A dinâmica das relações imobiliárias sofreu transformações profundas na última década, impulsionadas pela digitalização da economia e pelas novas formas de fruição da propriedade. No centro desse debate jurídico encontra-se a locação de imóveis residenciais por curtos períodos, uma prática que desafia os institutos clássicos do Direito Civil e do Direito Condominial. Para o advogado atuante, não basta compreender a superficialidade do fenômeno; é necessário mergulhar na dogmática jurídica que regula o direito de propriedade, a função social e a autonomia da vontade coletiva nos condomínios edilícios.
A controvérsia jurídica reside fundamentalmente na colisão de direitos. De um lado, o proprietário ampara-se no artigo 1.228 do Código Civil, que lhe faculta usar, gozar e dispor da coisa. Do outro, a coletividade condominial invoca o artigo 1.336, inciso IV, do mesmo diploma, que impõe ao condômino o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, nem aos bons costumes.
Essa tensão exige do operador do Direito uma análise técnica sobre a natureza jurídica dessa modalidade de locação. Não se trata apenas de definir se é permitido ou proibido, mas de entender como a jurisprudência, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem tipificado essa relação: se como locação residencial, locação por temporada ou atividade de hospedagem atípica.
A primeira camada de análise envolve a distinção entre a locação regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a hospedagem regida pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). O artigo 48 da Lei do Inquilinato define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias. Tradicionalmente, este instituto abarcava o aluguel de casas de praia ou campo.
Contudo, a alta rotatividade proporcionada pelas plataformas digitais introduziu características que aproximam essa prática da hotelaria. A oferta de serviços agregados, como limpeza diária, fornecimento de enxoval e recepção, pode descaracterizar a locação residencial pura e simples. Quando a unidade autônoma passa a operar com características de “apart-hotel” ou flat, sem que o empreendimento tenha essa destinação específica no registro imobiliário, surge o conflito normativo.
Para o profissional que deseja se especializar nesta área, entender as nuances da Lei do Inquilinato frente às novas realidades de mercado é vital. Aprofundar-se em cursos específicos, como o de Direito Condominial, permite ao advogado identificar quando a locação transborda para a atividade comercial, violando a destinação exclusivamente residencial do edifício.
O Superior Tribunal de Justiça tem se debruçado sobre a matéria, consolidando entendimentos que servem de norte para a advocacia preventiva e contenciosa. O ponto nevrálgico das decisões recentes gira em torno da competência da Convenção de Condomínio para regular ou proibir a prática. A jurisprudência caminha no sentido de que, havendo omissão na Convenção, a locação por curta temporada não é, *a priori*, vedada, desde que não desvirtue a finalidade residencial do prédio.
Entretanto, o Tribunal Superior também reconheceu a legitimidade dos condôminos para, mediante assembleia qualificada, deliberarem sobre a proibição dessa modalidade de aluguel. A alteração da destinação da unidade ou do uso das áreas comuns exige quórum especial, conforme determina o artigo 1.351 do Código Civil. O advogado deve estar atento ao fato de que a proibição não pode ser imposta de forma arbitrária pelo síndico ou por simples regulamento interno, exigindo-se a alteração da Convenção.
A validade da restrição imposta pela convenção baseia-se na autonomia privada coletiva. Ao adquirir uma unidade em condomínio edilício, o proprietário adere a um microssistema normativo. Se a maioria qualificada decide que a alta rotatividade de estranhos compromete a segurança ou o sossego — direitos de vizinhança tutelados pelo Código Civil —, essa vontade tende a prevalecer sobre o interesse individual de exploração econômica máxima da propriedade.
Na prática forense, a defesa dos interesses — seja do condômino que deseja alugar, seja do condomínio que deseja proibir — passa invariavelmente pela produção de provas. Alegações genéricas de “risco à segurança” muitas vezes não se sustentam sem comprovação fática. O advogado deve instruir o condomínio a documentar ocorrências, falhas nos controles de acesso e perturbações efetivas causadas pela rotatividade excessiva.
Por outro lado, a defesa do proprietário deve focar na inexistência de atividade comercial. O argumento central é que a locação, ainda que breve, mantém o caráter residencial, pois o ocupante utiliza o imóvel para dormir, alimentar-se e realizar atividades domésticas, sem a prestação de serviços hoteleiros. A descaracterização da atividade comercial é a chave para afastar a incidência das proibições baseadas na destinação do edifício.
O conceito de “destinação residencial” é fluido e tem sido reinterpretado pelos tribunais. A moradia contemporânea admite flexibilizações que o Direito não pode ignorar. No entanto, o limite intransponível é o prejuízo aos demais condôminos. A perturbação do sossego, prevista no artigo 1.277 do Código Civil, é objetiva e independe da intenção do proprietário ou do locatário temporário.
O síndico desempenha um papel crucial na mediação desses conflitos, mas sua atuação deve ser estritamente legalista. Atos de proibição sem amparo na Convenção podem gerar responsabilidade civil para o condomínio e pessoal para o gestor. O advogado condominialista deve orientar o síndico a não proibir a entrada de locatários sem uma decisão assemblear prévia e formalizada na Convenção, sob pena de configurar constrangimento ilegal e gerar dever de indenizar.
