Locação Temporada: STJ, Propriedade e Regulação Condominial

O Conflito Normativo entre o Direito de Propriedade e a Regulação Condominial na Locação por Temporada

A dinâmica das relações imobiliárias sofreu alterações profundas na última década, impulsionada por novas modalidades de uso da propriedade que desafiam os institutos clássicos do Direito Civil. Um dos temas mais controversos e tecnicamente exigentes para a advocacia contemporânea reside na tensão entre o direito de propriedade, garantido constitucionalmente e pelo Código Civil, e o poder de autorregulação dos condomínios edilícios no que tange à locação por temporada. Este cenário não se resume a uma disputa de convivência, mas a um complexo embate hermenêutico sobre a natureza jurídica da destinação do imóvel e a extensão dos poderes da convenção condominial.

Para o profissional do Direito, compreender as nuances da locação por temporada exige ir muito além do senso comum. É necessário dissecar a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) em cotejo com as normas de direito de vizinhança e as disposições sobre o condomínio edilício presentes no Código Civil. O cerne da questão jurídica orbita em torno da definição se a locação por curtos períodos, muitas vezes facilitada por meios digitais, desvirtua a finalidade residencial da unidade autônoma, transmutando-a em uma atividade de hospedagem de natureza comercial, similar à hotelaria.

A Natureza Jurídica da Locação por Temporada à Luz da Lei 8.245/91

A legislação brasileira prevê expressamente a figura da locação por temporada. O Artigo 48 da Lei do Inquilinato a define como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias. Portanto, a temporalidade reduzida não retira, por si só, o caráter residencial da ocupação. O legislador, ao criar este tipo, visou proteger uma modalidade de uso que, embora transitória, mantém o ânimo de moradia, ainda que efêmero.

A distinção técnica fundamental que o advogado deve dominar é a diferença entre locação por temporada e contrato de hospedagem. A hospedagem, regulada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008), pressupõe a prestação de serviços regulares, como lavanderia, arrumação de quartos e recepção, além de habitualidade profissional. Na locação por temporada, ainda que intermediada por plataformas, o objeto principal é a cessão da posse direta do imóvel, sem o acoplamento necessário de serviços hoteleiros.

Dominar essas distinções é vital para a defesa dos interesses tanto de condôminos investidores quanto de condomínios que buscam segurança. Para aprofundar-se nas minúcias contratuais desta modalidade, o estudo detalhado sobre as espécies de locação residencial, não residencial e por temporada é uma ferramenta indispensável para a construção de teses sólidas.

O Direito de Propriedade versus A Destinação da Edificação

O Artigo 1.228 do Código Civil estabelece que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa. No entanto, o Artigo 1.335, ao tratar dos direitos do condômino, condiciona o uso da unidade à sua destinação e à convivência pacífica com os demais possuidores. Aqui reside o ponto de atrito. Quando uma convenção de condomínio estipula que a destinação do edifício é estritamente residencial, surge a dúvida se a alta rotatividade de ocupantes viola essa destinação.

A jurisprudência, especialmente no Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem oscilado e refinado seu entendimento. O argumento central de quem defende a proibição é que a rotatividade excessiva assemelha-se à atividade comercial hoteleira, o que seria vedado em edifícios estritamente residenciais. Por outro lado, a defesa dos proprietários sustenta que alugar o imóvel, seja por trinta meses ou por três dias, é um exercício legítimo do direito de fruição (jus fruendi), inerente ao domínio, e que a duração do contrato não altera a natureza residencial do uso, desde que o ocupante utilize o espaço para dormir, comer e residir, ainda que brevemente.

A Interpretação do STJ e a Necessidade de Previsão Expressa

Decisões recentes das turmas de Direito Privado do STJ indicam que a proibição da locação por temporada em condomínios residenciais não é automática. Para que haja restrição a esse direito de propriedade, é necessário que a Convenção de Condomínio contenha vedação expressa. O Tribunal tem entendido que a simples menção à “destinação residencial” não basta para proibir a locação por curtos períodos, uma vez que a locação por temporada é, legalmente, uma modalidade residencial.

Contudo, se a Convenção do Condomínio proibir expressamente a locação por temporada ou a atividade de hospedagem atípica, essa norma tende a prevalecer, em nome da autonomia da vontade coletiva dos condôminos. O advogado deve estar atento ao quórum para alteração da convenção, que exige 2/3 dos votos dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil), tornando a inserção de tal proibição um processo político e jurídico complexo dentro da vida condominial.

Segurança, Sossego e Saúde: O Tripé da Convivência Condominial

Ainda que a locação por temporada seja permitida ou não expressamente proibida, o exercício desse direito encontra limites nos “três S” do direito de vizinhança: segurança, sossego e saúde (Art. 1.277 do CC e Art. 1.336, IV do CC). A prática da advocacia nesta área demonstra que, muitas vezes, a discussão judicial se desloca da validade do contrato de locação para a análise do uso nocivo da propriedade.

