A Proteção dos Direitos Aquisitivos sob a Ótica da Impenhorabilidade do Bem de Família
A execução civil no ordenamento jurídico brasileiro é regida pelo princípio da patrimonialidade, segundo o qual o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. No entanto, este princípio encontra limites robustos na dignidade da pessoa humana e no direito social à moradia, previstos na Constituição Federal. O instituto do bem de família, regulado primordialmente pela Lei nº 8.009/1990, surge como a materialização dessa proteção, impedindo que o imóvel residencial da entidade familiar seja expropriado para a satisfação de dívidas de natureza cível, comercial, fiscal, previdenciária ou de qualquer outra natureza.
Uma questão de alta complexidade técnica e relevância prática refere-se à extensão dessa proteção quando o devedor não possui a propriedade plena do imóvel, mas sim direitos aquisitivos derivados de uma promessa de compra e venda. A jurisprudência e a doutrina têm avançado no sentido de compreender que a proteção legal não recai apenas sobre o direito real de propriedade devidamente registrado, mas sobre a situação fática e jurídica que garante a moradia.
A impenhorabilidade, portanto, deixa de ser uma tutela exclusiva do “título de domínio” para ser uma tutela da “função social da posse e do contrato”. Compreender essa nuance é vital para o advogado que atua na defesa de executados ou na recuperação de créditos, exigindo uma visão sistêmica que integre o Direito Civil e o Processual Civil.
Para aprofundar a discussão, é necessário primeiramente distinguir a propriedade plena dos direitos aquisitivos. A propriedade imóvel, no sistema brasileiro, transmite-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Antes desse ato, o promitente comprador detém direitos de natureza obrigacional, ou direitos reais de aquisição caso o contrato esteja registrado, mas ainda não detém o domínio pleno.
Em tese, o Código de Processo Civil (CPC), em seu artigo 835, inciso XII, admite expressamente a penhora de “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”. Isso significa que, economicamente, esses direitos possuem valor de mercado e integram o patrimônio do devedor, sendo, a priori, passíveis de constrição judicial para satisfação de credores.
O credor, ao requerer a penhora desses direitos, não está penhorando o imóvel em si, mas a posição contratual do devedor. Isso permitiria, em teoria, que os direitos fossem leiloados e o arrematante assumisse a posição de comprador, quitando o saldo devedor (se houver) e adjudicando o bem posteriormente. Contudo, essa lógica puramente patrimonialista colide frontalmente com a proteção do bem de família quando o imóvel objeto desses direitos serve de residência efetiva.
A Lei nº 8.009/1990 foi editada com o propósito claro de proteger o núcleo familiar, garantindo-lhe um teto inviolável por dívidas comuns. O artigo 1º da referida lei estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável. A interpretação literal poderia levar ao equívoco de que apenas o imóvel “próprio” (no sentido de propriedade plena registrada) estaria coberto.
Entretanto, o Direito moderno exige uma hermenêutica teleológica, ou seja, focada na finalidade da norma. Se o objetivo é proteger a moradia, seria contraditório permitir a penhora dos direitos que dão lastro a essa moradia. Se os direitos aquisitivos fossem penhorados e alienados, a consequência direta seria a perda da posse e a desocupação do imóvel pela família, frustrando o comando constitucional de proteção à dignidade e ao mínimo existencial.
Portanto, a blindagem patrimonial do bem de família deve acompanhar a realidade fática da residência. Se a família reside no imóvel e possui direitos contratuais sobre ele — ainda que pendente a escritura definitiva ou o registro —, esses direitos assumem a mesma natureza de impenhorabilidade que o imóvel teria se a propriedade já estivesse consolidada.
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No cenário processual, a defesa do executado deve ser precisa. Ao se deparar com um pedido de penhora sobre os direitos do contrato de compra e venda, o advogado deve arguir a impenhorabilidade via impugnação ao cumprimento de sentença ou embargos à execução, dependendo da fase processual e do título executivo. A matéria, por ser de ordem pública, pode inclusive ser alegada por simples petição nos autos, a chamada exceção de pré-executividade, desde que não demande dilação probatória complexa.
A prova fundamental a ser produzida é a destinação do imóvel. Deve-se demonstrar que, embora o devedor tenha apenas “direitos” e não o “domínio”, é sobre aquele objeto que se estabeleceu o lar familiar. Contas de consumo, declarações de imposto de renda e testemunhos podem corroborar a tese de afetação do bem à moradia.
Além disso, é crucial destacar que a impenhorabilidade dos direitos aquisitivos impede também atos preparatórios de expropriação. Não se pode penhorar o direito para depois avaliar e leiloar, pois o resultado final seria a retirada da família do imóvel. A proteção incide na raiz: se o fim (perda da moradia) é vedado pela lei, o meio (penhora dos direitos que levam à propriedade) também deve ser.
