O Índice Nacional de Custo da Construção INCC tornou-se elemento central na estruturação dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Embora sua função básica seja corrigir monetariamente o saldo devedor para preservar o equilíbrio econômico do contrato, a interpretação equivocada e a aplicação abusiva do INCC podem gerar demandas judiciais, trazendo desafios relevantes para advogados, incorporadoras e consumidores.
Neste artigo, exploraremos com profundidade o regime jurídico da utilização do INCC, os limites legais para sua aplicação, hipóteses de abuso e entendimentos jurisprudenciais, fornecendo subsídios essenciais para a correta atuação no contencioso imobiliário.
Originado como índice de atualização monetária do setor da construção civil, o INCC reflete as variações dos preços de materiais, equipamentos e mão de obra. No contexto dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, sua principal finalidade é corrigir valores de parcelas e do saldo devedor, compensando a perda do poder aquisitivo em razão da inflação setorial.
A previsão de sua aplicação deve ser expressa, clara e transparente no contrato, nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil, que consagram, respectivamente, a função social do contrato e os deveres de boa-fé objetiva e de lealdade entre as partes. Para além da autonomia privada, a relação é limitada, ainda, pelo princípio do equilíbrio contratual – sobretudo por se tratar, via de regra, de contrato firmado entre fornecedor e consumidor.
A comercialização de imóveis na planta compreende fornecimento de produto ao consumidor, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor Lei 8.078/90 – especialmente nos arts. 6º, III e 51, IV, que determinam a transparência nas informações e vedam cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em manifesta desvantagem.
A proteção do consumidor impõe critérios de lisura na estipulação de correção monetária. Deve-se, assim, distinguir atualização de valor – pelo INCC – da cobrança de juros remuneratórios, evitando a chamada “dupla cobrança” vedada pelo ordenamento.
O INCC pode ser utilizado apenas para recompor a moeda diante da inflação incidente no setor da construção. Sua aplicação é assegurada quando expressamente pactuada e limitada ao período da construção, findando-se, em regra, com a expedição do habite-se ou entrega das chaves.
A cobrança do INCC após o término da obra, acumulada com outros encargos, notadamente juros de financiamento, caracteriza cobrança abusiva. O entendimento consolidado nos tribunais é o de que, uma vez concluída a construção, não há justificativa para atualização pelo INCC, devendo a correção monetária ser orientada por outros índices, como o IPCA ou índices oficiais aplicáveis ao crédito imobiliário.
A correção monetária, prevista nos contratos imobiliários sob a égide do INCC, não se confunde com juros remuneratórios. É instrumento de preservação do valor da obrigação, não de remuneração do credor. A dupla cobrança, via aplicação cumulativa do INCC ou outros índices de correção e de juros, pode ser reputada abusiva e nula em relação de consumo art. 51, IV, do CDC.
Há, ainda, hipóteses em que a estipulação contratual de atualização pelo INCC, de forma obscura ou omissa quanto ao termo final de sua aplicação, pode ser considerada nula, pois afronta o direito à informação e transparência art. 6º, III, do CDC.
Os tribunais pátrios têm posicionado que a correção pelo INCC é legítima até a conclusão da obra. Ultrapassada essa fase, sua manutenção pode configurar enriquecimento ilícito da incorporadora e onerosidade excessiva ao comprador, especialmente se somada a outros encargos financeiros.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a estipulação do INCC pós-habite-se é prática abusiva. O consumidor, nesse caso, pode pleitear judicialmente a devolução dos valores pagos a maior ou a revisão das cláusulas contratuais.
O art. 51 do CDC é base fundamental para o controle do conteúdo das cláusulas em contratos de adesão. Em âmbito imobiliário, a estipulação de reajustes excessivos ou pouco claros, que propiciem vantagens desproporcionais ao fornecedor, é passível de nulidade de pleno direito.
O advogado deve atentar para a distinção entre correção monetária e encargos financeiros, observando se a redação contratual propicia as situações de
– Ausência de informação clara quanto ao período de aplicação do INCC;
– Continuidade da atualização pelo INCC após a conclusão da obra;
– Reajuste cumulativo com juros e outros encargos após o habite-se.
Em situações como essas, o consumidor pode buscar a revisão da cláusula contratual, a modificação do índice aplicado ou a devolução do indébito.
Os princípios da função social do contrato art. 421, CC e do equilíbrio contratual art. 51, CDC visam coibir práticas lesivas e manter o equilíbrio entre as partes. O Judiciário tem papel ativo na readequação de cláusulas que contrariem tais diretrizes.
