A Tensão entre a Eficácia da Execução e a Proteção do Terceiro Adquirente: Limites da Averbação Premonitória
O Direito Processual Civil brasileiro vive em uma constante busca pelo equilíbrio entre dois princípios fundamentais que, por vezes, colidem na prática forense: a efetividade da tutela executiva e a segurança jurídica nas transações imobiliárias. De um lado, o credor possui o direito legítimo de satisfazer seu crédito, utilizando-se das ferramentas legais para alcançar o patrimônio do devedor. Do outro, encontra-se a figura do terceiro adquirente de boa-fé, aquele que negocia um imóvel desconhecendo a existência de pendências capazes de macular o negócio.
Nesse cenário, a averbação premonitória surge como um instrumento poderoso previsto no Código de Processo Civil (CPC). No entanto, sua aplicação não é absoluta e encontra barreiras intransponíveis quando confrontada com direitos consolidados de terceiros que agiram com probidade. Compreender a cronologia dos fatos e a natureza jurídica da boa-fé é essencial para qualquer advogado que atue no contencioso cível ou imobiliário.
A discussão central não reside apenas na existência da dívida, mas no momento em que a publicidade processual se torna oponível a terceiros. O registro imobiliário, regido pelo princípio da publicidade, é o divisor de águas. Contudo, a dinâmica das transações imobiliárias no Brasil, muitas vezes formalizadas inicialmente por instrumentos particulares, exige uma interpretação jurisprudencial que vá além do formalismo registral estrito para proteger a posse e a propriedade adquiridas legitimamente.
A averbação premonitória, positivada no artigo 828 do Código de Processo Civil de 2015, representa uma evolução significativa na proteção do crédito. Ela permite que o exequente, munido da certidão comprobatória do ajuizamento da execução, averbe a existência da ação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
O objetivo precípuo deste instituto é gerar uma presunção absoluta de conhecimento por parte de terceiros. Uma vez realizada a averbação na matrícula do imóvel, nenhum comprador poderá alegar desconhecimento da demanda executiva. Se a alienação ocorrer após esse registro, presume-se a fraude à execução, tornando o negócio ineficaz perante o credor. Trata-se de uma ferramenta de publicidade registral com efeitos processuais diretos.
Entretanto, a eficácia dessa ferramenta depende estritamente do “tempo”. O Direito não socorre aos que dormem, mas também não pune aqueles que agiram antes que o alerta fosse dado. A averbação tem natureza acautelatória e informativa. Ela não bloqueia o bem imediatamente, como faria uma indisponibilidade judicial, mas “marca” o bem, avisando ao mercado que aquele ativo pode vir a responder por uma dívida.
Para o advogado que atua na defesa patrimonial, entender as nuances processuais desse mecanismo é vital. Muitas vezes, a defesa do patrimônio passa pelo manejo correto dos Embargos de Terceiro, peça fundamental para demonstrar que a constrição ou a ameaça de constrição recai sobre bem de quem não é parte no processo e que adquiriu o imóvel antes da publicidade da dívida.
A pedra angular da proteção ao adquirente no direito brasileiro é a boa-fé. No contexto da fraude à execução, a boa-fé deixa de ser apenas um conceito ético (subjetivo) e ganha contornos de standard probatório (objetivo). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) solidificou esse entendimento através da Súmula 375.
O enunciado da súmula é claro: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Isso significa que, para que uma venda seja desfeita ou declarada ineficaz em razão de uma dívida anterior do vendedor, é necessário que o credor tenha sido diligente em registrar a penhora (ou a averbação premonitória) antes da venda.
Na ausência desse registro prévio, o ônus da prova se inverte. Não cabe ao comprador provar que não sabia da dívida; cabe ao credor provar que o comprador sabia e agiu em conluio com o devedor (o chamado *consilium fraudis*). Essa prova é diabólica e complexa, exigindo demonstração cabal de que o adquirente tinha ciência inequívoca da insolvência do vendedor.
Portanto, se um imóvel foi adquirido — e o preço pago — antes que qualquer averbação constasse na matrícula, a presunção milita a favor do comprador. O sistema jurídico protege a circulação de riquezas e a segurança dos negócios. Se todo comprador tivesse que realizar uma devassa na vida pessoal do vendedor em todos os estados da federação para se sentir seguro, o mercado imobiliário travaria.
O ponto nevrálgico surge quando a averbação premonitória é realizada após a celebração do negócio jurídico, mas antes do registro da transferência de propriedade. No Brasil, vigora a regra de que “só é dono quem registra”. Contudo, essa regra de Direito Real não pode ser utilizada para aniquilar direitos obrigacionais constituídos de boa-fé e com repercussão possessória.
