No universo do Direito Imobiliário, uma das problemáticas que frequentemente desafiam advogados, gestores de condomínios e incorporadoras é a definição do sujeito responsável pelo pagamento de despesas condominiais e tributos, especialmente IPTU, durante a pendência ou suspensão de contratos de promessa de compra e venda. A compreensão profunda desses encargos, suas origens legais e as nuances interpretativas são fundamentais para uma atuação segura e assertiva na área.
A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem, isto é, adere à coisa – neste caso, à unidade autônoma ou imóvel – independentemente de quem seja o possuidor ou proprietário de fato. O artigo 1.315 do Código Civil determina que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão do imóvel, e a suportar os ônus a ele atribuídos”, estabelecendo que a despesa se vincula à unidade.
Essa característica tem importante repercussão prática: qualquer adquirente, compromissário-comprador ou mesmo o proprietário constante na matrícula será chamado a responder por eventuais débitos condominiais, inclusive aqueles gerados antes da efetiva tradição ou do registro da transmissão.
No que toca ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), o artigo 34 do Código Tributário Nacional é categórico: “Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” Assim, mesmo em situações de promessa de venda, enquanto não houver transmissão real da propriedade (averbação do título na matrícula), o titular constante do registro responderá, em regra, pelo tributo.
No entanto, casos de posse direta e inequívoca do imóvel por terceiro, ainda que ausente registro, podem atrair a solidariedade ou subsidiariedade do possuidor no adimplemento do IPTU, valendo-se, nesses casos, da análise de elementos fáticos e boa-fé.
A suspensão do contrato de promessa de compra e venda ocorre quando, por motivo superveniente (decisão judicial, inadimplemento ou ajuste entre as partes), os efeitos do contrato ficam temporariamente paralisados, sem a resolução definitiva do vínculo.
Nesse contexto, dúvidas emergem sobre quem permanece obrigado ao pagamento de encargos. Se o loteador/promitente vendedor retoma a posse do imóvel ou se o compromisso permanece registrado, as consequências sobre as obrigações condominiais e tributárias podem se modificar.
Via de regra, a jurisprudência entende que, suspenso o contrato e cessada a fruição do imóvel pelo adquirente, a obrigação de pagar taxas condominiais e IPTU retorna ao titular do domínio, ainda que este seja o loteador/incorporador original. Isso ocorre especialmente quando não é possível atribuir a responsabilidade a um compromissário-comprador que não exerça posse ou desfrute do imóvel durante a suspensão.
A orientação busca evitar o enriquecimento sem causa do titular, que detenha o imóvel, mas transfira a terceiros os ônus de sua manutenção e tributação. Nesse sentido, a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato são centrais para a solução desses conflitos.
Aprofundar esse entendimento é essencial para advogados atuantes em Direito Imobiliário, seja no assessoramento de incorporadoras, loteadoras ou adquirentes. Uma excelente referência para especialização e domínio dessas questões é a Pós-Graduação em Direito Imobiliário, curso que prepara o profissional para atuação estratégica em casos de alta complexidade e repercussão financeira.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se debruçou sobre a atribuição de encargos em fases diversas do ciclo obrigacional no mercado imobiliário. Em repetidas oportunidades, a Corte sustentou que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o proprietário atual ou sobre quem detenha a posse e, especialmente, usufruto do bem.
No REsp 1.345.331/RS, o STJ reconheceu a natureza propter rem da obrigação condominial, esclarecendo que “na pendência do registro da promessa de compra e venda, o proprietário registral permanece responsável pelas obrigações condominiais”.
Adicionalmente, o Tribunal vem admitindo exceções em hipóteses que demonstrem, de forma inequívoca, a posse e uso do imóvel por terceiro, a justificar a transferência da obrigação.
Em relação ao IPTU, a jurisprudência é majoritária no sentido de manter o dever de adimplemento ao proprietário registral, apenas admitindo eventual sub-rogação na figura do possuidor de boa-fé e ocupante do imóvel.
A definição clara das responsabilidades nos contratos de promessa de compra e venda – sobretudo frente à suspensão de seus efeitos – é estratégica para prevenção de litígios e prejuízos.
A ausência de pactuação expressa sobre os encargos em contratos pode gerar demandas de ressarcimento, além de negativações, cobranças judiciais e impacto direto no valor de revenda do bem (inclusive em leilões judiciais).
