Usucapião: Transmissão da Posse e Herdeiros Legítimos

A Transmissibilidade da Posse e a Legitimação dos Herdeiros na Ação de Usucapião

A usucapião representa um dos institutos mais fascinantes e complexos do Direito Civil brasileiro, atuando como um mecanismo fundamental de pacificação social e segurança jurídica. Trata-se de uma forma originária de aquisição da propriedade, na qual o exercício fático da posse, prolongado no tempo e qualificado por requisitos legais específicos, converte-se em domínio. Para o operador do Direito, compreender as nuances desse instituto vai muito além da simples leitura dos prazos prescricionais previstos no Código Civil. A verdadeira profundidade técnica revela-se quando analisamos situações em que a titularidade da posse sofre mutações subjetivas, especialmente no contexto do direito sucessório.

A intersecção entre o Direito das Coisas e o Direito das Sucessões oferece um campo fértil para debates jurídicos e atuação prática. Uma das questões mais relevantes nesse cenário é a possibilidade de herdeiros pleitearem o reconhecimento da propriedade com base no tempo de posse exercido pelo autor da herança. Não se trata apenas de suceder bens, mas de suceder situações fáticas que geram direitos potestativos. A compreensão detalhada da accessio possessionis (soma de posses) e do princípio da saisine é vital para advogados que desejam atuar com excelência na regularização imobiliária.

O domínio dessas teses permite ao advogado construir petições iniciais robustas, capazes de superar as barreiras processuais comuns em ações dessa natureza. A jurisprudência dos tribunais superiores tem se consolidado no sentido de valorizar a função social da propriedade, permitindo que a cadeia possessória familiar seja reconhecida para fins de prescrição aquisitiva. Entender como operacionalizar essa transmissão de direitos possessórios é o que diferencia um generalista de um especialista em direitos reais.

O Princípio da Saisine e a Natureza Jurídica da Posse Hereditária

Para fundamentar a legitimidade dos herdeiros na usucapião, é imperativo retornar aos alicerces do Direito das Sucessões. O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.784, consagra o princípio da saisine, uma ficção jurídica de origem francesa que determina a transmissão automática da herança aos herdeiros legítimos e testamentários no exato instante da abertura da sucessão, ou seja, no momento da morte. Essa transmissão opera-se ipso iure, independentemente de qualquer ato fático ou manifestação de vontade dos sucessores.

No entanto, o ponto crucial para a nossa análise reside na compreensão de que a herança é um todo unitário que compreende não apenas a propriedade formal, mas também a posse. O artigo 1.206 do Código Civil é cristalino ao dispor que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. Isso significa que, se o de cujus exercia uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, essa mesma qualidade possessória é transferida aos seus herdeiros. A posse não reinicia; ela continua.

Essa continuidade é o alicerce que permite aos sucessores pleitearem a usucapião. Eles não precisam necessariamente iniciar um novo ciclo de contagem de prazo prescricional. Juridicamente, eles “calçam os sapatos” do antigo possuidor. Se o falecido já havia preenchido os requisitos temporais em vida, mas não ajuizou a ação, os herdeiros possuem legitimidade para buscar a declaração da propriedade, inclusive no curso do inventário ou, dependendo do caso, em ação autônoma, desde que observadas as regras de litisconsórcio e partilha.

Para o profissional que busca se aprofundar nas minúcias processuais e materiais desse fenômeno, o estudo contínuo é indispensável. Cursos específicos, como o Curso de Ação de Usucapião, oferecem a base técnica necessária para manejar corretamente os institutos da posse e da propriedade em juízo.

Accessio Possessionis: A Soma de Posses na Prática Forense

A soma de posses, ou accessio possessionis, prevista no artigo 1.243 do Código Civil, é o mecanismo que viabiliza a contagem do tempo exigido para a usucapião quando o atual possuidor não completou o prazo sozinho. O dispositivo legal permite que o possuidor acrescente à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas. No caso de herdeiros, falamos especificamente da sucessio possessionis, que é a continuação da posse do falecido a título universal.

Diferentemente da união de posses por ato inter vivos (como na compra e venda de posse), onde as posses podem ter naturezas distintas, na sucessão causa mortis a posse mantém seus vícios e virtudes. Se a posse do falecido era de má-fé, a do herdeiro também o será, salvo se provar que a sua posse pessoal tem título diverso. Contudo, para fins de usucapião, o que mais importa é a comprovação da continuidade e a ausência de oposição durante o período total somado.

