O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI, representa uma das principais fontes de arrecadação municipal e, simultaneamente, um dos temas de maior litigiosidade no Direito Tributário e Imobiliário. A complexidade deste tributo reside não apenas na sua previsão constitucional, mas na constante tensão entre a ânsia arrecadatória dos entes municipais e os direitos patrimoniais dos contribuintes. Para o advogado que atua nesta esfera, compreender as nuances doutrinárias e jurisprudenciais que cercam o ITBI não é apenas uma vantagem competitiva, é uma necessidade imperativa para a defesa técnica adequada.
A estrutura normativa do ITBI encontra seu fundamento de validade no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988. O texto constitucional outorga aos Municípios a competência para instituir impostos sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Cada termo desta definição constitucional carrega um peso jurídico significativo que delimita o poder de tributar.
A compreensão profunda destes elementos é o que separa a advocacia generalista da especializada. A atuação no contencioso tributário exige o domínio sobre como os tribunais superiores têm interpretado a materialidade da hipótese de incidência e a quantificação do débito tributário. Neste artigo, exploraremos com rigor técnico os dois pilares que sustentam as maiores controvérsias do ITBI: o momento exato da ocorrência do fato gerador e a correta mensuração da base de cálculo.
O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade imóvel ou a cessão de direitos a ela relativos. Embora a definição pareça simples à primeira vista, a prática jurídica revela um cenário de divergências interpretativas, especialmente no que tange ao momento temporal da incidência. A doutrina clássica e a jurisprudência consolidada, notadamente a do Supremo Tribunal Federal, alinham-se ao Direito Civil para estabelecer que a transmissão da propriedade imóvel, no sistema brasileiro, ocorre apenas mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.
O artigo 1.245 do Código Civil é claro ao dispor que a transferência da propriedade entre vivos se dá mediante o registro. Consequentemente, promessas de compra e venda, escrituras públicas não levadas a registro ou contratos de gaveta, embora gerem efeitos obrigacionais entre as partes, não têm o condão de operar a transferência da propriedade real. Portanto, sob a ótica estritamente legal, não deveriam deflagrar a obrigação tributária do ITBI.
No entanto, é comum que legislações municipais tentem antecipar o fato gerador para o momento da lavratura da escritura ou mesmo para a celebração de contratos preliminares, visando acelerar a arrecadação. O Supremo Tribunal Federal, ao analisar o tema sob a repercussão geral, reafirmou que o fato gerador do imposto sobre transmissão interventivos de bens imóveis somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
Essa distinção é crucial para a advocacia preventiva e contenciosa. Advogados devem estar atentos a cobranças antecipadas que violem o princípio da legalidade e a tipicidade cerrada do Direito Tributário. A resistência a essas cobranças indevidas exige conhecimento técnico apurado sobre os precedentes vinculantes. Se você deseja aprofundar seu conhecimento sobre as teses defensivas neste imposto específico, recomendo explorar a Maratona Oportunidades no ITBI, que detalha as estratégias para identificar ilegalidades nas cobranças municipais.
Além da transmissão da propriedade plena, o ITBI incide sobre a cessão de direitos à aquisição. Aqui reside outra zona de conflito interpretativo. A cessão de direitos, para ser tributável, deve referir-se a uma transmissão definitiva. Promessas de cessão que não transferem efetivamente o direito real ou a posição contratual definitiva muitas vezes são alvo de tributação indevida. O operador do direito deve analisar a natureza jurídica do negócio realizado para verificar se há subsunção perfeita à norma tributária.
Se o fato gerador define o “quando” e o “porquê” se paga, a base de cálculo define o “quanto” se paga. A base de cálculo do ITBI é, segundo o Código Tributário Nacional (CTN), o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A celeuma jurídica surge na definição do que se entende por “valor venal” para fins de ITBI, e se este conceito se confunde com o valor venal utilizado para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou com pautas fiscais pré-estabelecidas pelos Municípios.
Historicamente, muitas prefeituras instituíram tabelas de valores de referência, ignorando o preço efetivamente praticado na transação imobiliária. O argumento do fisco baseia-se na prevenção de subfaturamento e evasão fiscal. Contudo, essa prática inverte o ônus da prova e presume a má-fé do contribuinte, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1113, estabeleceu teses fundamentais que alteraram a dinâmica de cobrança do ITBI em todo o país. A Corte definiu que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Mais importante ainda, o STJ vedou aos Municípios a fixação prévia da base de cálculo mediante tabelas ou pautas fiscais.
A tese firmada estabelece que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Essa presunção é relativa, podendo ser afastada pelo fisco mediante a instauração de processo administrativo regular. Neste processo, cabe à administração pública provar que o valor declarado é incompatível com a realidade de mercado, e não ao contribuinte provar que seu valor é verdadeiro. Essa decisão representa uma vitória da segurança jurídica e do princípio da boa-fé.
Para os profissionais do Direito, isso significa que a mera notificação de lançamento com base em valor de referência é passível de questionamento judicial, inclusive via Mandado de Segurança, dado o direito líquido e certo do contribuinte de ser tributado sobre o valor real da operação. A defesa técnica deve focar na demonstração da realidade econômica do negócio e na nulidade de lançamentos que não respeitem o devido processo legal administrativo para o arbitramento de valor.
Um subtema relevante dentro da base de cálculo diz respeito às aquisições originárias ou derivadas em hasta pública. Nas arrematações judiciais, discute-se se a base de cálculo deve ser o valor da avaliação judicial ou o valor efetivo da arrematação (o preço pago). A jurisprudência majoritária inclina-se para considerar o valor da arrematação como a expressão econômica real da aquisição, devendo este servir de base para o ITBI.