Para o loteador ou incorporador, assumir o ônus de taxas condominiais e IPTU pode comprometer seu fluxo de caixa e ensejar obrigações indesejadas, especialmente em larga escala ou em projetos com dificuldades de comercialização.
Já para o compromissário-comprador, a manutenção de débitos em seu nome, mesmo sem usufruir do imóvel, pode ser severamente lesiva.
A aplicação do princípio da boa-fé objetiva é ferramenta central na solução dos litígios decorrentes da suspensão contratual, sejam eles referentes às taxas condominiais, sejam relativos ao IPTU.
O artigo 422 do Código Civil determina que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” Nesse contexto, exigir o pagamento de encargos de quem não tem possibilidade de uso ou fruição do imóvel contraria tal preceito, pois implica violação à cooperação recíproca esperada das partes.
A função social do contrato, preconizada no artigo 421 do Código Civil, também limita o exercício de direitos em detrimento do equilíbrio das obrigações. Sempre que a transferência dos ônus não encontrar respaldo no proveito material e na possibilidade de uso/proveito do bem, deve-se buscar – inclusive judicialmente – o real sujeito beneficiário desses encargos.
A análise casuística, amparada pelos princípios norteadores do Direito Civil contemporâneo, será determinante para a correta defesa de interesses dos clientes.
É fundamental que contratos tragam previsão expressa sobre a destinação das responsabilidades pelo pagamento de tributos, taxas e encargos, prevendo, inclusive, procedimentos em caso de suspensão, inadimplemento ou resolução.
A ausência dessas previsões frequentemente resulta em disputas judiciais que poderiam ser prevenidas na elaboração contratual.
O acompanhamento jurisdicional tende a privilegiar redacional objetiva, expressiva da vontade das partes e coerente com as práticas de mercado – o que reforça o protagonismo do advogado especializado na negociação e confecção dos instrumentos.
Naturalmente, esse domínio técnico é diferenciado e pode ser significativamente ampliado a partir de uma especialização estruturada, como oferecida pela Pós-Graduação em Direito Imobiliário, voltada para práticas contratuais, gestão de riscos e litígios.
O tratamento jurídico das obrigações de pagar taxas condominiais e IPTU em situações de suspensão de contratos imobiliários exige análise detalhada dos dispositivos legais, princípios fundamentais e orientação dos tribunais superiores. Uma postura proativa na contratação, assim como atualização constante acerca das tendências jurisprudenciais, é fundamental para proteger interesses de incorporadoras, compradores e gestores condominiais.
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Reflexões sobre repartição de responsabilidades mostram que a adequada assessoria jurídica, desde a concepção contratual até o acompanhamento de litígios, é um diferencial competitivo para escritórios e departamentos jurídicos. Estudar o panorama de decisões dos Tribunais Superiores torna-se indispensável diante da dinâmica do mercado imobiliário brasileiro.
1. Quem é o responsável legal pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais em contratos de promessa de compra e venda suspensos?
A responsabilidade, via de regra, recai sobre o titular do domínio (proprietário legal registrado) e, em certas situações, sobre quem detenha a posse direta do imóvel durante a suspensão.
2. O compromissário-comprador pode ser cobrado por taxas condominiais mesmo sem usar o imóvel?
Em princípio, não. Se a posse e o usufruto não estão com ele, a cobrança não é legítima, salvo previsão contratual em sentido contrário.
3. Contratos podem definir diferente da lei quem paga os encargos?
Convencionar em contrário é possível para encargos condominiais, desde que não contrarie princípios fundamentais e não prejudique terceiros, respeitando-se, ainda, a função social do contrato.
4. A ausência de registro da promessa de compra e venda na matrícula altera a responsabilidade tributária?
Sim. Sem o registro, o proprietário constante segue sendo o responsável primário pelo IPTU, salvo casos de posse inequívoca pelo promissário-comprador.
5. Vale a pena investir em aperfeiçoamento jurídico sobre o tema?
Sem dúvida. O tema apresenta alta complexidade prática e doutrinária, sendo fundamental o domínio para atuação destacada, sobretudo por meio de cursos de pós-graduação específicos, como a Pós-Graduação em Direito Imobiliário.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-set-03/juiza-condena-loteadora-a-pagar-taxa-condominial-e-iptu-de-contrato-suspenso/.
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