Dívida Condominial: Responsabilidade Propter Rem do Proprietário

Responsabilidade do Proprietário por Dívidas Condominiais: A Natureza Propter Rem da Obrigação

A cobrança de dívidas condominiais constitui uma das demandas mais frequentes na advocacia cível, e a compreensão adequada da responsabilidade pelo débito é fundamental para o êxito da estratégia processual. A questão central reside na possibilidade de redirecionamento da execução contra o proprietário do imóvel, mesmo quando a dívida foi contraída por locatário, comodatário ou outro ocupante. O ordenamento jurídico brasileiro estabelece que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem ao bem e acompanham sua titularidade independentemente de quem efetivamente utilizou o imóvel no período da inadimplência. Esta característica diferencia substancialmente as dívidas de condomínio de outras obrigações civis, criando um regime jurídico peculiar que gera consequências práticas relevantes para a advocacia consultiva e contenciosa. A Lei 4.591/1964, que regula os condomínios em edificações, estabelece em seu artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que constitui obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Esta disposição legal, interpretada em conjunto com o artigo 1.345 do mesmo diploma, fundamenta a responsabilidade automática do proprietário.

Fundamentação Legal da Responsabilidade Propter Rem

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive aqueles em fase de cobrança judicial”. Esta norma consagra expressamente a transmissão da responsabilidade pela dívida condominial ao novo proprietário, independentemente de sua participação na formação do débito. A fundamentação desta responsabilidade encontra-se na própria natureza jurídica da obrigação condominial. Enquanto obrigação propter rem, ela não decorre de manifestação de vontade ou de ato ilícito, mas sim da titularidade do direito real sobre a fração ideal. O proprietário responde não porque contratou ou porque causou dano, mas simplesmente porque é titular do bem. O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil complementa o regime ao estabelecer como dever fundamental do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Esta redação deixa inequívoca a vinculação entre titularidade e responsabilidade. A Lei 8.245/1991, que disciplina as locações urbanas, estabelece em seu artigo 23, inciso XII, que o locatário deve pagar as despesas ordinárias de condomínio. Contudo, esta disposição não exclui a responsabilidade do proprietário perante o condomínio. Trata-se de regra que organiza a relação interna entre locador e locatário, não afetando a legitimidade passiva do proprietário na cobrança judicial. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a obrigação de pagar cotas condominiais é propter rem, aderindo ao título de propriedade. Consequentemente, o condômino é parte legítima para responder por débitos condominiais anteriores à aquisição do imóvel, ainda que o título aquisitivo contenha cláusula de não responsabilização. Esta fundamentação ganha contornos práticos na advocacia quando se analisa a possibilidade de cláusulas contratuais afastarem a responsabilidade do proprietário. A jurisprudência é firme ao estabelecer que tais cláusulas produzem efeitos apenas inter partes, não vinculando o condomínio, que permanece com legitimidade para cobrar do proprietário atual.

Divergências e Posição dos Tribunais

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento consolidado no sentido de que o proprietário de unidade autônoma responde pelos débitos condominiais mesmo quando contraídos por terceiro que detenha a posse do imóvel. A Súmula 345 do STJ estabelece que “é válida a cláusula contratual que estabelece a responsabilidade do locatário pelo pagamento dos débitos tributários e condominiais, mas não exonera o locador de sua responsabilidade solidária”. Esta súmula esclarece um ponto fundamental: embora seja válido e usual que o contrato de locação atribua ao locatário o dever de pagar as despesas condominiais, tal atribuição não afasta a responsabilidade do proprietário perante o condomínio. Trata-se de obrigações em planos distintos: a relação locatícia (interna) e a relação condominial (externa). A Segunda Seção do STJ, em julgamentos recentes, reafirmou que a natureza propter rem da obrigação condominial impede que convenções particulares afetem a legitimidade passiva do proprietário. Assim, mesmo que o proprietário demonstre que o imóvel estava locado e que o contrato atribuía ao locatário a responsabilidade pelo pagamento, ele não pode opor esta circunstância ao condomínio na ação de cobrança. Há, contudo, discussões relevantes quanto aos limites temporais desta responsabilidade. O entendimento majoritário estabelece que o proprietário responde pelas dívidas vencidas durante o período em que deteve a propriedade, ainda que a cobrança seja posterior à alienação. Esta interpretação decorre da aplicação do artigo 1.345 do Código Civil, que expressamente prevê a responsabilidade do adquirente por débitos anteriores. Outra divergência diz respeito à possibilidade de o condomínio escolher contra quem direcionar a cobrança quando há pluralidade de responsáveis. A jurisprudência do STJ permite que o condomínio opte por cobrar do proprietário atual, do anterior ou de ambos, caracterizando solidariedade passiva. Esta flexibilidade estratégica favorece substancialmente o credor. Importante destacar que alguns tribunais estaduais, em decisões isoladas, tentaram mitigar a responsabilidade do proprietário quando comprovada a posse exclusiva e prolongada de terceiro. Contudo, o STJ mantém posição firme no sentido de que a titularidade do domínio, por si só, é suficiente para fundamentar a legitimidade passiva, independentemente de quem exerça a posse. A Terceira Turma do STJ consolidou entendimento de que a responsabilidade do proprietário subsiste mesmo nos casos de abandono do imóvel ou de ocupação irregular por terceiros. Esta posição fundamenta-se no princípio de que o proprietário tem o dever jurídico de zelar pelo bem e, se não o faz, não pode opor sua inércia ao condomínio.

