Servidão de passagem

A servidão de passagem é um instituto do Direito Civil que consiste em um direito real sobre coisa alheia. Trata-se de uma limitação imposta ao imóvel denominado serviente, em benefício de outro imóvel chamado dominante, com o objetivo de permitir a passagem de pessoas, veículos ou mesmo instalações entre este último e vias públicas, quando não há acesso natural ao logradouro público. É uma figura comum em situações onde uma propriedade está encravada, ou seja, sem saída própria para a via pública, dependendo da passagem por um terreno vizinho para garantir seu uso regular.

Este direito é geralmente instituído por meio de contrato entre os proprietários dos imóveis envolvido ou por decisão judicial nos casos em que o proprietário do imóvel encravado está impedido de exercer plenamente o seu direito de propriedade por falta de acesso. Nesse caso, o Código Civil brasileiro assegura tal direito, determinando que o proprietário do imóvel encravado tem o direito de exigir passagem pelos prédios vizinhos, mediante indenização se necessário, para que possa ter acesso à via pública, fontes, pastos e outros serviços essenciais.

A servidão de passagem deve ser exercida de forma que cause o menor prejuízo possível ao imóvel serviente. Isso significa que a localização e os meios utilizados para a passagem devem ser os menos gravosos, respeitando as condições do terreno e preservando ao máximo os direitos do proprietário que sofre a limitação. Esse equilíbrio entre o direito de passagem e o respeito à propriedade de outrem é um dos fundamentos da convivência jurídica entre bens imóveis.

Uma servidão de passagem pode ser instituída de forma voluntária, como quando os proprietários concordam em contrato, estabelecendo as condições, extensão e natureza da passagem, ou forçada, quando estabelecida por meio de sentença judicial. Pode ser, ainda, gratuita ou onerosa, dependendo do que for acordado entre as partes ou fixado em juízo.

Outra característica importante da servidão de passagem é a sua natureza real, o que significa que acompanha o imóvel, e não a pessoa do proprietário. Uma vez estabelecida por escritura pública ou sentença, devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, ela vincula atuais e futuros proprietários dos imóveis envolvidos. O registro é essencial para dar publicidade e garantir segurança jurídica às partes.

A servidão pode ser extinta por diversas causas, como a reunião dos prédios dominante e serviente sob a mesma titularidade de propriedade, chamada confusão, pela renúncia do proprietário do imóvel dominante, ou ainda pelo não uso da passagem por longo período, quando observar-se a prescrição extintiva nos termos da lei.

Servidões, em geral, são classificadas como aparentes ou não aparentes. A servidão de passagem costuma ser classificada como aparente, pois geralmente há sinais visíveis de seu uso, como trilhas, pavimentação ou portões. Isso facilita a identificação do direito e sua proteção legal.

Em suma, a servidão de passagem é um direito real que limita o uso pleno de um imóvel para viabilizar o exercício regular do direito de propriedade de outro. Cumpre uma função social importante ao permitir o acesso de propriedades encravadas a serviços e vias públicas, ao mesmo tempo que exige respeito aos princípios da legalidade, proporcionalidade e boa-fé para garantir justiça e equilíbrio entre os interesses dos proprietários envolvidos.