Usucapião urbana

Usucapião urbana é uma forma de aquisição da propriedade de um bem imóvel urbano por meio da posse mansa, pacífica e ininterrupta, durante determinado período de tempo, desde que preenchidos os requisitos previstos na legislação. Essa modalidade de usucapião está prevista no ordenamento jurídico brasileiro, tendo como principais fundamentos constitucionais o direito à moradia, à função social da propriedade e à dignidade da pessoa humana.

A usucapião urbana surgiu como instrumento jurídico voltado à regularização fundiária e à promoção da justiça social nas cidades. Seu objetivo é garantir que pessoas que ocupam determinado imóvel urbano, geralmente por não possuírem outro bem imóvel e por exercerem posse de boa-fé com finalidade de moradia, possam obter a propriedade do bem de maneira legal. Essa modalidade busca amparar ocupações residenciais em áreas urbanas que se desenvolveram de maneira informal, mas que ao longo do tempo se consolidaram como moradias legítimas.

Para que se reconheça a usucapião urbana, é necessário que o interessado comprove o exercício da posse direta, com ânimo de dono, pelo prazo mínimo de cinco anos ininterruptos, sem oposição, sobre imóvel urbano com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. É imprescindível que o imóvel seja utilizado para fins de moradia do possuidor ou de sua família e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, seja rural ou urbano. A finalidade social e habitacional da ocupação constitui, portanto, elemento central dessa modalidade de usucapião.

Cabe destacar que a usucapião urbana pode ser requerida judicialmente ou extrajudicialmente, conforme previsto na legislação brasileira, incluindo o Código Civil, a Constituição Federal e o Código de Processo Civil. A via extrajudicial, introduzida pela Lei n 13465 de 2017, permite que o procedimento seja realizado em cartório, de forma mais célere e desburocratizada, desde que haja a concordância de todos os interessados e não haja litígios ou impugnações ao pedido.

Além da modalidade individual, existe também a usucapião urbana coletiva, aplicável a situações em que a ocupação é realizada por uma comunidade de baixa renda em área maior do que duzentos e cinquenta metros quadrados, desde que a posse individual dos moradores não ultrapasse esse limite por unidade familiar. Nesse caso, a coletividade de possuidores pode requerer o reconhecimento da propriedade do imóvel como um todo, sendo atribuído a cada família o direito de uso da sua respectiva fração ideal.

É importante observar que o reconhecimento da usucapião urbana depende da verificação concreta de todos os requisitos legais. A posse deve ser caracterizada por exclusividade, continuidade e ausência de oposição. Ocupações marcadas por violência ou clandestinidade, bem como o abandono prolongado da posse ou o uso não habitacional do imóvel, podem inviabilizar o reconhecimento da usucapião. Também é vedada a usucapião de bens públicos, mesmo que o imóvel esteja situado em área urbana.

A doutrina e a jurisprudência têm evoluído no sentido de prestigiar o caráter social da posse urbana e garantir efetividade ao direito à moradia, interpretando de maneira razoável os requisitos legais, de modo a permitir a consolidação da posse legítima e atender às necessidades habitacionais da população. Assim, a usucapião urbana cumpre um papel essencial no ordenamento jurídico brasileiro, ao promover a regularização de propriedades em áreas urbanas, reduzir conflitos fundiários, favorecer o desenvolvimento urbano sustentável e assegurar o direito de propriedade àqueles que mais necessitam.