Na prática forense, a instrução probatória em casos de soma de posses por herdeiros exige cautela redobrada. O advogado deve demonstrar não apenas o tempo de posse do herdeiro atual, mas reconstruir a história possessória do autor da herança. Isso envolve a coleta de provas documentais antigas, como comprovantes de pagamento de tributos, contas de consumo em nome do falecido e, crucialmente, prova testemunhal que ateste o comportamento de dono (animus domini) exercido pelo antecessor. A falha nessa demonstração é uma das principais causas de improcedência em ações de usucapião sucessória.

Legitimidade Ativa e o Condomínio Pro Indiviso

Uma questão dogmática que frequentemente surge nos tribunais diz respeito à possibilidade de um único herdeiro usucapir imóvel objeto de herança em detrimento dos demais. A regra geral é que, com a abertura da sucessão, forma-se um condomínio pro indiviso entre os coerdeiros até que a partilha seja realizada. Nesse cenário, a posse de um exerce-se, em tese, em nome de todos, o que afastaria o requisito da exclusividade e do animus domini pleno necessário para a usucapião extraordinária ou especial.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça tem flexibilizado esse entendimento em situações específicas. É admissível a usucapião de bem de herança por um dos herdeiros se este comprovar o exercício da posse exclusiva, com manifesta intenção de dono, e sem a oposição dos demais coerdeiros, pelo tempo exigido em lei. Ou seja, ocorre uma interversão do caráter da posse. O herdeiro deixa de possuir como condômino e passa a possuir como dono exclusivo, muitas vezes realizando benfeitorias, pagando impostos sozinho e agindo como se fosse o único proprietário, enquanto os demais herdeiros permanecem inertes.

Essa atuação estratégica exige do advogado um conhecimento profundo de Direito Imobiliário para identificar se o caso concreto se enquadra na regra geral do condomínio ou na exceção da posse exclusiva consolidada. A especialização na área, através de uma Pós-Graduação em Direito Imobiliário, é o caminho para dominar essas distinções sutis que definem o sucesso da demanda.

A Função Social da Propriedade como Vetor Interpretativo

A análise da usucapião, especialmente quando envolve moradia e sucessão familiar, não pode ser dissociada do princípio constitucional da função social da propriedade (artigo 5º, XXIII, e artigo 182, § 2º da Constituição Federal). O Judiciário tem adotado uma postura hermenêutica que privilegia a regularização fundiária e a segurança da posse de quem efetivamente dá destinação econômica ou habitacional ao bem, em detrimento da propriedade formal estática e improdutiva.

Quando herdeiros, muitas vezes de baixa renda, residem no imóvel deixado pelos pais por longos anos, sem regularização formal via inventário (muitas vezes por falta de recursos), a usucapião surge como o instrumento adequado para formalizar essa situação fática consolidada. O reconhecimento da usucapião nessas hipóteses atende diretamente ao escopo social da norma, garantindo o direito à moradia e inserindo o imóvel no circuito econômico formal.

O advogado deve, portanto, fundamentar suas peças processuais não apenas nos requisitos técnicos do Código Civil, mas também nos princípios constitucionais e urbanísticos. É essencial demonstrar ao magistrado que a concessão da usucapião naquele caso concreto realiza a justiça social e a pacificação do conflito, objetivos primordiais da jurisdição civil moderna.

Procedimentos e Modalidades Aplicáveis

Dependendo das características do imóvel (área, localização) e do tempo de posse somada, diferentes modalidades de usucapião podem ser invocadas pelos herdeiros. A Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do CC) exige 15 anos de posse (reduzidos para 10 se houver moradia habitual), independentemente de título e boa-fé. É a modalidade mais comum em casos sucessórios onde não há inventário ou título formal de transmissão.

Já a Usucapião Especial Urbana (art. 1.240 do CC), que exige apenas 5 anos de posse, área de até 250m² e utilização para moradia, também pode ser aplicável, desde que o herdeiro não possua outro imóvel. Aqui, a soma de posses (accessio possessionis) encontra certa controvérsia doutrinária quanto à sua aplicabilidade na modalidade especial, mas a jurisprudência majoritária tende a aceitar a soma para fins do art. 1.238, sendo mais restritiva nas modalidades constitucionais de prazo curto.

