A doação de bens, notadamente imóveis, é um tema de grande importância no Direito Civil brasileiro, envolvendo aspectos formais e materiais relevantes para a segurança jurídica e a proteção das partes envolvidas. Frequentemente, a ausência de escritura pública em negócios jurídicos de doação ou a tentativa de mascarar a doação como outro instituto, como o empréstimo, suscita discussões profundas tanto no âmbito judicial quanto na prática forense.
Neste artigo, propomos analisar de modo aprofundado as nuances jurídicas da doação de bens imóveis, em especial quanto à exigência de escritura pública, os efeitos da ausência desse requisito formal, a distinção de negócios jurídicos simulados e disfarçados, e as consequências para as partes e terceiros. O artigo também explora a valoração da prova, princípios que norteiam a atuação judicial e oferece-se como recurso para o aprimoramento profissional daqueles que militam na área cível.
O Código Civil, em seu artigo 541, estabelece que a doação far-se-á por instrumento público ou particular. Contudo, tratando-se de bem imóvel, há um rigor maior, conforme o artigo 108 do mesmo diploma legal, que exige escritura pública para a validade dos negócios jurídicos que envolvam imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. A finalidade dessa exigência é garantir a autenticidade do ato, prevenir fraudes e dar publicidade ao negócio jurídico, oferecendo maior segurança jurídica às partes e a terceiros de boa-fé.
Portanto, para a validade da doação de bens imóveis de valor superior ao limite legal, é imprescindível a lavratura da escritura pública. Sem esse requisito, há, em princípio, nulidade do ato jurídico, razão pela qual a formalidade é pressuposto essencial, salvo nas exceções previstas pelo próprio sistema jurídico.
O artigo 134 do Código Civil, por sua vez, reforça a necessidade de escritura pública para a transmissão de direitos reais sobre imóveis, excetuando-se os casos previstos em lei. A doação, como negócio jurídico translativo, insere-se nessa categoria, exigindo a observância do procedimento para eficácia plena da transmissão da propriedade.
A ausência de escritura pública, em regra, gera a nulidade do negócio jurídico, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil. Contudo, a doutrina e a jurisprudência passaram a discutir, à luz do princípio da boa-fé e da proteção à confiança legítima, situações excepcionais em que a condenação pura e simples à nulidade não seria proporcional ou adequada.
Importante destacar, por exemplo, que, em certos casos, a ausência de escritura pode ser superada quando há a tradição do bem e o negócio produziu todos os efeitos entre as partes, especialmente quando não há prejuízo a terceiros. No que tange à aquisição da propriedade, entretanto, ainda prevalece a necessidade de registro do título translativo, conforme disciplina do artigo 1245 do Código Civil, não sendo a posse decorrente da doação bastante, de per si, para transferir a propriedade perante terceiros.
Ademais, a proteção daquele que confia na validade do negócio, principalmente quando age de boa-fé e com base em relação de confiança consolidada, tem levado a superação da nulidade absoluta em situações específicas, a fim de evitar enriquecimento sem causa e de preservar o conteúdo obrigacional da avença.
Outro ponto de especial relevância prática refere-se à configuração da simulação, prevista no artigo 167 do Código Civil. A simulação ocorre quando as partes atuam com a intenção de ocultar a verdadeira natureza do negócio jurídico, apresentando à sociedade um ato aparente distinto daquele que, efetivamente, desejam realizar.
No contexto das doações, não raro, as partes simulam empréstimos para camuflar transferências que, na verdade, têm natureza gratuita. Tal procedimento, além de buscar ocultar eventuais consequências tributárias, objetiva, muitas vezes, evitar restrições legais impostas a certos tipos de donatários ou a frações indisponíveis do patrimônio.
A identificação da verdadeira intenção das partes é feita a partir do exame objetivo da conduta, das circunstâncias e das provas colacionadas aos autos, com base nos princípios da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e da primazia da realidade sobre a forma. O juiz, diante da simulação ou disfarce, pode desconsiderar o elemento aparente e dar eficácia à vontade real das partes, como forma de tutelar a justiça material.
Portanto, a simples falta de escritura pública não afasta, necessariamente, o reconhecimento do negócio jurídico como doação se, pelos elementos probatórios, restar comprovado que foi essa a real intenção dos envolvidos.
No âmbito processual, a distinção entre doação e empréstimo disfarçado (mútuo) exige criteriosa análise das provas. O ônus de provar a efetiva natureza jurídica do negócio incumbe àquele que alegar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do adversário, na forma do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. Estabelecida controvérsia sobre a existência de doação por falta de escritura, caberá ao interessado demonstrar a ocorrência, a intenção e os benefícios transferidos.
A jurisprudência e a doutrina enfatizam que a análise valorativa da prova deve ser ampla, observando-se documentos, depoimentos, correspondências, registros bancários e qualquer outro elemento capaz de evidenciar que o negócio jurídico, independentemente de sua formalização, efetivamente teve natureza de doação, e não de mútuo, comodato, ou outro contrato típico.
A atuação do operador do Direito, especialmente do advogado cível, neste cenário, exige domínio não só da legislação material e processual, mas sobretudo no manejo das provas, compreensão das nuances do contexto fático e estratégias de sustentação oral e escrita.
