A Era da Tokenização Imobiliária: Desafios Jurídicos e Estruturação de Negócios
A evolução tecnológica tem pressionado as fronteiras tradicionais do Direito Civil, especialmente no que tange aos Direitos Reais e à forma como concebemos a propriedade e a sua transferência. O fenômeno da tokenização imobiliária representa, talvez, a intersecção mais complexa entre a inovação digital e o conservadorismo necessário da segurança jurídica registral. Para o advogado contemporâneo, compreender a tokenização não é apenas uma questão de estar atualizado com tendências de mercado, mas de dominar os institutos fundamentais do Direito das Coisas e do Direito dos Valores Mobiliários aplicados a uma nova realidade fática.
A tokenização, em essência, é o processo de fracionar um ativo em representações digitais, denominadas tokens, registradas em uma blockchain. No contexto imobiliário, isso não significa necessariamente “fatiar um tijolo”, mas sim fracionar direitos sobre aquele imóvel ou sobre os fluxos financeiros que ele gera. A compreensão técnica dessa distinção é o primeiro passo para afastar confusões conceituais que permeiam o debate leigo. O advogado deve olhar para a operação e identificar qual é o lastro jurídico daquele token: é um direito real de propriedade? É um direito creditório? É um valor mobiliário?
Essa análise preliminar define toda a estrutura regulatória aplicável. Ao contrário do que o entusiasmo tecnológico sugere, a blockchain não revoga o Código Civil nem a Lei de Registros Públicos. Pelo contrário, a tecnologia atua como uma camada adicional de transação e publicidade, que deve dialogar com o sistema registral brasileiro vigente. A segurança jurídica da operação depende, invariavelmente, da correta subsunção do modelo de negócio às normas de ordem pública que regem a propriedade imóvel no Brasil.
Para navegar por este cenário, é indispensável que o profissional do Direito se aprofunde nas nuances que separam a tecnologia da dogmática jurídica. O domínio sobre a Pós-Graduação em Direito Digital torna-se uma ferramenta valiosa para interpretar como os novos ativos digitais se comportam diante da legislação existente, permitindo a construção de teses sólidas e contratos exequíveis.
O ponto central de qualquer discussão jurídica sobre tokenização reside na definição da natureza jurídica do ativo digital. Um token não é, per se, um imóvel. Ele é a representação digital de um direito atrelado a esse imóvel. A doutrina e os órgãos reguladores têm se esforçado para categorizar esses ativos, geralmente dividindo-os em *utility tokens* (tokens de utilidade) e *security tokens* (tokens de valores mobiliários).
No mercado imobiliário, a grande maioria das operações de tokenização recai na categoria de valores mobiliários. Isso ocorre porque o investidor adquire o token com a expectativa de obter lucro futuro decorrente do esforço de terceiros, seja através da valorização do imóvel, seja através do recebimento de aluguéis, enquadrando-se no conceito de contrato de investimento coletivo previsto no inciso IX do artigo 2º da Lei 6.385/76.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem atuado ativamente para regular esse mercado, especialmente através do Parecer de Orientação 40, que consolidou o entendimento sobre criptoativos que se qualificam como valores mobiliários. O advogado deve estar atento ao fato de que, se a oferta do token é pública e promete rendimentos, ela atrai a competência da CVM, exigindo registro da oferta ou sua dispensa regulatória. Ignorar esse aspecto pode levar a sanções administrativas severas e até responsabilização penal por crime contra o sistema financeiro.
Uma distinção crucial que o jurista deve fazer é entre o direito real e o direito obrigacional na tokenização. Quando um indivíduo compra um token imobiliário, ele raramente está adquirindo uma fração ideal do imóvel no sentido do artigo 1.228 do Código Civil. O sistema de registro de imóveis brasileiro, regido pelo princípio da territorialidade e da continuidade, ainda não integra nativamente a tecnologia blockchain para fins de transferência de propriedade direta via token na maioria das jurisdições.
Geralmente, o token representa um direito de crédito ou uma participação societária em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) que, esta sim, é a proprietária registral do imóvel. Portanto, o “dono” do token tem um direito pessoal contra a emissora do token, e não um direito real sobre a coisa *erga omnes* imediato. Essa estrutura jurídica é vital para garantir a viabilidade da operação sem ferir o artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para transações imobiliárias acima de trinta salários mínimos.