Advogados atuantes no Direito Imobiliário devem dominar esses fundamentos para arguir a abusividade do INCC em situações onde sua aplicação tornou-se ilegal ou infringe o equilíbrio da relação.
O desafio profissional reside em identificar e demonstrar, na petição inicial ou defesa, a dinâmica contratual, as datas específicas da expedição do habite-se, a vigência do contrato e a incidência de cobranças indevidas. O domínio técnico permite ao advogado
– Requerer a nulidade da aplicação do INCC além do prazo permitido;
– Pugnar pela restituição de valores pagos indevidamente;
– Pedir a readequação do índice de correção a partir do habite-se.
Cabe ainda analisar se houve má-fé ou conduta reiterada do fornecedor, apta a justificar danos morais na via judicial.
A compreensão aprofundada das nuances desses contratos faz toda a diferença no êxito das demandas judiciais. O estudo sistematizado do tema pode ser aprofundado, impactando positivamente a prática do jurista. Para se especializar nos meandros técnicos do Direito Imobiliário e atualização contratual, é imprescindível buscar formação continuada, como a oferecida na Pós-Graduação em Contratos Imobiliários.
Para evitar litígios futuros ou reclamações perante órgãos de defesa do consumidor, recomenda-se aos profissionais
– Exigir previsão expressa e transparente da aplicação do INCC, detalhando o período e as condições para seu término.
– Estipular claramente a eventual transição de índice de correção após a entrega do imóvel ou obtenção do habite-se.
– Esclarecer a distinção entre atualização monetária e juros, evitando a cumulação indevida.
– Fornecer informação prévia minuciosa sobre os encargos incidentes.
A observância dessas recomendações reforça a segurança do contrato, reduzindo riscos de demandas e favorecendo a confiança no mercado imobiliário.
O tratamento dado ao INCC nos contratos de imóveis na planta é tema sensível e complexo, com impactos diretos na vida do consumidor e na atuação da advocacia imobiliária. O equilíbrio, a transparência e o respeito ao Código de Defesa do Consumidor são essenciais para garantir que a correção monetária cumpra simplesmente sua função de recomposição de moeda, vedando-se práticas abusivas.
Advogados que pretendam litigar, assessorar ou revisar contratos imobiliários devem dominar a legislação e as decisões mais recentes dos tribunais, atentos às cláusulas e prazos. O aprimoramento profissional contínuo é, sem dúvida, o caminho mais seguro para a excelência na defesa dos interesses do cliente.
Quer dominar os critérios jurídicos, limites e atualizações monetárias dos contratos imobiliários e se destacar na advocacia? Conheça nossa Pós-Graduação em Contratos Imobiliários e transforme sua carreira.
O domínio do tema é cada vez mais valorizado em um mercado que busca conformidade legal e segurança jurídica. O acompanhamento da legislação, das interpretações judiciais e das práticas contratuais é imprescindível. Ao mesmo tempo, a atuação preventiva, por meio de contratos bem redigidos e esclarecimento do consumidor, é indispensável para a redução do risco de litígio.
Não. A cobrança do INCC deve ser limitada até a expedição do habite-se ou entrega das chaves. Após essa etapa, a aplicação do índice pode ser considerada abusiva pelo Judiciário.
Sim. Se houver cobrança indevida ou abusiva do INCC após o prazo permitido, o consumidor pode requerer judicialmente a devolução dos valores pagos em excesso.
Sim. A correção monetária serve para preservar o valor real da dívida frente à inflação; os juros remuneram o credor. A cumulação de ambos após a obra pode caracterizar cobrança ilícita.
As cláusulas devem ser claras quanto ao índice, ao período de aplicação e à distinção de outros encargos, respeitando o direito à informação e à transparência.
A elaboração de contratos claros e explicativos, bem como o esclarecimento prévio ao consumidor sobre todos os encargos incidentes, são medidas eficazes para evitar questionamentos judiciais e reclamações administrativas.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-21/incc-em-contratos-de-imoveis-na-planta-quando-a-correcao-se-torna-indevida-abusiva/.
Domine a jurisdição especializada em eventos esportivos e a Lei Geral do Esporte. Entenda Juizados do Torcedor, responsabilidade civil e penal. Atualize-se!
Tensão entre privacidade e investigação criminal: Acesso a dados de IP, reserva de jurisdição e o Marco Civil da Internet. Entenda a polêmica.
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