Se a rotatividade de locatários gera riscos à segurança do prédio (como a entrega de chaves a desconhecidos sem cadastro), perturbação do sossego (festas frequentes, desrespeito ao horário de silêncio) ou ameaça à salubridade (uso excessivo de áreas comuns), o condomínio possui legitimidade para intervir. O advogado do condomínio deve instruir o síndico a documentar as infrações de forma robusta. Não basta alegar o “potencial” de risco; é preciso provar o dano efetivo ou o risco concreto à coletividade.

Regulamentação via Regimento Interno versus Convenção

Um erro comum na gestão jurídica de condomínios é tentar proibir a locação por temporada através de alteração no Regimento Interno ou por simples decisão de assembleia, com quórum de maioria simples. Tais tentativas são frequentemente anuladas pelo Judiciário. O Regimento Interno serve para disciplinar o uso das áreas comuns e a conduta dos moradores, mas não tem força para restringir o direito de propriedade em sua essência, como é o caso de impedir a locação.

Entretanto, o Regimento pode, e deve, impor regras operacionais para mitigar os impactos da locação temporária. Exigir o cadastro prévio de todos os ocupantes na portaria, limitar o número de pessoas por unidade (respeitando as normas de ocupação e segurança contra incêndio) e proibir o uso de determinadas áreas de lazer exclusivas para moradores permanentes são exemplos de restrições que, se razoáveis e bem fundamentadas, costumam ser validadas pelos tribunais. O papel do consultor jurídico é desenhar essas regras de modo a equilibrar a segurança do coletivo sem aniquilar o direito do proprietário.

A Prova do Desvio de Finalidade

Nas ações judiciais que visam impedir a locação por temporada, o ônus da prova é um fator determinante. Cabe ao condomínio demonstrar que a atividade exercida na unidade se confunde com a exploração hoteleira. Elementos que caracterizam essa transmutação incluem a oferta de serviços (café da manhã, limpeza diária), a cobrança por diária em vez de preço global pelo período, a existência de recepção ou check-in profissionalizado e a alta rotatividade incompatível com a estrutura de segurança do prédio.

Por outro lado, o proprietário que se limita a entregar as chaves e receber o imóvel ao final do prazo, sem interagir durante a estadia, fortalece a tese da locação residencial pura prevista na Lei 8.245/91. A advocacia preventiva é crucial neste ponto, orientando o cliente proprietário a formalizar contratos, ainda que simplificados, e a evitar práticas que mimetizem a hotelaria.

Tendências e o Futuro da Regulação

O cenário jurídico aponta para uma valorização da autonomia da assembleia condominial, desde que respeitados os quóruns qualificados para alteração da Convenção. A tendência é que os tribunais deixem de decidir se a locação por temporada “pode ou não pode” em abstrato, e passem a analisar se a convenção específica daquele condomínio a proíbe ou permite. Isso transfere a responsabilidade para a redação das normas internas.

Advogados que atuam na área imobiliária devem possuir competência técnica para redigir cláusulas de convenção que sejam claras, objetivas e juridicamente sustentáveis. Cláusulas genéricas geram litígios; cláusulas específicas geram segurança jurídica. A discussão não se encerra na proibição total versus liberação total. Há um vasto campo para a regulação intermediária, que permite a locação sob condições estritas de segurança e convivência.

A advocacia condominial moderna exige, portanto, uma visão multidisciplinar que integre o Direito das Coisas, o Direito das Obrigações e uma compreensão aguçada da dinâmica social dos novos arranjos de moradia. Ignorar a lei existente e tentar regular o tema baseando-se apenas em tendências de mercado ou em moralismo é um caminho certo para o insucesso judicial. A técnica jurídica, fundamentada na Lei do Inquilinato e no Código Civil, permanece sendo a bússola mais segura.

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Insights Jurídicos

Natureza Híbrida em Disputa: A locação por temporada situa-se numa zona cinzenta entre a residência e o comércio. A qualificação jurídica depende menos do nome dado ao contrato e mais da realidade fática da ocupação (serviços agregados vs. mera locação de espaço).

Soberania da Convenção Condominial: O STJ tem fortalecido a tese de que a Convenção de Condomínio é o instrumento adequado para regular ou proibir essa prática. O silêncio da convenção é interpretado, via de regra, como permissão, dado que a restrição a direitos de propriedade deve ser expressa e não presumida.

Importância da Técnica Redacional: A maioria dos litígios nasce de convenções desatualizadas ou mal redigidas. A “destinação residencial” genérica não é mais suficiente para barrar locações de curto prazo. É necessária uma atualização das normas internas com linguagem precisa e técnica.

