No contexto do mercado imobiliário brasileiro, as discussões sobre a retenção de valores nos distratos de imóveis ganham especial relevo, principalmente diante do expressivo aumento na comercialização de unidades e, paralelamente, do crescimento das demandas judiciais que envolvem a rescisão contratual. Atuar na advocacia imobiliária exige do profissional profundo conhecimento sobre os fundamentos legais, atuais entendimentos jurisprudenciais e práticas contratuais para orientar clientes e defender interesses com segurança e técnica.
Distrato significa a rescisão, por acordo mútuo entre as partes, de um contrato anteriormente celebrado. No caso do contrato de compra e venda de imóvel, é comum que o comprador, diante de impossibilidade financeira ou outros motivos, solicite o término antecipado da relação, implicando devolução do imóvel à incorporadora ou construtora.
Na seara do Direito Civil, o distrato encontra previsão nos artigos 472 e 473 do Código Civil. Por ser um acordo bilateral, demanda consentimento das partes e obedece à forma exigida para o contrato originário. Diferente da resolução por inadimplemento (art. 475 do CC), o distrato é ato negocial bilateral autônomo.
Durante anos, o percentual de retenção pelo vendedor nos casos de distrato de imóveis residiu quase exclusivamente no âmbito jurisprudencial. As decisões do Superior Tribunal de Justiça firmaram que, em regra, é cabível a restituição ao comprador das parcelas já pagas, descontando-se uma quantia razoável, a título de cláusula penal compensatória, que costuma variar entre 10% e 25% do valor pago, salvo hipóteses de comprovação de maiores danos pelo vendedor.
A lógica adotada visava preservar o equilíbrio do negócio jurídico e evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes, garantindo ressarcimento das despesas e prejuízos suportados pelo vendedor, sem sacrificar excessivamente o adquirente.
O tema ganhou novo delineamento com a promulgação da Lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei dos Distratos”. Essa lei alterou a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e trouxe novas regras sobre os efeitos da resolução do contrato por iniciativa do adquirente ou do vendedor nos contratos de aquisição de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano.
A legislação estabeleceu os seguintes parâmetros para válidas retenções:
– Caso o contrato preveja a possibilidade de resolução por inadimplemento do adquirente, a incorporadora pode reter até 25% da quantia total paga pelo comprador, somados os valores referentes à comissão de corretagem efetivamente paga.
– Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, o índice pode chegar a até 50%.
– Além disso, é obrigatória a devolução dos valores pagos ao comprador em até 180 dias após o distrato.
O artigo 67-A, §5º, da Lei n.º 4.591/1964 passou a dar maior segurança jurídica e transparência ao tema.
Na operação imobiliária, a cláusula penal visa garantir o equilíbrio contratual diante do inadimplemento e não pode corresponder a totalidade do valor pago, sob pena de enriquecimento indevido. Já o sinal ou arras são valores que, via de regra, sinalizam a celebração do contrato e, em algumas hipóteses, podem ser retidos integralmente, dependendo da causa da rescisão.
Para o profissional do Direito que assessora negócios imobiliários, é fundamental distinguir os percentuais relativos à cláusula penal daqueles correspondentes ao sinal, sob pena de incorrer, em demandas judiciais, em interpretações equivocadas e créditos malsucedidos.
O aprofundamento prático e teórico sobre distratos, retenção e demais nuances desta matéria, inclusive suas inovações e divergências doutrinárias, pode ser desenvolvido por meio de cursos especializados como a Pós-Graduação em Contratos Imobiliários, enriquecendo a atuação do profissional e potencializando resultados para seus clientes.
O ajuizamento de ações envolvendo distratos é recorrente nas varas cíveis, sendo tratada a restituição dos valores pagos, bem como o percentual passível de retenção. Nessas demandas, cabe ao vendedor comprovar os efetivos prejuízos sofridos para eventual retenção acima dos patamares estipulados em lei ou na jurisprudência predominante.
O prazo prescricional, por sua vez, segue a regra geral dos contratos: 3 anos para reparação civil (art. 206, §3º, V do Código Civil) ou 10 anos nas relações contratuais não abrangidas em hipóteses específicas do artigo 206.
No processo judicial, o cálculo da retenção envolve análise minuciosa do que deve compor a base de apuração: parcelas efetivamente pagas (sem considerar juros e penalidades contratuais), descontos referentes a taxas administrativas e, excepcionalmente, indenizações de despesas comprovadamente suportadas pelo vendedor.
A promulgação da Lei 13.786/2018 não eliminou discussões quanto à sua aplicação às situações anteriores à sua vigência, levando à existência de entendimentos divergentes sobre retroatividade, direito adquirido e respeito ao ato jurídico perfeito.
