Usucapião ordinária

Usucapião ordinária é uma modalidade de aquisição da propriedade de um bem imóvel pela posse prolongada, contínua, pacífica e com justo título e boa-fé, conforme previsto no Código Civil brasileiro. Trata-se de uma forma legítima de adquirir a propriedade quando o possuidor exerce sobre o imóvel a posse com ânimo de dono durante determinado período, demonstrando a intenção de ser proprietário e cumprindo os requisitos legais específicos.

O fundamento jurídico da usucapião ordinária se encontra no artigo 1.242 do Código Civil, que estabelece que aquele que possuir como seu um imóvel por 10 anos, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado e se os possuidores tiverem estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado investimentos de interesse social e econômico. A boa-fé, nesse contexto, consiste na crença sincera e razoável de que o possuidor é o legítimo titular da propriedade, não havendo ciência de qualquer vício que torne a aquisição ilegal ou irregular.

O justo título é outro requisito essencial da usucapião ordinária. Trata-se de um documento que, em tese, daria direito à aquisição da propriedade, como um contrato de compra e venda ou uma escritura pública, mesmo que esse título seja posteriormente considerado ineficaz por motivos formais ou de vício na cadeia dominial. O título não precisa ser hábil para transferir a propriedade, mas deve demonstrar que houve uma tentativa válida de aquisição e que o possuidor acreditava de boa-fé ser o proprietário com base nesse documento.

A posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de ser dono, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição de terceiros ou do verdadeiro proprietário. A continuidade da posse exige que não haja interrupções no uso e controle do bem, enquanto a pacificidade exclui qualquer forma de violência ou clandestinidade na manutenção da posse. A ausência de contestação ou disputa por parte de terceiros ou do antigo proprietário também é elemento indispensável.

A usucapião ordinária é um instrumento de regularização fundiária e de promoção da função social da propriedade, atendendo à necessidade de dar segurança jurídica àqueles que, por vias legítimas e de boa-fé, exercem a posse prolongada sobre imóveis sem que isso gere disputas ou desordens sociais. A finalidade da norma é reconhecer o valor da posse exercida sob condições legais, corrigindo situações nas quais, por falhas formais ou ausência de registros atualizados, uma pessoa não possa ser considerada juridicamente proprietária, mesmo sendo de fato a única que exerce direito sobre o bem há longo período.

O procedimento para a obtenção da declaração de usucapião ordinária pode ser judicial ou extrajudicial. Na via judicial, o interessado deve ingressar com ação própria perante o Poder Judiciário, apresentando provas de sua posse, do justo título e da boa-fé. Deve ainda demonstrar a ausência de oposição do proprietário anterior ou de terceiros durante o prazo legal. Na via extrajudicial, regulada pela Lei 11.977 de 2009 e regulamentada pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça, é possível requerer a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que preenchidos todos os requisitos legais e não haja oposição durante o procedimento.

Vale destacar que a usucapião não se aplica a bens públicos, sendo vedada a sua aquisição por particulares mesmo ao longo de décadas de posse. Também não se admite a usucapião em casos onde a posse tenha sido obtida de forma violenta, clandestina ou precária, como ocorre nos contratos de comodato ou arrendamento, nos quais o detentor do bem não possui a intenção de ser dono e exerce sua posse em nome de outra pessoa.

Em resumo, a usucapião ordinária é um mecanismo legal de aquisição da propriedade de imóveis baseado na posse prolongada com justo título e boa-fé, que visa promover segurança jurídica, regularização de imóveis e o cumprimento da função social da propriedade. É uma forma civil de reconhecimento do vínculo entre o possuidor e o bem, consolidando situações de fato em direitos plenos quando presentes todos os requisitos jurídicos estabelecidos em lei.