobiliário é o diferencial que permite ao advogado traçar a melhor rota. Cursos especializados, como a Pós-Graduação em Direito Imobiliário, são fundamentais para entender essas teses vinculantes.
A legislação prevê ainda o direito de arrependimento, exercitável no prazo de 7 dias, caso o contrato tenha sido firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Nesse curto lapso temporal, a devolução deve ser integral, inclusive da comissão de corretagem.
Passado esse prazo, entra-se na esfera da resilição contratual, onde a boa-fé objetiva deve permear a conduta de ambas as partes. O pedido de suspensão de pagamentos não pode ser utilizado como subterfúgio para o inadimplemento oportunista. Deve refletir uma impossibilidade real ou uma mudança de planos legítima do adquirente.
Por outro lado, a retenção de valores pela incorporadora tem natureza indenizatória, visando cobrir despesas administrativas e de comercialização. Retenções que ultrapassem os limites legais ou o razoável (nos contratos anteriores à Lei do Distrato) são consideradas nulas de pleno direito, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).
Na prática forense, a ação de resilição contratual cumula pedidos de declaração de inexistência de débito (a partir da notificação/citação), tutela de urgência para suspensão de cobranças e abstenção de negativação, e condenação à restituição de valores.
O valor da causa deve corresponder ao valor do contrato ou ao proveito econômico pretendido (valor a ser restituído), o que gera debates sobre custas processuais e sucumbência. A jurisprudência mais recente tende a aceitar o valor do proveito econômico como base para o valor da causa, o que facilita o acesso à justiça.
Outro ponto de atenção é a sucumbência recíproca. Se o autor pede a devolução de 90% e o juiz concede 75%, há sucumbência parcial. O advogado deve alertar o cliente sobre os riscos de honorários sucumbenciais, especialmente sob a vigência do CPC de 2015, que veda a compensação de honorários.
Muitos contratos imobiliários contêm cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Tais cláusulas visam dar segurança ao empreendimento, garantindo o fluxo de caixa necessário para a conclusão da obra. Contudo, a jurisprudência entende que tais cláusulas não podem se sobrepor à impossibilidade financeira do consumidor.
A função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa impedem que o adquirente seja mantido prisioneiro de um contrato que não consegue honrar. A solução equitativa é o desfazimento do vínculo com as devidas reparações (multa/retenção), permitindo que a unidade retorne ao estoque da incorporadora para nova comercialização.
Essa flexibilização da *pacta sunt servanda* é uma característica marcante do Direito Civil Constitucional contemporâneo, onde os princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção ao consumidor relativizam a autonomia da vontade em contratos de adesão.
Embora a lógica seja similar, os contratos de compra e venda de lotes possuem regramentos específicos na Lei 6.766/79, também alterada pela Lei do Distrato. A fruição do bem (taxa de ocupação) é um tema sensível em loteamentos, especialmente quando não há edificação.
O STJ tem entendimentos oscilantes sobre a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote vago (terreno sem construção). A tendência majoritária é de que, não havendo edificação e efetivo uso/gozo, a taxa de ocupação não é devida, sob pena de *bis in idem* com a retenção já autorizada a título de indenização.
O advogado deve estar atento se o objeto do contrato é uma unidade autônoma em incorporação edilícia ou um lote em parcelamento de solo urbano, pois as regras de retenção e indenização podem variar sutilmente, impactando o cálculo final da restituição.
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A suspensão imediata das cobranças em casos de distrato imobiliário é uma ferramenta poderosa para proteger o equilíbrio financeiro do consumidor.
A Lei do Distrato (13.786/2018) trouxe segurança jurídica ao estipular tetos para a retenção de valores (25% ou 50%), reduzindo a discricionariedade judicial.
O regime de Patrimônio de Afetação é o fator determinante para saber se a retenção máxima será de 25% ou 50% dos valores pagos.
Os juros de mora na restituição, quando a culpa é do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 STJ), o que exige celeridade do advogado do autor.
A Súmula 543 do STJ continua sendo o pilar central para garantir a restituição imediata (ainda que parcial) dos valores, vedando o parcelamento compulsório pela construtora em situações abusivas.
1. O comprador pode parar de pagar as parcelas do imóvel por conta própria antes da decisão judicial?
Não é recomendável. A interrupção do pagamento sem amparo de uma decisão judicial (tutela de urgência) ou sem a formalização do distrato com a construtora coloca o comprador em mora, sujeitando-o a juros, multas e risco de negativação do nome. O ideal é obter a liminar de suspensão da exigibilidade.
2. Qual é o percentual máximo que a construtora pode reter em caso de desistência do comprador?
Para contratos firmados após a Lei do Distrato (dezembro de 2018), a regra geral é de até 25% dos valores pagos. Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. Para contratos anteriores, a jurisprudência costuma fixar entre 10% e 25%.
3. A construtora pode devolver o dinheiro de forma parcelada?
A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata. Contudo, a Lei do Distrato prevê prazos específicos para o pagamento (ex: 180 dias após o desfazimento ou 30 dias após o habite-se em casos de afetação). Há um aparente conflito que deve ser analisado caso a caso, dependendo da data do contrato.
4. O que acontece com a comissão de corretagem na rescisão do contrato?
Se a comissão de corretagem foi informada de forma clara e destacada no momento da compra (conforme Tema 938 do STJ), ela não é devolvida ao comprador em caso de rescisão por culpa ou vontade dele, pois o serviço de intermediação foi efetivamente prestado.
5. É possível rescindir o contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária?
Essa é uma situação mais complexa. Se o contrato de compra e venda já foi registrado com alienação fiduciária em garantia (financiamento bancário ou direto com a construtora sob esta modalidade), aplica-se a Lei 9.514/97. Nesses casos, a rescisão segue o rito de leilão extrajudicial caso haja inadimplência, não se aplicando a regra geral de devolução de percentuais do CDC ou da Lei do Distrato da mesma forma.
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Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-mar-08/vontade-de-rescindir-compra-de-imovel-obriga-suspensao-imediata-de-cobrancas/.
Desvende a organização estrutural do Estado e a formulação de políticas de desenvolvimento no Direito Administrativo. Órgãos, controle e limites legais.
Entenda como o consenso e a dignidade da pessoa humana moldam o Direito no Estado Democrático. Essencial para advogados dominarem a argumentação jurídica.
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