O raciocínio é lógico: se o leilão é público e o bem foi vendido pelo maior lance, aquele é o valor de mercado naquele momento específico e naquelas condições. Utilizar o valor da avaliação inicial, muitas vezes superior ao lance vencedor, implicaria em tributar uma riqueza não auferida pelo contribuinte, violando o princípio da capacidade contributiva.
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê uma importante imunidade de ITBI. O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Esta regra visa incentivar a formalização da atividade econômica e a livre iniciativa.
Contudo, a própria Constituição estabelece uma exceção à imunidade: o benefício não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Esta ressalva gera intensos debates, especialmente no contexto de holdings patrimoniais familiares, criadas para gestão de ativos e planejamento sucessório.
A análise da preponderância da atividade é um critério técnico que envolve a verificação das receitas operacionais da empresa nos períodos anteriores e posteriores à aquisição. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796, trouxe novas luzes sobre a matéria, especificamente quanto ao alcance da imunidade quando o valor do imóvel excede o valor do capital social integralizado.
O entendimento atual é de que a imunidade se restringe ao valor do imóvel suficiente para a integralização das cotas sociais. O excedente, lançado como reserva de capital, estaria sujeito à tributação. Este ponto exige do advogado tributarista e societário uma engenharia jurídica precisa na constituição de empresas patrimoniais para evitar passivos tributários ocultos. A correta estruturação do contrato social e a avaliação contábil dos ativos são fundamentais para garantir a aplicação da imunidade constitucional.
Dada a frequência com que os Municípios cobram o ITBI de forma majorada ou antecipada, a ação de repetição de indébito tributário torna-se uma ferramenta constante na prática forense. O prazo prescricional de cinco anos para pleitear a restituição, contado da data do pagamento indevido, deve ser monitorado com rigor.
Na prática processual, é essencial instruir a petição inicial com a prova documental robusta do valor da transação e do pagamento a maior. Nos casos em que o imposto foi pago com base em pauta fiscal superior ao valor real da venda, a demonstração do valor de mercado torna-se o ponto central da lide. Laudos de avaliação, anúncios de imóveis similares e a própria escritura pública servem como elementos probatórios.
Além da via judicial, o advogado deve considerar a via administrativa. Muitos Municípios, após a fixação das teses pelos Tribunais Superiores, têm adaptado seus procedimentos internos. Requerimentos administrativos bem fundamentados podem, em certos casos, resolver a questão de forma mais célere e menos custosa para o cliente, embora a resistência fiscal ainda seja a regra em muitas localidades.
O domínio sobre o ITBI exige uma atualização constante, pois as legislações municipais são alteradas com frequência e a jurisprudência continua a evoluir em detalhes específicos. A especialização é o caminho para oferecer um serviço de excelência.
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* **Tipicidade Cerrada:** O ITBI exige estrita observância à legalidade. Cobranças baseadas em decretos ou pautas fiscais sem respaldo em lei formal e processo administrativo são inconstitucionais.
* **Momento do Fato Gerador:** A tese de que o fato gerador ocorre apenas no registro (art. 1245 CC) é a defesa mais robusta contra cobranças em promessas de compra e venda.
* **Boa-fé do Contribuinte:** A decisão do STJ no Tema 1113 inverteu a lógica fiscalista, colocando o valor declarado pelo contribuinte como verdadeiro até prova em contrário produzida pelo Fisco.
* **Imunidade Condicionada:** A imunidade na integralização de capital não é absoluta e depende da análise contábil da preponderância da atividade da empresa, exigindo planejamento societário cuidadoso.
* **Valor de Arrematação:** Em leilões, o preço pago (arrematação) prevalece sobre a avaliação prévia como base de cálculo, refletindo a real capacidade contributiva.
Embora muitos cartórios e municípios exijam o comprovante de pagamento para lavrar a escritura, juridicamente o fato gerador só ocorre com o registro na matrícula do imóvel. Contudo, na prática extrajudicial, o pagamento antecipado é muitas vezes imposto como condição burocrática, sendo possível discutir judicialmente essa exigência ou buscar a repetição se o negócio for desfeito antes do registro.
Sim, mas não de forma automática ou baseada em tabelas pré-fixadas. Conforme o Tema 1113 do STJ, o Município deve instaurar um processo administrativo específico para arbitramento, garantindo o contraditório, onde deverá provar que o valor declarado pelo contribuinte não corresponde à realidade de mercado.
A operação é, via de regra, imune ao ITBI, exceto se a empresa adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. A preponderância é verificada se mais de 50% da receita operacional da empresa decorrer dessas atividades nos dois anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição.
O STF firmou entendimento de que a promessa de compra e venda, mesmo que registrada, não transfere a propriedade (que é o fato gerador do imposto), mas apenas direitos aquisitivos preliminares. Portanto, não deve incidir ITBI sobre a promessa, apenas no momento da escritura definitiva de transmissão da propriedade.
A jurisprudência majoritária entende que a base de cálculo deve ser o valor efetivo da arrematação (o preço pago pelo arrematante), e não o valor da avaliação judicial do bem ou o valor venal de referência do IPTU, pois o valor do lance vencedor reflete o valor de mercado naquela circunstância específica de alienação.
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Acesse a lei relacionada em Constituição Federal de 1988
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-03/alteracoes-no-itbi-fato-gerador-e-base-de-calculo-na-lei-complementar-227-2026/.
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