É imperativo, contudo, que o operador do direito conheça as exceções. A proteção aos direitos aquisitivos do bem de família não é absoluta. As mesmas exceções aplicáveis à propriedade plena, previstas no artigo 3º da Lei nº 8.009/1990, aplicam-se aos direitos aquisitivos. A mais notória é a dívida proveniente do próprio financiamento ou aquisição do bem.
Se o devedor deixa de pagar as parcelas do contrato de compra e venda (ou do financiamento imobiliário) que gerou os direitos aquisitivos, ele não pode invocar a impenhorabilidade contra o vendedor ou agente financeiro. Nesse caso, a rescisão contratual ou a execução da garantia (como na alienação fiduciária) levará à perda do bem, pois a dívida é propter rem ou vinculada à aquisição da própria coisa.
Outra exceção relevante refere-se às dívidas condominiais e tributárias (como o IPTU) incidentes sobre o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento consolidado de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, aderindo à coisa. Assim, os direitos aquisitivos sobre o imóvel podem ser penhorados para quitar débitos de condomínio gerados pelo próprio uso do bem, afastando a proteção do bem de família.
A análise da impenhorabilidade também perpassa pelo princípio da boa-fé. A aquisição de direitos sobre um imóvel luxuoso, incompatível com o padrão de vida do devedor insolvente, ou a mudança de residência para um imóvel de alto valor logo após a citação em processo executivo, podem configurar fraude ou abuso de direito.
O magistrado, ao analisar o caso concreto, verificará se a blindagem dos direitos aquisitivos está sendo utilizada para garantir o mínimo existencial ou para ocultar patrimônio de forma ilícita. Embora a lei proteja o bem de família de alto valor (desde que único), manobras que evidenciem má-fé podem levar à desconsideração da proteção ou à reserva de parte do valor da alienação para os credores, resguardando-se apenas o montante necessário para uma moradia digna condizente com a realidade anterior.
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A extensão da impenhorabilidade aos direitos aquisitivos possui reflexos diretos também no Direito de Família e Sucessões. Em casos de dissolução de união estável ou divórcio, a partilha desses direitos deve levar em conta a natureza de bem de família se um dos cônjuges permanecer no imóvel com a prole. A proteção legal impede que dívidas privativas de um dos ex-cônjuges atinjam a totalidade dos direitos sobre o imóvel que serve de residência para a antiga família.
Da mesma forma, na sucessão hereditária, o direito real de habitação pode recair sobre os direitos aquisitivos. Se o falecido deixou apenas direitos contratuais sobre o imóvel onde residia com o cônjuge sobrevivente, este tem assegurada a manutenção da moradia, sendo ineficaz qualquer tentativa de herdeiros ou credores do espólio de alienar os direitos forçadamente, ressalvadas as exceções legais.
Apesar da proteção jurisprudencial estendida, a informalidade contratual continua sendo um risco. “Contratos de gaveta” mal redigidos podem dificultar a prova da titularidade dos direitos aquisitivos e, consequentemente, a defesa da impenhorabilidade. É dever do advogado orientar seus clientes para que, mesmo na fase pré-registral, a cadeia de cessão de direitos esteja documentalmente perfeita e com firmas reconhecidas, preferencialmente averbada à margem da matrícula quando possível, para dar publicidade a terceiros.
A segurança jurídica depende da capacidade de comprovar a existência do direito e a afetação do bem. A desídia na formalização pode criar brechas para que credores aleguem simulação ou inexistência do negócio jurídico, colocando em risco a moradia da família sob o argumento de que o bem ainda pertence integralmente ao vendedor (terceiro), ou que a posse é precária e sem animus domini.
Em suma, a evolução do entendimento sobre a impenhorabilidade do bem de família reflete a constitucionalização do Direito Civil. O foco desloca-se da formalidade registral para a realidade existencial. Os direitos aquisitivos, embora sejam ativos financeiros no patrimônio do devedor, são “contaminados” pela proteção legal quando sua essência é garantir o teto da família.
Para o advogado, isso significa que a defesa na execução não se limita a verificar matrículas de imóveis. É necessário investigar a natureza dos contratos, a posse fática e a destinação social do bem. A impenhorabilidade dos direitos aquisitivos é uma tese de defesa poderosa, mas exige precisão técnica, prova robusta da finalidade residencial e atenção aos prazos e formas processuais de arguição. O desconhecimento dessa extensão protetiva pode resultar na perda desnecessária de patrimônio vital do cliente.