A responsabilidade pelos atos dos locatários temporários recai solidariamente sobre o proprietário da unidade. Multas por infração às normas de convivência, danos às áreas comuns e violação do silêncio devem ser aplicadas ao condômino proprietário, que possui o dever de vigilância sobre quem ocupa seu imóvel. A previsão clara dessas penalidades no Regimento Interno é uma ferramenta de gestão essencial para mitigar os impactos da locação por temporada.
A redação de alterações na Convenção de Condomínio exige precisão técnica. Termos vagos podem levar à nulidade da proibição judicialmente. O advogado deve especificar o que se entende por “curta temporada”, se há vedação à prestação de serviços, e como será feito o controle de acesso. A clareza normativa evita litígios e fornece segurança jurídica para todos os envolvidos.
É comum que convenções antigas não prevejam essa realidade. A atualização desses instrumentos é um nicho de mercado promissor para a advocacia imobiliária. O processo de alteração exige habilidade política para conduzir a assembleia e rigor técnico para redigir as novas cláusulas, garantindo que elas respeitem os quóruns legais e os princípios constitucionais de razoabilidade e proporcionalidade.
Além da esfera cível, a locação por curta temporada suscita debates tributários e urbanísticos. Se a atividade for considerada prestação de serviço de hospedagem, poderia incidir o Imposto Sobre Serviços (ISS) e haver a necessidade de licenças específicas. No entanto, se mantida a natureza de locação, a tributação recai sobre a renda do aluguel (Imposto de Renda).
Do ponto de vista urbanístico, o zoneamento da cidade também interfere. Zonas estritamente residenciais podem ter restrições a atividades que se assemelhem a comércio ou serviços. O advogado deve analisar o Plano Diretor local e a Lei de Zoneamento para verificar se há impedimentos municipais à prática de hospedagem remunerada naquela localidade específica, o que fortaleceria a tese do condomínio em caso de litígio.
A judicialização nem sempre é o melhor caminho. A mediação extrajudicial, conduzida por advogados preparados, pode estabelecer regras de convivência que harmonizem os interesses. Estabelecer limites de ocupação, exigir identificação prévia rigorosa, proibir o uso de determinadas áreas de lazer por locatários de curtíssima duração são soluções intermediárias que podem constar no Regimento Interno, cuja alteração exige quórum simples, diferentemente da Convenção.
Essa abordagem pragmática preserva a harmonia do condomínio e evita os custos e a demora de uma ação judicial, cujo resultado pode ser incerto dependendo da composição da turma julgadora nos tribunais superiores. O advogado moderno atua como um designer de soluções jurídicas, antecipando problemas e criando estruturas normativas resilientes.
O domínio sobre o Direito Condominial e suas interfaces com o Direito de Propriedade é uma competência indispensável no cenário atual. A complexidade das relações urbanas exige atualização constante e uma visão sistêmica do ordenamento jurídico.
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* Natureza Híbrida: A locação por curta temporada situa-se numa zona cinzenta entre a locação residencial e a hospedagem, exigindo análise caso a caso.
* Soberania da Assembleia: A vontade da maioria qualificada, expressa na alteração da Convenção de Condomínio (2/3 dos votos), é o instrumento legal mais seguro para proibir a prática.
* Ônus da Prova: Alegações de insegurança devem ser comprovadas concretamente para justificar restrições ao direito de propriedade antes de uma alteração formal da convenção.
* Responsabilidade Objetiva: O proprietário responde objetivamente perante o condomínio pelos atos praticados por seus locatários temporários.
* Previsão Regimental: Regras claras de convivência e multas específicas no Regimento Interno são a primeira linha de defesa contra abusos, mesmo onde a locação é permitida.
1. O síndico pode proibir a entrada de locatários de curta temporada por conta própria?
Não. O síndico não tem poder para restringir o direito de propriedade de forma unilateral. A proibição deve estar expressa na Convenção de Condomínio. Atos arbitrários do síndico podem gerar dever de indenizar por danos morais e materiais.
2. Qual é o quórum necessário para proibir a locação por curta temporada na Convenção?
O Código Civil, em seu artigo 1.351, exige o quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para alterar a Convenção de Condomínio. Essa maioria é necessária para legitimar a restrição ao uso da propriedade.
3. Se a Convenção for omissa, o proprietário pode alugar por plataformas digitais?
A jurisprudência majoritária, incluindo decisões do STJ, entende que, no silêncio da Convenção, a prática é permitida, desde que não desvirtue a finalidade residencial do edifício (ex: transformar o apartamento em um albergue com alta rotatividade diária que afete a segurança).
4. O condomínio pode cobrar taxa extra ou maior valor de condomínio para quem aluga por temporada?
Essa prática é controversa. A cobrança de taxa condominial diferenciada sem previsão na Convenção e sem justificativa baseada no aumento comprovado de despesas (como maior consumo de água ou limpeza) pode ser considerada abusiva e anulada judicialmente.
5. A locação por curta temporada descaracteriza a impenhorabilidade do Bem de Família?
Em regra, não. A Súmula 486 do STJ define que o imóvel único alugado a terceiros mantém a proteção do bem de família, desde que a renda obtida seja revertida para a subsistência ou moradia da família. O fato de a locação ser por curta temporada não afasta automaticamente essa proteção, salvo se configurada atividade empresarial.
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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-05/nuances-sobre-veto-ao-airbnb-geram-dispersao-de-decisoes-nos-tribunais/.
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