A jurisprudência pós-lei tem oscilado entre a fiel observância dos percentuais estabelecidos pela Lei dos Distratos e a análise casuística das peculiaridades do contrato e do caso concreto, especialmente na proteção do comprador em situação notoriamente vulnerável, ou em hipóteses de evidenciado desequilíbrio contratual.
Outro aspecto relevante é o enquadramento do comprador como consumidor, ancorando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). Os princípios da boa-fé objetiva, equilíbrio contratual e proteção contra cláusulas abusivas são fundamentais nessas situações. O artigo 51 do CDC, por exemplo, estabelece nulidade de cláusulas que restringem direitos essenciais ou imponham obrigações desproporcionais ao consumidor.
O advogado deve atentar para as hipóteses em que a estipulação da retenção contratual ultrapassa a razoabilidade ou não guarda correlação com efetivos prejuízos do fornecedor, cenário no qual pode restar configurada a abusividade.
Importante para o operador do Direito não confundir distrato bilateral (resiliência bilateral por acordo), resiliência unilateral (desistência de um dos contratantes nas hipóteses legais) e rescisão contratual por inadimplemento (quando a parte lesada resolve o contrato judicialmente). Cada uma dessas figuras atrai consequências jurídicas e interpretações próprias quanto à retenção do valor pago.
Numa atuação eficiente, o advogado deve analisar criteriosamente a documentação (contrato, recibos, notificações), as circunstâncias do caso e a situação negocial. Recomenda-se a orientação preventiva para redigir contratos completos, didáticos e transparentes quanto às condições de resiliência/rescisão e retenção de valores.
Na via judicial, preparar-se para defender rigorosamente a fundamentação do percentual de retenção – seja para atacá-lo, seja para justificá-lo, conforme o polo da demanda – é requisito para êxito nas lides imobiliárias modernas.
A atualização constante, debate de jurisprudência e domínio das inovações legislativas são diferenciais no contencioso ou consultivo imobiliário, cenário em que a especialização propicia segurança e produtividade. Para tal, cursos de excelência como a Pós-Graduação em Contratos Imobiliários são aliados estratégicos para o desenvolvimento do profissional.
A retenção de valores nos distratos de imóveis se projeta como questão multifacetada, que demanda análise jurídica detida, atualização permanente e sensibilidade para ponderar interesses das partes e as peculiaridades do caso concreto. Compreender não apenas o texto da legislação, mas a lógica de proteção ao consumidor e o recente movimento normativo reduz o risco de litígios e aumenta as chances de resultados positivos para todos os envolvidos.
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A compreensão aprofundada de distratos e retenções permite ao profissional atuar tanto preventivamente, melhorando contratos e fluxos de negociação, quanto contenciosamente, apontando nulidades ou defendendo a razoabilidade de retenções.
Destaca-se a importância de acompanhar jurisprudência recente, avaliar aspectos processuais (prazos, ônus da prova, cálculos) e entender as inter-relações entre normas do Direito Civil, do Consumidor e legislação especial setorial.
1. Até que ponto o vendedor pode reter valores pagos em caso de distrato?
Resposta: A Lei dos Distratos permite, em regra, a retenção de até 25% do valor pago, podendo chegar a 50% em caso de patrimônio de afetação, além de comissão de corretagem. Para percentuais superiores, é necessário demonstrar prejuízo efetivo.
2. Qual é o prazo para restituição dos valores ao comprador após o distrato?
Resposta: A lei prevê um prazo máximo de 180 dias corridos para devolução dos valores pagos, a contar da formalização do distrato.
3. A Lei dos Distratos se aplica a contratos firmados antes de sua vigência?
Resposta: Há discussões na doutrina e jurisprudência sobre a possibilidade de aplicação da lei para contratos anteriores. Em geral, prevalece a proteção ao ato jurídico perfeito, mas cada caso deve ser analisado individualmente.
4. A cláusula que estabelece retenção de quase todo o valor é válida?
Resposta: Não. O Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado nos tribunais reputam nulas as cláusulas que permitam retenções abusivas, sem relação com prejuízo efetivo do vendedor.
5. Como o advogado deve proceder para calcular a retenção adequada em cada caso?
Resposta: O cálculo deve considerar o valor efetivamente pago, excluir juros, penalidades e verificar as despesas comprovadamente suportadas pelo vendedor. Caso o percentual estipulado ultrapasse o previsto em lei, deve-se justificar o prejuízo excepcionalmente ocorrido.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-nov-23/retencao-nos-distratos-de-imoveis-entre-o-direito-e-a-narrativa/.
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