Venda ad corpus

Venda ad corpus é uma expressão proveniente do Direito Civil, especialmente utilizada no contexto de contratos e obrigações envolvendo compra e venda de bens imóveis. A expressão tem origem no latim e pode ser traduzida como venda por corpo ou por unidade. Trata-se de uma modalidade de venda na qual o objeto do contrato é adquirido por sua individualidade, e não por sua medida exata. Nesse tipo de negócio jurídico, o que importa para as partes contratantes é o corpo físico do bem vendido e não sua extensão ou metragem precisa.

Na venda ad corpus, o comprador adquire o bem imóvel como um todo, considerando as características gerais que lhe foram apresentadas e aceitas, independentemente de a área especificada na escritura ou no contrato corresponder milimetricamente à realidade. Mesmo que haja uma divergência entre a medida anunciada e a medida real do imóvel, desde que tal diferença não comprometa substancialmente o objeto ou a finalidade do negócio, não haverá motivo para revisão contratual ou indenização. Isso porque na venda ad corpus a metragem é tida como mera referência acessória, não vinculando juridicamente as partes quanto a esse dado específico.

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 500, trata das vendas de imóveis com referência à área. Nos casos em que a venda for feita com indicação do preço por medida de extensão, presume-se que se trata de uma venda ad mensuram ou por medida, o que exige correspondência entre a metragem anunciada e a realidade do bem. Todavia, na ausência de estipulação expressa de preço por metro quadrado ou outra unidade de medida, presume-se que se trata de uma venda ad corpus, sendo este o regime aplicado na maioria das transações imobiliárias comuns.

É importante destacar que, para que a venda seja considerada ad corpus, o contrato deve deixar claro que o bem está sendo vendido como um todo, sem vinculação ao tamanho exato da área ou do perímetro. Cláusulas contratuais que afirmem, por exemplo, que o comprador conhece o imóvel e está ciente de suas características, inclusive sua dimensão, reforçam a natureza ad corpus da venda.

A lei e a jurisprudência brasileiras reconhecem, contudo, que existem limites para a tolerância quanto à divergência entre a área mencionada no contrato e a área real do imóvel. Caso a diferença seja considerada substancial, geralmente estipulada em mais de cinco por cento da metragem, a jurisprudência pode entender que houve vício no consentimento ou lesão contratual, permitindo ao comprador pedir abatimento proporcional no preço ou até a rescisão do contrato, especialmente se ficar demonstrado que a discrepância compromete a utilidade do imóvel para a finalidade pretendida.

No tocante às obrigações do vendedor, observa-se que mesmo na venda ad corpus ele responde pela evicção, ou seja, pela garantia de que o comprador possa exercer plenamente a posse e a propriedade sobre o bem adquirido. Quanto a vícios ocultos, como fundações comprometidas ou problemas na estrutura do imóvel, pode haver responsabilização do alienante se ficar provado que tais defeitos existiam na época da celebração do contrato e não foram informados ao comprador.

Assim, a venda ad corpus se caracteriza como um contrato em que predomina a autonomia da vontade das partes, com foco na individualidade do bem negociado e não em sua exata metragem. Embora confie na boa-fé contratual e na clareza das cláusulas acordadas, o instituto admite exceções em casos de evidente desproporção entre o contratado e o entregue, merecendo sempre análise cuidadosa do caso concreto à luz dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da equidade.