A imutabilidade da blockchain é frequentemente comparada à fé pública registral, mas juridicamente são institutos distintos. O Registro de Imóveis no Brasil opera sob o sistema de direitos constitutivos. A propriedade imóvel só se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme dita o artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto o registro não ocorrer, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Neste cenário, a tokenização enfrenta o desafio de conectar o mundo “on-chain” (na blockchain) com o mundo “off-chain” (no cartório). Para o profissional que deseja se especializar, entender essa dinâmica é essencial. Cursos como a Pós-Graduação em Contratos Imobiliários oferecem o subsídio técnico necessário para desenhar instrumentos que vinculem validamente a posse do token aos direitos sobre o imóvel, mitigando riscos de desconexão entre a realidade digital e a registral.
A publicidade registral tem efeitos *erga omnes*, enquanto a publicidade na blockchain é restrita aos participantes da rede ou, se pública, carece da chancela estatal de fé pública para fins de constituição de direito real. Assim, qualquer estrutura de tokenização deve prever mecanismos jurídicos robustos para garantir que, caso a SPE proprietária venda o imóvel, o detentor do token receba sua parte, já que seu nome não consta na matrícula do imóvel.
Dada a dificuldade de fracionar a propriedade direta na matrícula de forma ágil para milhares de investidores, a solução jurídica mais comum é a utilização de veículos de investimento. A estruturação via Sociedade em Conta de Participação (SCP) ou Sociedade de Propósito Específico (SPE) tem sido a norma.
Na SCP, o sócio ostensivo (a empresa imobiliária) realiza as operações em nome próprio, enquanto os tokenistas entram como sócios participantes (ocultos). O token, neste caso, representa a cota de participação na sociedade. Essa modelagem exige um contrato social extremamente bem redigido, prevendo regras claras de governança, saída (exit), e distribuição de dividendos.
O advogado deve ter cautela redobrada com a desconsideração da personalidade jurídica e a responsabilidade dos sócios. Embora a SCP limite a responsabilidade do sócio participante, a linha pode se tornar tênue se houver ingerência na gestão. Além disso, a recente Lei 14.430/2022 (Marco Legal da Securitização) trouxe novas perspectivas para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que podem ser, futuramente, objeto de tokenização, unindo o mercado de capitais ao imobiliário de forma mais fluida.
Os *Smart Contracts* (contratos inteligentes) são códigos autoexecutáveis que rodam na blockchain e definem as regras do token. Juridicamente, eles não são contratos no sentido estrito se não preencherem os requisitos de validade do negócio jurídico: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei (Art. 104 do Código Civil).
O advogado atua na “tradução” da vontade das partes para a lógica de programação. É imperativo verificar se o código reflete fielmente as cláusulas contratuais do instrumento jurídico base (o contrato de investimento ou o contrato social). Uma discrepância entre o código e o contrato escrito pode gerar litígios complexos. Qual prevalece: a vontade das partes (subjetiva) ou a execução do código (objetiva)?
A tendência jurisprudencial e doutrinária inclina-se para a primazia da vontade e da boa-fé objetiva. O *Smart Contract* deve ser visto como uma ferramenta de execução automatizada de obrigações, e não como uma entidade jurídica autônoma acima da lei. Cláusulas de resolução de disputas e a escolha de foro competente devem estar claramente definidas nos termos de uso e no contrato *off-chain* para garantir a tutela jurisdicional em caso de falha do código ou vício de consentimento.
A facilidade de transferência de tokens levanta bandeiras vermelhas quanto à prevenção à lavagem de dinheiro (PLD). A Lei 14.478/2022, conhecida como o Marco Legal dos Criptoativos, estabeleceu diretrizes claras para as prestadoras de serviços de ativos virtuais, exigindo procedimentos robustos de KYC (*Know Your Customer*) e KYT (*Know Your Transaction*).
Projetos de tokenização imobiliária sérios não podem permitir o anonimato total. O advogado deve orientar o cliente na implementação de políticas de compliance que identifiquem a origem dos fundos dos investidores. A natureza pseudônima da blockchain não isenta as empresas das obrigações de reportar operações suspeitas ao COAF. A negligência neste ponto pode contaminar todo o empreendimento imobiliário, gerando riscos reputacionais e legais irreversíveis para a incorporadora e para os organizadores da oferta.
