Contrato de corretagem

Contrato de corretagem é o acordo estabelecido entre uma pessoa, chamada comitente, e um corretor, que pode ser uma pessoa física ou jurídica, no qual este se compromete a intermediar a realização de um negócio mediante o pagamento de uma remuneração denominada comissão. Esse contrato está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil Brasileiro e tem como finalidade a aproximação de partes interessadas na celebração de determinados tipos de negócios jurídicos, especialmente na compra e venda de bens móveis ou imóveis, na celebração de contratos de seguros, ou em operações comerciais e financeiras.

No contrato de corretagem, o corretor atua como intermediário independente. Isso significa que ele não representa obrigatoriamente uma das partes e tampouco se obriga ao resultado final do negócio, salvo se houver estipulação expressa nesse sentido. A principal obrigação do corretor é diligenciar, ou seja, empregar os melhores esforços para aproximar as partes e colaborar para a concretização do negócio almejado, respeitando os limites da boa-fé, da lealdade e da transparência.

A remuneração do corretor, a chamada comissão de corretagem, geralmente é devida no momento em que o corretor atinge o resultado pretendido, como por exemplo a assinatura de um contrato de compra e venda, mesmo que a execução do contrato ocorra posteriormente. Em regra, caso o negócio não se concretize por desistência de uma das partes após o corretor já ter intermedidado o acordo, ainda assim poderá ser devida a comissão, desde que o corretor tenha atuado com diligência e efetividade.

O contrato de corretagem pode ser verbal ou escrito, podendo também ser expresso ou tácito, a depender das circunstâncias e da conduta das partes. A formalização por escrito, porém, é recomendada tanto para fins de segurança jurídica quanto para definir com clareza as obrigações de cada envolvido, as condições para o pagamento da comissão, o prazo de validade do contrato e demais direitos e deveres contratualmente assumidos.

Existem diferentes modalidades de contrato de corretagem, a depender do tipo de negócio a ser intermediado. O mais comum no Brasil é aquele relacionado à compra e venda de imóveis, no qual um corretor de imóveis, devidamente habilitado e registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, intermedeia o contato entre compradores e vendedores. Nesse caso, a jurisprudência entende que a comissão é devida quando, por meio da atuação do corretor, é alcançado o objetivo de aproximação das partes e assinatura do contrato, ainda que o negócio seja firmado com cláusula de arrependimento ou sujeito a condição.

Outro aspecto importante é que nem sempre o corretor tem direito à comissão se o negócio não chegar a ser efetivado por razões alheias à sua atuação, como desistência das partes antes da conclusão do acordo. Entretanto, se restar comprovado que o correto trabalho do corretor foi determinante para as tratativas e houve frustração do negócio sem culpa do corretor, poderá ser reconhecido o direito à comissão.

O contrato de corretagem difere-se de outras formas de contratação de serviços, especialmente da representação ou do contrato de agência, pois não cria obrigação contínua ou dependente entre as partes. A corretagem é uma prestação típica de resultado, em que o corretor assume o compromisso de aproximar os interessados, sendo sua remuneração diretamente vinculada ao sucesso dessa aproximação.

A responsabilidade do corretor quanto às informações fornecidas no curso da intermediação é um ponto relevante. Ele deve agir com zelo e honestidade, comunicando aos interessados todas as condições relevantes do negócio, inclusive aspectos legais e eventuais riscos, sob pena de responder por perdas e danos se agir com negligência ou má-fé.

Em síntese, o contrato de corretagem é um instrumento jurídico fundamental para o bom funcionamento de diversos setores da economia, prestando-se como mecanismo de dinamização e facilitação das relações comerciais. Ao regular os deveres do corretor, do comitente e os efeitos da intermediação exitosa ou frustrada, proporciona maior segurança jurídica aos envolvidos e contribui para a formalização e estabilidade das práticas negociais no país.