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* Prevalência da Posse e Destinação: A proteção do bem de família é um instituto de defesa da posse qualificada pela moradia, sobrepondo-se à ausência de título de propriedade definitivo. A realidade fática (moradia) prevalece sobre a formalidade registral na defesa executiva.
* Economia Processual e Efetividade: Permitir a penhora de direitos aquisitivos de um bem de família seria uma medida inócua ou excessivamente gravosa, pois a expropriação final (desocupação) seria vedada pela Lei 8.009/90. O bloqueio deve ocorrer já na constrição dos direitos.
* Atenção às Dívidas Propter Rem: A impenhorabilidade não é um escudo contra dívidas que emanam da própria coisa (condomínio, IPTU) ou de sua aquisição. Nesses casos, tanto a propriedade plena quanto os direitos aquisitivos respondem pela dívida.
Os direitos aquisitivos são as prerrogativas jurídicas e econômicas que um comprador detém sobre um imóvel em virtude de um contrato de promessa de compra e venda, mesmo antes de obter a escritura definitiva e o registro de propriedade. Eles representam o direito de vir a ser dono e possuem valor econômico, podendo, em regra, ser penhorados, salvo se recaírem sobre bem de família.
Não. A jurisprudência, especialmente a Súmula 84 do STJ, admite a defesa da posse advinda de compromisso de compra e venda mesmo sem registro. Se ficar comprovado que o imóvel objeto dos direitos serve de residência familiar, a impenhorabilidade pode ser reconhecida independentemente do registro do contrato na matrícula.
Sim, mas a impenhorabilidade ainda se aplica se for o único imóvel da família. O STJ entende que a Lei 8.009/90 não limita o valor do bem de família. Contudo, em casos de flagrante má-fé ou suntuosidade excessiva que configure abuso de direito, o juiz pode determinar medidas excepcionais, embora a regra geral seja a proteção independente do valor.
Esta é uma questão delicada. A Lei 8.009/90 exclui expressamente o fiador de locação da proteção do bem de família (art. 3º, VII). O STF já decidiu pela constitucionalidade dessa penhora. Portanto, se o fiador possui apenas direitos aquisitivos sobre sua moradia, esses direitos podem ser penhorados para pagar a dívida da fiança locatícia.
A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e não se sujeita à preclusão temporal. Pode ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive por simples petição nos autos (exceção de pré-executividade), desde que antes da arrematação ou adjudicação do bem e que haja prova pré-constituída da utilização residencial.
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Os direitos aquisitivos são as prerrogativas jurídicas e econômicas que um comprador detém sobre um imóvel em virtude de um contrato de promessa de compra e venda, mesmo antes de obter a escritura definitiva e o registro de propriedade. Eles representam o direito de vir a ser dono e possuem valor econômico, podendo, em regra, ser penhorados, salvo se recaírem sobre bem de família.
Não. A jurisprudência, especialmente a Súmula 84 do STJ, admite a defesa da posse advinda de compromisso de compra e venda mesmo sem registro. Se ficar comprovado que o imóvel objeto dos direitos serve de residência familiar, a impenhorabilidade pode ser reconhecida independentemente do registro do contrato na matrícula. A proteção legal não recai apenas sobre o direito real de propriedade devidamente registrado, mas sobre a situação fática e jurídica que garante a moradia.
Sim, mas a impenhorabilidade ainda se aplica se for o único imóvel da família. O STJ entende que a Lei 8.009/90 não limita o valor do bem de família. Contudo, em casos de flagrante má-fé ou suntuosidade excessiva que configure abuso de direito (como a aquisição de um imóvel luxuoso incompatível com o padrão de vida do devedor insolvente ou a mudança de residência para um imóvel de alto valor logo após a citação em processo executivo), o juiz pode determinar medidas excepcionais, embora a regra geral seja a proteção independente do valor.
Não. A Lei nº 8.009/1990 exclui expressamente o fiador de locação da proteção do bem de família (art. 3º, VII). O STF já decidiu pela constitucionalidade dessa penhora. Portanto, se o fiador possui apenas direitos aquisitivos sobre sua moradia, esses direitos podem ser penhorados para pagar a dívida da fiança locatícia.
A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e não se sujeita à preclusão temporal. Pode ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive por simples petição nos autos (exceção de pré-executividade), desde que antes da arrematação ou adjudicação do bem e que haja prova pré-constituída da utilização residencial. O advogado pode arguir a impenhorabilidade via impugnação ao cumprimento de sentença ou embargos à execução, dependendo da fase processual e do título executivo.
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-04/impenhorabilidade-de-bens-de-familia-alcanca-direitos-aquisitivos-decide-stj/.
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