Limites do Regimento Interno: Tentar proibir locações via Regimento Interno ou assembleia simples é um erro técnico grave. Restrições ao direito de propriedade exigem quórum qualificado de 2/3 para alteração da Convenção, sob pena de nulidade.

O Fator “Uso Nocivo”: Independentemente da permissão ou proibição da modalidade de locação, o comportamento do ocupante é passível de sanção. O condomínio mantém seu poder de polícia administrativa para multar e coibir excessos, focado na conduta e não na modalidade contratual.

Perguntas e Respostas

1. A locação por temporada descaracteriza a destinação residencial de um condomínio?
Não necessariamente. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a locação por temporada é uma modalidade de locação residencial. A descaracterização ocorre quando há a prestação concomitante de serviços típicos de hotelaria (lavanderia, refeições, camareira), o que configuraria atividade comercial.

2. O síndico pode proibir a entrada de locatários por temporada alegando segurança?
Sem amparo na Convenção do Condomínio, o síndico não pode proibir o acesso de locatários, pois isso violaria o direito de propriedade do condômino locador. O que o síndico pode fazer é exigir o cumprimento das normas de identificação e segurança previstas no Regimento Interno, aplicáveis a todos os moradores.

3. Qual o quórum necessário para proibir a locação por temporada no condomínio?
A proibição implica uma restrição ao direito de propriedade e alteração da destinação ou uso das unidades. Portanto, a jurisprudência majoritária entende que tal proibição deve constar na Convenção de Condomínio, cuja alteração exige o quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil).

4. O condomínio pode cobrar taxa extra ou diferenciada para unidades que fazem locação por temporada?
Essa é uma questão controversa. O entendimento majoritário é que a taxa condominial deve seguir o critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. A cobrança de taxa extra apenas pelo fato de a unidade ser alugada pode ser considerada discriminatória, a menos que se comprove, tecnicamente, que aquela unidade gera uma despesa específica e mensurável a mais para o condomínio (ex: maior consumo de água se não houver hidrômetro individual).

5. Como diferenciar juridicamente a locação por temporada da hospedagem (Airbnb/Booking)?
A diferenciação não se dá pela plataforma utilizada, mas pela natureza do serviço. A locação (Lei 8.245/91) é a cessão do espaço por tempo determinado (até 90 dias). A hospedagem (Lei 11.771/08) envolve habitualidade e prestação de serviços. Se o proprietário apenas aluga o imóvel mobiliado, sem oferecer serviços de hotelaria, tende a ser considerado locação por temporada, mesmo que anunciado em apps de viagem.

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**1. A locação por temporada descaracteriza a destinação residencial de um condomínio?**
Não necessariamente. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a locação por temporada é uma modalidade de locação residencial. A descaracterização ocorre quando há a prestação concomitante de serviços típicos de hotelaria (lavanderia, refeições, camareira), o que configuraria atividade comercial.

**2. O síndico pode proibir a entrada de locatários por temporada alegando segurança?**
Sem amparo na Convenção do Condomínio, o síndico não pode proibir o acesso de locatários, pois isso violaria o direito de propriedade do condômino locador. O que o síndico pode fazer é exigir o cumprimento das normas de identificação e segurança previstas no Regimento Interno, aplicáveis a todos os moradores.

**3. Qual o quórum necessário para proibir a locação por temporada no condomínio?**
A proibição implica uma restrição ao direito de propriedade e alteração da destinação ou uso das unidades. Portanto, a jurisprudência majoritária entende que tal proibição deve constar na Convenção de Condomínio, cuja alteração exige o quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil).

**4. O condomínio pode cobrar taxa extra ou diferenciada para unidades que fazem locação por temporada?**
Essa é uma questão controversa. O entendimento majoritário é que a taxa condominial deve seguir o critério da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. A cobrança de taxa extra apenas pelo fato de a unidade ser alugada pode ser considerada discriminatória, a menos que se comprove, tecnicamente, que aquela unidade gera uma despesa específica e mensurável a mais para o condomínio (ex: maior consumo de água se não houver hidrômetro individual).

**5. Como diferenciar juridicamente a locação por temporada da hospedagem (Airbnb/Booking)?**
A diferenciação não se dá pela plataforma utilizada, mas pela natureza do serviço. A locação (Lei 8.245/91) é a cessão do espaço por tempo determinado (até 90 dias). A hospedagem (Lei 11.771/08) envolve habitualidade e prestação de serviços. Se o proprietário apenas aluga o imóvel mobiliado, sem oferecer serviços de hotelaria, tende a ser considerado locação por temporada, mesmo que anunciado em apps de viagem.

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-16/locacao-por-temporada-e-a-obsessao-por-regular-o-que-ja-consta-em-lei/.