A estabilidade das relações contratuais no mercado imobiliário brasileiro sofreu alterações profundas com o advento da Lei nº 13.786/2018, popularmente conhecida como Lei do Distrato. A legislação introduziu parâmetros objetivos para a resolução de contratos de compra e venda de imóveis na planta, buscando mitigar a insegurança jurídica que antes imperava na jurisprudência.
No entanto, para o operador do Direito, a análise não pode ser superficial. Um ponto fundamental, muitas vezes negligenciado, é o princípio do tempus regit actum. As regras da Lei do Distrato não se aplicam automaticamente a contratos assinados antes de dezembro de 2018. Para estes contratos antigos, prevalece o entendimento da Súmula 543 do STJ e a jurisprudência que fixava a retenção entre 10% e 25%. Misturar os regimes jurídicos é um erro técnico grave em petições iniciais e contestações.
Para os contratos vigentes sob a nova lei, a distinção entre o regime comum da incorporação e aquele submetido ao patrimônio de afetação é o divisor de águas na aplicação das penalidades. O domínio sobre o Artigo 67-A da Lei 4.591/64 torna-se uma ferramenta indispensável.
O ponto nevrálgico das discussões reside na figura do patrimônio de afetação. Ao optar por esse regime, a incorporadora segrega o patrimônio do empreendimento do seu próprio patrimônio corporativo, blindando a construção contra falências da pessoa jurídica da incorporadora. Em contrapartida a essa segurança, a Lei do Distrato autoriza que a pena convencional possa chegar a até 50% dos valores pagos pelo adquirente.
Contudo, é crucial observar duas nuances técnicas que vão além da letra fria da lei:
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A validade das cláusulas de retenção (seja de 25% ou 50%) está intrinsecamente ligada ao dever de informação qualificado. O Artigo 35-A da Lei 4.591/64 exige que as consequências do desfazimento do contrato estejam explícitas no Quadro-Resumo, com destaque em negrito.
Se o contrato não preencher esses requisitos legais de clareza, a incorporadora tem um prazo de 30 dias para aditar o instrumento. Se não o fizer, abre-se uma janela de oportunidade para o consumidor: a possibilidade de pleitear a rescisão por justa causa (culpa da incorporadora). Nesse cenário, a multa é afastada e garante-se a devolução de 100% dos valores pagos. A verificação do Quadro-Resumo é, portanto, a primeira tarefa do advogado diligente.
É crucial diferenciar os tetos de retenção e os prazos de reembolso:
Atenção ao Atraso da Obra: O prazo de devolução vinculado ao Habite-se no regime de afetação pode significar anos de espera. Entretanto, se houver atraso na entrega da obra (ultrapassando os 180 dias de tolerância), a figura muda de “desistência do comprador” para “inadimplemento da construtora”. Neste caso, a Súmula 543 do STJ e a própria lei determinam a devolução imediata de 100% dos valores, acrescida de multa, derrubando a proteção dos 50%.
A penalidade incide sobre o montante efetivamente pago, não sobre o valor total do contrato. A comissão de corretagem, se discriminada e com serviço prestado, é deduzida integralmente e não compõe a base de restituição.
Sobre a taxa de fruição (0,5% ao mês sobre o valor do contrato atualizado), existe uma discussão jurisprudencial relevante. A lei permite a cobrança pela “disponibilidade” da unidade. No entanto, em casos de compra de lotes vagos (terra nua), onde não houve edificação nem gozo efetivo de moradia pelo adquirente, o STJ tem precedentes no sentido de considerar a cobrança dessa taxa indevida, pois geraria enriquecimento ilícito da incorporadora ao cobrar “aluguel” de um terreno não habitado.
A atuação do advogado não se resume a aplicar a tabela da lei. Na defesa do consumidor, deve-se auditar o contrato em busca de falhas no Quadro-Resumo (Art. 35-A), verificar a averbação do patrimônio de afetação na matrícula e monitorar o cronograma da obra para identificar culpa da construtora.
Na defesa das incorporadoras, a blindagem jurídica depende da redação impecável do contrato, garantindo que o dever de informação seja cumprido à risca para evitar a anulação das cláusulas penais, além da gestão rigorosa do registro imobiliário.
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A consolidação da retenção de 50% é uma vitória para a sustentabilidade do setor, mas não é um cheque em branco. A jurisprudência caminha para um exame rigoroso da formalidade (registro da afetação e clareza do quadro-resumo) e da causalidade (quem deu causa ao rompimento: desistência imotivada ou atraso de obra?). O advogado que domina essas nuances — sabendo diferenciar a “disponibilidade” de um apartamento pronto da “terra nua” de um loteamento, ou a aplicação temporal da lei — oferece um serviço de valor inestimável ao cliente.
1. A retenção de 50% é automática em qualquer distrato de imóvel na planta?
Não. Ela exige três requisitos cumulativos: contrato assinado na vigência da Lei 13.786/18, instituição do regime de patrimônio de afetação devidamente averbado na matrícula, e previsão expressa e destacada no Quadro-Resumo do contrato. Caso contrário, a retenção cai para 25% ou menos.
2. O que acontece se o Quadro-Resumo do contrato não informar as penalidades de forma clara?
Se as informações exigidas pelo Art. 35-A não estiverem claras e em destaque, e a incorporadora não corrigir a falha em 30 dias, o consumidor pode pedir a rescisão por justa causa. Isso garante a devolução de 100% dos valores pagos, fugindo das multas de retenção.
3. Posso ser cobrado pela taxa de ocupação se comprei apenas um terreno e não construí?
Existe forte tese jurídica e precedentes do STJ defendendo que a taxa de fruição é indevida em casos de lotes não edificados (terra nua), pois não houve proveito econômico de moradia pelo comprador. Contudo, a análise depende do caso concreto e da previsão contratual.
4. Se a obra atrasar, a incorporadora ainda pode reter 50% do valor pago?
Não. Se o atraso superar o prazo de tolerância (geralmente 180 dias), caracteriza-se inadimplemento da construtora. Nesse caso, o consumidor tem direito à resolução do contrato com devolução de 100% dos valores pagos, em parcela única e imediata, além das multas previstas por atraso.
5. A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Em regra, não. Se o serviço de corretagem foi prestado e o valor estava destacado no contrato, essa quantia não é devolvida ao comprador, mesmo que ele tenha razão na desistência (salvo em casos de atraso de obra ou culpa exclusiva da construtora, onde se pleiteia a restituição integral para retornar ao status quo ante).
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Acesse a lei relacionada em Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-nov-27/ministro-autoriza-incorporadora-a-reter-50-de-valor-pago-por-comprador-desistente/.
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1 comentário em “Retenção no Distrato Imobiliário: Limites de 25% e 50%”
E quando ao comprador inadimplente após p imóvel pronto cja com CVCO, os 50% se aplicam?