É comum que entre a assinatura do compromisso de compra e venda (ou escritura pública) e o efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis decorra um lapso temporal. Se, nesse intervalo, o credor do vendedor realiza a averbação premonitória, cria-se um conflito aparente. O registro informa a existência da execução, mas o bem, materialmente e economicamente, já saiu da esfera de disponibilidade do devedor.
Nesses casos, a jurisprudência majoritária entende que a averbação tardia não pode prejudicar o adquirente que comprou o imóvel livre e desembaraçado. A data crucial para a análise da boa-fé é a data da transação (assinatura do contrato, pagamento do sinal, imissão na posse), e não apenas a data do registro formal.
A proteção da posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, é garantida pela Súmula 84 do STJ. Isso reforça a tese de que a realidade fática da transação, quando revestida de boa-fé, sobrepõe-se à formalidade registral superveniente provocada pelo credor.
Um erro comum na análise jurídica é focar excessivamente na insolvência do vendedor. O artigo 792, IV, do CPC estabelece que há fraude à execução quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Uma leitura isolada desse dispositivo poderia levar à conclusão de que basta a insolvência para anular a venda.
Todavia, essa interpretação foi superada pela necessidade de proteção da confiança. Mesmo que o vendedor esteja insolvente, se essa situação não era pública (através de registros na matrícula ou distribuidores judiciais locais no momento da compra) e o comprador não tinha como saber, a venda se mantém.
O Direito não exige que o comprador tenha presciência. A diligência exigida do “homem médio” (*bonus pater familias*) é a obtenção das certidões de praxe no local do imóvel e de residência do vendedor. Se essas certidões nada apontavam no momento da compra, e a matrícula estava limpa, a aquisição é blindada contra investidas futuras de credores, ainda que estes venham a averbar a execução posteriormente.
Para profissionais que desejam se aprofundar na complexidade dos negócios imobiliários e na blindagem de transações, o estudo contínuo é obrigatório. Cursos especializados, como a Pós em Direito Imobiliário 2024, oferecem a base dogmática e prática para enfrentar essas questões com a tecnicidade exigida pelos tribunais superiores.
Quando um adquirente se depara com uma averbação premonitória indevida em seu imóvel — ou no imóvel que acabou de comprar —, a medida judicial cabível é o cancelamento dessa averbação. Isso pode ser pleiteado incidentalmente na própria execução (se o terceiro for intimado) ou, mais comumente, através dos Embargos de Terceiro.
Nos Embargos de Terceiro, o advogado deve instruir a petição inicial com prova robusta da anterioridade da aquisição. Documentos como o contrato de promessa de compra e venda com firma reconhecida à época, comprovantes de transferência bancária (TED/DOC/PIX) demonstrando o pagamento do preço, comprovantes de pagamento de IPTU e condomínio, e declarações de imposto de renda onde o bem já constava, são essenciais.
O reconhecimento de firma é um detalhe técnico de suma importância, pois confere data certa ao documento particular, impedindo a alegação de que o contrato foi fabricado retroativamente para simular uma venda (antidatação).
Um ponto de atenção para os advogados é a questão dos honorários de sucumbência nos Embargos de Terceiro (Súmula 303 do STJ). Pelo princípio da causalidade, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com as custas e honorários.
Se o comprador não registrou a transferência no cartório, ele pode ser considerado o causador da confusão, pois o credor, ao olhar a matrícula, viu o nome do devedor e legitimamente pediu a averbação. Nesse caso, mesmo ganhando a ação e liberando o imóvel, o comprador (embargante) pode ter que pagar os honorários do advogado do credor, caso este não ofereça resistência ao pedido de cancelamento após ver as provas.
Porém, se o credor, mesmo diante das provas claras de que a venda foi anterior e de boa-fé, insistir na manutenção da averbação e contestar os embargos, ele atrai para si a sucumbência, devendo pagar os honorários ao advogado do comprador vitorioso.
A interpretação que impede a averbação premonitória de atingir imóveis já alienados de boa-fé transcende o caso concreto; ela serve a um propósito macroeconômico. A segurança jurídica é um ativo intangível de um país. Se as transações imobiliárias fossem facilmente desfeitas por dívidas ocultas ou por averbações posteriores, o risco do negócio elevaria os custos de transação a níveis proibitivos.
Ao proteger o adquirente de boa-fé, o Judiciário sinaliza que o registro imobiliário é confiável e que a diligência padrão é suficiente para garantir a propriedade. Isso não significa deixar o credor desamparado. O credor deve ser célere. O sistema premia o credor vigilante que ajuíza a execução e imediatamente utiliza o artigo 828 do CPC para averbar a certidão nos bens do devedor *antes* que ele os venda.
