Venda ad mensuram

Venda ad mensuram é uma expressão de origem latina utilizada no Direito Civil para identificar um tipo específico de contrato de compra e venda que tem como característica principal a determinação exata da quantidade ou extensão do objeto vendido, normalmente aplicado a bens imóveis como terrenos e propriedades rurais. Nessa modalidade de venda, as partes estipulam, de forma precisa e delimitada, a metragem ou área do imóvel que está sendo negociado. O vendedor se obriga a entregar ao comprador aquilo que foi exatamente descrito no contrato, em termos de medida, e responde por eventuais diferenças que possam existir entre o que foi contratado e o que efetivamente é entregue.

Na prática, a venda ad mensuram representa um compromisso jurídico com a veracidade da metragem anunciada. Ao contrário da venda ad corpus, onde a área é considerada uma indicação aproximada e o objeto do contrato é o todo do bem independentemente de sua medida exata, a venda ad mensuram exige precisão e fidelidade entre o que está descrito no contrato e a área efetiva do bem transferido. Por essa razão, ela é também chamada de venda por medida ou venda com área certa, pois a quantidade declarada tem um papel central na formação do preço e na determinação do objeto contratual.

Essa modalidade de venda gera para o vendedor o dever de garantir que a metragem anunciada seja correspondente à realidade física do bem. Caso, após a efetiva entrega do bem, constate-se uma diferença significativa entre a área informada e a área real, podem surgir obrigações jurídicas de complementação da área, abatimento proporcional do preço ou até rescisão do contrato, dependendo da extensão da divergência e das cláusulas contratuais estabelecidas. O Código Civil brasileiro, por exemplo, prevê mecanismos específicos de tutela para o comprador caso haja variação da área superior ao limite legal tolerado, normalmente considerado como um percentual sobre a metragem total.

Para que uma venda seja caracterizada como ad mensuram, é necessário que o contrato declare expressamente a quantidade, metragem ou área do bem como elemento essencial da negociação. A simples menção da área no contrato, por si só, não caracteriza este tipo de venda. É necessário que fique claro, pelas cláusulas contratuais ou pela natureza da negociação, que a exatidão da medida era fundamental para a celebração do contrato.

A venda ad mensuram é comum em negociações envolvendo imóveis rurais, glebas e lotes urbanos, por envolver áreas maiores cujo valor muitas vezes depende diretamente da extensão correta da propriedade. Nesses casos, a presença de levantamentos topográficos, plantas e registros cartoriais é fundamental para garantir a transparência e evitar litígios futuros entre as partes.

Em síntese, a venda ad mensuram representa uma modalidade contratual que valoriza a precisão da medida como elemento essencial do negócio jurídico. Dela decorrem efeitos jurídicos específicos e ônus para as partes, especialmente para o vendedor, que se responsabiliza pela veracidade da metragem contratada. Em eventual descumprimento, o ordenamento jurídico prevê instrumentos para assegurar o equilíbrio contratual e a proteção do adquirente.