Além disso, a conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) é um desafio à parte. Como a blockchain é imutável, o direito ao esquecimento ou a retificação de dados pessoais inseridos na rede colide com a arquitetura da tecnologia. Soluções jurídicas e técnicas, como o armazenamento de dados pessoais *off-chain* mantendo apenas *hashes* na blockchain, são estratégias que o jurídico deve validar.
Uma área com grande sinergia com a tokenização é a multipropriedade imobiliária, regulada pela Lei 13.777/2018. A multipropriedade permite que um mesmo imóvel tenha vários titulares, cada um com uma fração de tempo de uso. A tokenização pode facilitar a comercialização e a troca dessas frações de tempo em um mercado secundário, conferindo liquidez a um ativo historicamente ilíquido.
No entanto, para que o token represente efetivamente a fração de tempo com eficácia real, a legislação registral precisaria evoluir para aceitar a transação digital direta na matrícula. Enquanto isso não ocorre, voltamos à estrutura de direitos obrigacionais ou societários. O advogado visionário deve estar preparado para atuar nesse hiato legislativo, criando estruturas que simulem a experiência da propriedade fracionada com segurança jurídica contratual, até que a lei alcance a tecnologia.
O aprofundamento nessas matérias é o que diferencia o advogado generalista do especialista em negócios imobiliários complexos. A capacidade de integrar Direito Societário, Imobiliário e Digital é a competência chave para a próxima década.
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* Dualidade do Ativo: O token imobiliário raramente é o imóvel em si, mas um valor mobiliário ou direito creditório lastreado no imóvel, o que altera completamente a competência regulatória (CVM vs. Cartório).
* Barreira Registral: A tecnologia blockchain, por si só, não supera a exigência legal do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis para a transferência da propriedade *inter vivos*.
* Importância da Estruturação: O sucesso jurídico da tokenização depende mais da robustez do contrato social da SPE/SCP e dos termos de oferta do que da tecnologia blockchain escolhida.
* Automação vs. Validade: Smart Contracts automatizam a execução, mas não validam vícios de consentimento ou objetos ilícitos; a intervenção judicial continua possível e necessária em casos de conflito.
* Risco de Liquidez: Advogados devem alertar clientes sobre a promessa de liquidez dos tokens; sem um mercado secundário ativo e regulado, o investidor pode ficar “preso” ao ativo digital.
1. O token imobiliário substitui a escritura pública e o registro no cartório?
Não. Atualmente, no Brasil, a transferência da propriedade imóvel (direito real) exige escritura pública (para valores acima de 30 salários mínimos) e o registro na matrícula do imóvel. O token geralmente representa direitos econômicos sobre o imóvel ou participação na empresa proprietária, não a propriedade direta na matrícula.
2. A oferta de tokens imobiliários precisa de autorização da CVM?
Sim, na maioria dos casos. Se o token é ofertado publicamente como uma oportunidade de investimento (com expectativa de lucro derivada do esforço de terceiros), ele se enquadra no conceito de valor mobiliário. A oferta deve ser registrada na CVM ou enquadrar-se em dispensas regulatórias, como as do *Crowdfunding* ou do Sandbox Regulatório.
3. O que acontece se a plataforma de tokenização falir?
Este é um risco central. Se o token representar uma cota de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) que detém o imóvel, o investidor continua tendo direitos sobre a SPE, independentemente da plataforma intermediadora. Contudo, a estrutura jurídica deve ser desenhada para garantir que o patrimônio da SPE esteja segregado do patrimônio da plataforma emissora.
4. É possível tokenizar um imóvel na planta?
Sim, é uma prática comum para captar recursos para a construção (incorporação imobiliária). No entanto, além das regras da CVM sobre a oferta pública, a operação deve respeitar rigorosamente a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64), incluindo o registro do memorial de incorporação antes de qualquer venda ou oferta de unidades/tokens.
5. Como fica a tributação na venda de tokens imobiliários?
A tributação depende da natureza jurídica do token. Se for considerado ganho de capital na alienação de bens ou direitos, aplica-se a tabela progressiva do Imposto de Renda (15% a 22,5%). Se o token gerar rendimentos mensais (como aluguéis), esses rendimentos são tributados conforme a natureza do beneficiário (carnê-leão para pessoa física ou lucro real/presumido para jurídica). A Receita Federal exige a declaração de criptoativos na Declaração de IR.
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 14.478/2022
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jan-12/as-tendencias-que-devem-moldar-a-tokenizacao-imobiliaria-em-2026/.
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