Locação por temporada em condomínios: restrições legais

O condomínio pode restringir ou proibir locação por temporada mediante aprovação em assembleia e alteração da convenção condominial, desde que respeitado o quórum qualificado. A limitação não viola o direito de propriedade quando fundamentada na preservação do sossego, segurança e uso adequado das áreas comuns, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

O que a legislação brasileira estabelece sobre locação por temporada em condomínios?

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino deve dar às unidades autônomas a mesma destinação que tem a edificação, não podendo utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores. Esse dispositivo funciona como fundamento para que condomínios estabeleçam restrições ao uso das unidades.

A Lei nº 4.591/1964, que regula condomínios edilícios, prevê em seu artigo 9º que a convenção condominial pode estabelecer normas sobre uso, fruição e destinação das unidades. Essas regras vinculam todos os condôminos e eventuais locatários, independentemente de quando adquiriram o imóvel ou iniciaram a locação.

Já a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) define locação por temporada no artigo 48 como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em imóvel próprio ou outros fins, com prazo não superior a noventa dias. O artigo 50 estabelece que esse tipo de contrato pode ser celebrado por escrito e de forma mais flexível.

A convenção condominial, considerada lei interna do condomínio segundo o artigo 1.334 do Código Civil, pode trazer vedações ou condicionamentos à locação por temporada. Para alterações restritivas, exige-se aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, garantindo legitimidade democrática à decisão.

Como a jurisprudência tem se posicionado sobre restrições à locação por temporada?

O Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade de cláusulas convencionais que vedam ou restringem a locação por temporada quando aprovadas pelo quórum legal e justificadas pela proteção dos interesses coletivos. A Terceira e Quarta Turmas têm decisões nesse sentido, enfatizando que o direito de propriedade não é absoluto e deve harmonizar-se com a função social.

Há precedentes admitindo restrições quando demonstrado que o fluxo constante de hóspedes compromete a segurança do edifício, sobrecarrega áreas comuns como piscina e salão de festas, ou gera perturbação do sossego. Nesses casos, os tribunais entendem que a limitação é proporcional e razoável, não configurando abuso do poder de deliberação da assembleia.

Por outro lado, existem julgados que invalidam proibições absolutas quando estabelecidas sem fundamentação adequada ou quando aplicadas de forma discriminatória. Tribunais estaduais têm anulado vedações genéricas que não comprovam prejuízo concreto ao condomínio, considerando-as violadoras do direito de propriedade e da livre iniciativa.

A tendência jurisprudencial aponta para um controle de razoabilidade: restrições são válidas se proporcionais, não discriminatórias e justificadas por necessidade real de preservação da convivência condominial. Vedações criadas após a aquisição do imóvel enfrentam maior resistência judicial, especialmente quando o proprietário já exercia a atividade regularmente.

Decisões recentes também têm admitido regulamentações intermediárias, como exigência de cadastro prévio de locatários temporários, limitação de dias por ano, ou necessidade de seguro de responsabilidade civil. Essa linha interpretativa busca equilibrar a autonomia privada do proprietário com os interesses legítimos da coletividade condominial.

Como essa discussão impacta a prática do advogado que atua com locações e condomínios?

O primeiro impacto está na consultoria preventiva: é fundamental alertar clientes que pretendem adquirir imóvel para locação por temporada sobre a necessidade de verificar a convenção condominial antes da compra. A existência de vedação prévia pode inviabilizar completamente o modelo de negócio pretendido, gerando prejuízo e eventual ação de rescisão contratual contra o vendedor por vício redibitório.

Na assessoria a condomínios, o profissional deve orientar quanto ao procedimento correto para aprovação de restrições: convocação regular, quórum qualificado, fundamentação técnica da medida e registro da alteração convencional. Falhas procedimentais podem resultar na nulidade da deliberação e em ações indenizatórias por parte de proprietários prejudicados.

Para proprietários que já praticam locação por temporada, cabe avaliar a possibilidade de sustação de eficácia de deliberação restritiva mediante tutela de urgência, especialmente quando a mudança for abrupta e gerar dano econômico significativo. A tese de direito adquirido ou ato jurídico perfeito pode ser invocada em determinadas circunstâncias, embora não seja pacífica.

A defesa em ações de obrigação de fazer movidas pelo condomínio exige demonstração de vícios no procedimento assemblear, ausência de prejuízo concreto à coletividade, ou desproporcionalidade da medida. Provas documentais de que a atividade é exercida regularmente, sem queixas formais, fortalecem a argumentação do proprietário locador.

Outra frente de atuação é a mediação e negociação de termos de compromisso entre condomínio e locador, estabelecendo regras de convivência que atendam ambos os interesses. Essa solução consensual evita judicialização, reduz custos e preserva o relacionamento entre as partes, sendo estratégia cada vez mais valorizada no mercado.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir locação por temporada mesmo que a convenção seja omissa sobre o tema?

Não diretamente. A vedação exige alteração formal da convenção condominial mediante assembleia com quórum de dois terços dos condôminos. Enquanto não houver previsão expressa, o proprietário pode exercer a locação por temporada, desde que respeitadas as normas gerais de uso e convivência do edifício. O condomínio poderá aplicar sanções apenas se houver descumprimento de deveres genéricos como sossego e segurança.

Quem comprou imóvel antes da vedação ser aprovada fica protegido por direito adquirido?

A jurisprudência é dividida. Parte dos tribunais entende que convenção condominial tem natureza de lei interna, aplicando-se imediatamente a todos, inclusive proprietários anteriores. Outra corrente protege quem já exercia regularmente a atividade, reconhecendo direito adquirido ou exigindo período de transição razoável. A análise depende do caso concreto, especialmente se havia expectativa legítima e investimentos já realizados.

Qual a diferença prática entre locação por temporada e hospedagem tipo Airbnb para fins condominiais?

Juridicamente, ambas podem ser enquadradas como locação por temporada quando o período não ultrapassa noventa dias e há finalidade temporária. A distinção está mais na percepção de rotatividade: plataformas digitais tendem a gerar maior fluxo de hóspedes, o que fundamenta restrições condominiais. Tribunais analisam o impacto concreto na convivência, não o rótulo dado à atividade, considerando frequência de uso e perfil dos ocupantes.

O síndico pode impedir entrada de locatário temporário mesmo sem previsão convencional?

Não. O síndico deve cumprir a convenção e o regimento interno, não podendo criar restrições por ato unilateral. A obstrução sem respaldo normativo configura abuso de poder e pode gerar responsabilização pessoal do administrador. O locatário prejudicado ou o proprietário podem buscar tutela judicial para garantir acesso, além de pleitear indenização por danos materiais e morais decorrentes da conduta arbitrária.

Como comprovar que a locação por temporada causa prejuízo ao condomínio em eventual disputa judicial?

O condomínio deve apresentar provas concretas: atas de assembleias com registro de reclamações, boletins de ocorrência, relatórios de portaria demonstrando fluxo excessivo, laudos técnicos sobre desgaste de áreas comuns, notificações sobre descumprimento de normas e eventuais testemunhos de condôminos. Alegações genéricas ou presunções abstratas não são suficientes. A demonstração de nexo causal entre a atividade específica e os transtornos alegados é essencial para validar a restrição.

Fontes

• Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.121.055, Segunda Seção, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026.

Este artigo teve curadoria da equipe da Legale Educacional e foi produzido com apoio de inteligência artificial a partir da fonte citada acima.