A escolha da via procedimental também é relevante. Atualmente, a usucapião extrajudicial, processada diretamente nos Cartórios de Registro de Imóveis, apresenta-se como uma alternativa célere e eficiente. No entanto, em casos envolvendo sucessão e múltiplos herdeiros, a via judicial pode ser necessária, especialmente se houver litígio entre os sucessores ou dificuldade na obtenção da anuência de todos os confrontantes e interessados. A análise estratégica do caso concreto ditará o melhor caminho.

A regularização de imóveis via usucapião por herdeiros é um tema que exige precisão técnica. Não basta alegar o tempo; é preciso qualificar a posse, provar a sucessão e alinhar os fatos à modalidade legal correta. O mercado imobiliário brasileiro possui um alto índice de informalidade, e a atuação qualificada do advogado nessa área é essencial para destravar o valor econômico desses ativos e garantir a segurança patrimonial das famílias.

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Insights sobre o Tema

A análise aprofundada da usucapião por herdeiros revela que a posse é um ativo jurídico tão valioso quanto a propriedade formal. O princípio da saisine atua como uma ponte temporal, impedindo que a morte do possuidor interrompa a prescrição aquisitiva. Isso demonstra a inteligência do sistema civilista em preservar situações de fato que cumprem a função social.

Outro ponto de destaque é a evolução jurisprudencial sobre a usucapião entre herdeiros. O afastamento da rigidez do condomínio indivisível em prol da realidade fática da posse exclusiva reflete um Direito mais preocupado com a efetividade do que com formalismos abstratos. Para o advogado, isso significa que a inércia dos demais coerdeiros é um elemento probatório fundamental a ser explorado.

Por fim, a regularização imobiliária através da usucapião sucessória não é apenas uma solução jurídica, mas uma ferramenta de política urbana. Ela permite que imóveis “congelados” pela burocracia de inventários intermináveis retornem à formalidade, beneficiando não apenas os ocupantes, mas toda a coletividade e o fisco municipal.

Perguntas e Respostas

1. É possível somar o tempo de posse do falecido com o tempo do herdeiro para usucapião?
Sim, é plenamente possível com base no instituto da accessio possessionis e na transmissão automática da posse pelo princípio da saisine. O artigo 1.243 do Código Civil permite que o possuidor acrescente à sua posse a dos seus antecessores, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas. Na sucessão causa mortis, a posse transmite-se com as mesmas características que possuía com o falecido.

2. Um herdeiro pode pedir usucapião de um imóvel que tem outros herdeiros?
Em regra, a herança forma um condomínio indivisível. Contudo, o STJ admite a usucapião por um dos herdeiros se este comprovar a posse exclusiva sobre o bem, com animus domini, e sem oposição dos demais coerdeiros pelo tempo exigido em lei. É necessário demonstrar que houve uma interversão da posse, onde o herdeiro deixou de agir apenas como condômino e passou a agir como dono único.

3. A usucapião substitui a necessidade de inventário?
A usucapião não é um substituto padrão para o inventário, que é a via regular para transmissão de bens causa mortis. No entanto, em situações onde o inventário é inviável, excessivamente oneroso ou complexo, ou quando a posse já consolidou a propriedade originária pelo decurso do tempo, a usucapião pode ser utilizada como via de regularização da propriedade, especialmente se houver posse exclusiva e prolongada.

4. Quais documentos são essenciais para provar a posse do falecido?
Para comprovar a continuidade da posse, o advogado deve reunir provas que demonstrem o exercício fático de poder sobre o bem pelo antecessor. Isso inclui contas de consumo (água, luz) antigas em nome do falecido, comprovantes de pagamento de IPTU, notas fiscais de materiais de construção ou reformas, registros fotográficos datados e, fundamentalmente, a prova testemunhal de vizinhos que atestem a moradia e a postura de dono do falecido.

5. A usucapião extrajudicial é aplicável em casos de sucessão?
Sim, a usucapião extrajudicial pode ser utilizada por herdeiros, desde que preenchidos todos os requisitos legais e documentais exigidos pela Lei de Registros Públicos. Contudo, a anuência dos titulares de direitos reais registrados na matrícula é um requisito. Se o imóvel ainda estiver em nome de terceiros (não do falecido), o procedimento segue normalmente. Se estiver em nome do falecido, a via extrajudicial exigirá cautela quanto à representação do espólio ou anuência de eventuais outros herdeiros.

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Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-02/juiza-concede-dominio-de-imovel-em-usucapiao-para-filhas-de-morador/.