Aplicação Prática na Advocacia

Na advocacia consultiva, o conhecimento aprofundado da responsabilidade propter rem é essencial para orientar corretamente clientes proprietários que pretendem locar imóveis. A estratégia mais eficaz consiste em incluir no contrato de locação cláusula expressa de responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais, acompanhada de mecanismos de controle como fornecimento mensal de comprovantes de pagamento. Complementarmente, recomenda-se a inclusão de cláusula estabelecendo que o inadimplemento das obrigações condominiais constitui infração grave ao contrato de locação, autorizando a rescisão imediata. Esta previsão permite ao proprietário reagir rapidamente à inadimplência do locatário, minimizando o período de acumulação de dívidas. Na hipótese de alienação de imóvel com dívidas condominiais, o advogado deve orientar o adquirente sobre sua responsabilidade automática pelos débitos anteriores. A estratégia adequada envolve a retenção de parte do preço para quitação das dívidas ou a inclusão de cláusula de indenização pelo alienante, com garantias reais ou fidejussórias. No polo ativo, representando o condomínio, a estratégia processual deve considerar a possibilidade de litisconsórcio passivo facultativo, incluindo na ação tanto o proprietário quanto o ocupante responsável pela dívida. Esta escolha aumenta as chances de satisfação do crédito e permite a penhora de bens de múltiplos patrimônios. Uma tese defensiva frequentemente levantada pelos proprietários é a de ilegitimidade passiva quando demonstram que o imóvel estava locado. A jurisprudência rejeita sistematicamente esta alegação, mas o advogado do condomínio deve estar preparado para rebatê-la com fundamentação sólida na natureza propter rem da obrigação e na expressa previsão legal do artigo 1.345 do Código Civil. Na fase de execução, é fundamental que o advogado do condomínio esteja atento à possibilidade de redirecionamento quando o executado originalmente indicado (por exemplo, o locatário) não possui bens penhoráveis. O pedido de redirecionamento contra o proprietário não constitui alteração do polo passivo, mas simples explicitação da responsabilidade solidária já existente. Para proprietários executados, a defesa mais eficaz não reside na negativa de responsabilidade perante o condomínio, mas sim na propositura de ação regressiva contra o verdadeiro responsável pela dívida. Se o contrato de locação atribuía ao locatário o dever de pagamento, o proprietário que quitou a dívida condominial tem direito de regresso integral. Outra situação prática relevante ocorre quando o proprietário vende o imóvel durante o curso da execução. Neste caso, o adquirente ingressa automaticamente no polo passivo, podendo ser intimado para os atos executivos. O advogado do condomínio deve providenciar a inclusão do novo proprietário mediante simples petição, acompanhada de certidão de matrícula atualizada.

Perguntas Frequentes

O proprietário pode se eximir da responsabilidade por dívidas condominiais provando que o imóvel estava locado? Não. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a obrigação condominial possui natureza propter rem, aderindo à propriedade do bem. O fato de o imóvel estar locado e de o contrato atribuir ao locatário a responsabilidade pelo pagamento produz efeitos apenas na relação entre locador e locatário, não afetando a legitimidade passiva do proprietário perante o condomínio. O proprietário que paga a dívida pode, posteriormente, acionar o locatário em regresso. O condomínio pode cobrar do proprietário atual dívidas contraídas pelo proprietário anterior? Sim. O artigo 1.345 do Código Civil expressamente estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive aqueles em fase de cobrança judicial. Esta responsabilidade decorre da natureza propter rem da obrigação, que acompanha o bem independentemente de quem o adquire. Cláusulas contratuais que prevejam a não responsabilização do adquirente produzem efeitos apenas entre as partes do negócio, não vinculando o condomínio. É possível o condomínio escolher cobrar apenas do locatário, excluindo o proprietário da ação? Embora seja juridicamente possível que o condomínio direcione a cobrança apenas contra o locatário ou ocupante que efetivamente contraiu a dívida, trata-se de estratégia processual arriscada. O proprietário possui responsabilidade solidária, e a jurisprudência assegura ao credor o direito de escolher contra qual devedor direcionar a cobrança. Na prática, a inclusão do proprietário no polo passivo aumenta significativamente as chances de satisfação do crédito, devendo ser a estratégia preferencial. O proprietário que quitou dívida condominial contraída por locatário tem direito de regresso? Sim. Se o contrato de locação atribuía ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o proprietário que foi compelido a quitá-las perante o condomínio possui direito de regresso contra o locatário. Esta ação pode ser ajuizada com base no descumprimento contratual e no enriquecimento sem causa do locatário. É recomendável que o proprietário preserve toda a documentação da cobrança e do pagamento para instruir adequadamente a ação regressiva. A venda do imóvel durante a execução de dívida condominial afeta o processo? Sim, mas não no sentido de extinguir a obrigação. O novo proprietário ingressa automaticamente no polo passivo da execução, por força da natureza propter rem da obrigação. O condomínio deve providenciar a inclusão do adquirente mediante simples petição, instruída com certidão de matrícula atualizada. O proprietário anterior não é excluído automaticamente, permanecendo responsável solidariamente pelas dívidas vencidas durante seu período de titularidade. Esta pluralidade de executados favorece a satisfação do crédito. Acesse a lei relacionada em Lei 4.591/1964 – Regula o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-jul-04/divida-de-condominio-pode-ser-redirecionada-aos-proprietarios-dos-imoveis/.