A falha do credor em não agir rapidamente ou a demora inerente ao mecanismo judiciário não podem ser transferidas para os ombros de um terceiro estranho à relação processual original. A responsabilidade patrimonial é do devedor, e a extensão dessa responsabilidade a bens que já não mais lhe pertencem é medida excepcionalíssima, reservada apenas aos casos de comprovada má-fé.
Assim, conclui-se que a averbação premonitória é ineficaz contra fatos consumados sob o manto da boa-fé objetiva. O Direito Imobiliário e o Direito Processual Civil convergem para a tese de que a publicidade é constitutiva da oponibilidade *erga omnes*. Sem publicidade prévia da dívida, prevalece a segurança da aquisição.
Quer dominar as nuances do Direito Processual e Imobiliário e se destacar na advocacia cível? Conheça nosso curso Maratona Embargos de Terceiro e transforme sua carreira com conhecimento prático e aprofundado.
* **Cronologia é Rei:** A linha do tempo é o fator mais crítico na defesa do patrimônio. A data da compra versus a data da averbação define o resultado da lide.
* **A Força do Contrato de Gaveta:** A Súmula 84 do STJ é a grande aliada dos adquirentes que não registraram a escritura, permitindo a defesa da posse via Embargos de Terceiro.
* **Ônus da Prova Dinâmico:** Sem registro da penhora ou averbação prévia, o credor tem o pesado fardo de provar a má-fé do terceiro (Súmula 375 STJ).
* **Cautela na Aquisição:** A *due diligence* imobiliária (auditoria prévia) não impede fraudes, mas constitui a prova absoluta da boa-fé do adquirente, blindando o negócio.
* **Princípio da Causalidade:** Ganhar a ação de Embargos de Terceiro não garante honorários se o comprador foi desidioso no registro imobiliário; é preciso atenção à estratégia processual.
**1. A averbação premonitória bloqueia a venda do imóvel?**
Não diretamente. A averbação premonitória (art. 828 do CPC) não retira o imóvel do comércio, ou seja, não impede que o cartório registre uma venda. No entanto, ela avisa ao comprador que existe uma dívida e, se a venda ocorrer após a averbação, presume-se a fraude à execução, tornando a venda ineficaz perante o credor.
**2. O que acontece se eu comprei o imóvel, não registrei, e depois apareceu uma averbação premonitória?**
Você, como terceiro adquirente, deverá provar que a compra ocorreu antes da averbação. A ferramenta processual correta para isso são os Embargos de Terceiro. Se provada a posse e a aquisição anterior de boa-fé (mesmo sem registro), a tendência jurisprudencial é o cancelamento da averbação.
**3. Basta uma declaração de data no contrato para provar a anterioridade da compra?**
Raramente. Juízes exigem provas mais robustas para evitar simulações (antidatação). O ideal é ter o reconhecimento de firma da época da assinatura, comprovantes de pagamento bancário da data do negócio, e provas de exercício da posse (contas de consumo, condomínio) anteriores à averbação.
**4. A Súmula 375 do STJ se aplica à averbação premonitória?**
Sim, perfeitamente. A lógica da súmula é que a fraude à execução depende do registro da constrição (seja penhora ou a averbação do art. 828) ou da prova de má-fé. Se a averbação não existia na matrícula na data da compra, a má-fé não é presumida e deve ser provada pelo credor.
**5. O credor pode averbar a execução em imóvel que já está em nome de terceiro?**
Em regra, não. O cartório de registro de imóveis deve negar a averbação se o bem não estiver mais em nome do executado (princípio da continuidade registral). O problema ocorre quando a escritura de venda ainda não foi registrada, e o imóvel formalmente ainda consta em nome do devedor, permitindo a entrada da averbação. É aí que surge a necessidade de defesa pelo adquirente.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), Artigo 828
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-19/imovel-ja-comprado-de-boa-fe-nao-pode-sofrer-averbacao-premonitoria/.
Conflito entre execução e boa-fé do comprador! Desvende os limites da averbação premonitória e proteja seu cliente em transações imobiliárias. CPC e Súmulas STJ.
Teto Remuneratório e Verbas Indenizatórias na Adm. Pública: entenda os limites constitucionais e a legalidade. Essencial para advogados e gestores.
Conflito entre execução e boa-fé do comprador! Desvende os limites da averbação premonitória e proteja seu cliente em transações imobiliárias. CPC e Súmulas STJ.
Teto Remuneratório e Verbas Indenizatórias na Adm. Pública: entenda os limites constitucionais e a legalidade. Essencial para advogados e gestores.