Para quem deseja aprofundar a compreensão e a prática destas questões, é essencial investir em formação continuada e avançada, como oferecido na Pós-Graduação em Direito Civil e Processual Civil.
Quanto à nulidade gerada pela ausência de escritura pública, a legislação oferece alternativas para regularização da situação, desde que presentes os requisitos materiais da doação e inexistentes prejuízos irreparáveis a terceiros. A lavratura posterior da escritura, ratificando o negócio, pode restabelecer a validade e permitir o registro do imóvel, conferindo-lhe eficácia erga omnes por meio da matrícula.
No entanto, caso não haja possibilidade de regularização, a ausência da forma pública impede a transmissão efetiva da propriedade, restringindo, no máximo, a geração de obrigações pessoais entre as partes, sem efeitos perante terceiros. O negócio, nessa hipótese, terá eficácia interna, mas não se projetará no mundo jurídico externo da maneira pretendida inicialmente.
Importante, nesse contexto, é o princípio do aproveitamento dos atos jurídicos (conservação do negócio), pelo qual se procura extrair dele todos os efeitos válidos possíveis, evitando a invalidação total sempre que possível e permitido pelo ordenamento.
O profissional do Direito que orienta sobre ou atua em negócios jurídicos envolvendo doação deve redobrar sua atenção para as exigências formais e materiais, sob pena de expor seu cliente e a si próprio a riscos graves. A ausência de escritura pública pode ensejar futuras demandas judiciais, indeferimentos de registro, litígios sucessórios e questionamento por terceiros.
Adicionalmente, a compreensão sobre a diferença entre negócios jurídicos reais e aparentes permite ao advogado adotar estratégias processuais mais eficazes, seja para defender a validade da doação, seja para arguir sua nulidade em benefício de seu constituinte.
O domínio técnico desse tema contribui para maior segurança na elaboração de contratos, orientação em inventários, planejamentos sucessórios, e acompanhamento de disputas patrimoniais, elementos centrais para quem atua no Direito Civil contemporâneo.
O aprimoramento contínuo, inclusive por meio de programas de especialização como a Pós-Graduação em Direito Civil e Processual Civil, possibilita atualização teórica e prática para lidar com as transformações jurisprudenciais e os desafios cotidianos do foro.
Não se deve olvidar que a doação de bens imóveis também acarreta impactos tributários relevantes, especialmente relacionados ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). A tentativa de disfarçar a doação como outro negócio jurídico costuma ter entre suas motivações a tentativa de evitar a incidência do tributo. Contudo, a identificação do negócio real pela autoridade administrativa ou judicial poderá, inclusive, gerar imputação de infrações fiscais e exigência do ITCMD, acrescido de juros e multas.
Daí a recomendação: oriente sempre o cliente quanto aos riscos da simulação, da falta de observância da legislação tributária e da possibilidade de consequências que extrapolam o campo cível, alcançando o Direito Penal e Administrativo.
A doação de bens imóveis sem a correspondente escritura pública apresenta desafios jurídicos relevantes que demandam análise detalhada à luz do Código Civil, do Código de Processo Civil e da jurisprudência consolidada dos tribunais superiores. O conhecimento minucioso da legislação aplicável, a habilidade probatória e a atenção às consequências práticas e tributárias são essenciais para o profissional que deseja atuar neste campo de maneira ética e eficiente.
Quer dominar a temática da doação de bens imóveis e outros institutos civis, consolidando sua expertise e valorizando sua carreira? Conheça nossa Pós-Graduação em Direito Civil e Processual Civil e transforme sua trajetória profissional.
O conhecimento sólido acerca da forma necessária para as doações de bens imóveis é diferencial para o advogado que deseja evitar nulidades e garantir segurança jurídica aos seus clientes.
A diferenciação entre negócio jurídico real e negócio aparente deve fundamentar-se na prova dos autos e na análise dos elementos objetivos e subjetivos presentes no caso concreto.
A regularização de negócios informalmente realizados ainda é possível, desde que respeitados os requisitos legais e inexista prejuízo a terceiros.
A atenção aos aspectos tributários é fundamental para evitar riscos fiscais e responsabilidade solidária em fraudes à legislação tributária.
A especialização permite ao profissional identificar riscos, prevenir litígios e atuar de forma estratégica em demandas extrajudiciais e judiciais.
Não necessariamente. A ausência da forma pública torna o ato nulo relativamente à transmissão da propriedade, mas pode gerar efeitos obrigacionais entre as partes, admitindo-se a regularização futura.
Sim. Havendo provas de que o real intuito foi de doação, pode o juiz desconsiderar a simulação e reconhecer a natureza verdadeira do negócio, ainda que sob outra roupagem formal.
Deve-se providenciar a lavratura da escritura pública, se possível, com anuência dos envolvidos e observância do recolhimento do ITCMD, formalizando posteriormente o registro imobiliário.
Sim, incide sobre o fato gerador da transmissão gratuita do patrimônio, ainda que feita de modo informal. A omissão pode gerar cobrança retroativa, com multa e juros.
A doação envolve transferência definitiva e gratuita; o empréstimo (mútuo) exige devolução de coisa fungível; o comodato tem como objeto coisa infungível e devolução ao final do prazo, sendo sempre gratuito.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-out-26/falta-de-escritura-nao-invalida-doacao-disfarcada-de-emprestimo-diz-stj/.
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