Arrendamento Rural: Função Social e Normas Cogentes para Juristas

O Contrato de Arrendamento Rural e a Imperatividade da Função Social da Propriedade

O Direito Agrário brasileiro é um ramo autônomo e profundamente marcado pelo dirigismo contratual e pelas normas de ordem pública. Diferentemente do que ocorre no Direito Civil clássico, onde a autonomia da vontade reina com maior soberania, nas relações agrárias, o Estado intervém de maneira incisiva para garantir que a terra cumpra sua finalidade maior. O arrendamento rural, figura central na exploração econômica do campo, não é apenas um instrumento de cessão de uso, mas um mecanismo jurídico que deve estar estritamente alinhado ao princípio constitucional da função social da propriedade. Para o profissional do Direito, compreender a interação entre as cláusulas contratuais e os preceitos do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e do Decreto nº 59.566/1966 é fundamental para a segurança jurídica dos negócios no agronegócio.

A complexidade das relações no campo exige que advogados e consultores jurídicos dominem não apenas a letra da lei, mas a principiologia que rege a atividade agrária. O arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel. Contudo, essa definição legal, embora precisa, esconde nuances práticas desafiadoras, especialmente quando confrontada com a necessidade de preservação ambiental e produtividade.

A Natureza Jurídica e as Normas Cogentes do Arrendamento

O contrato de arrendamento rural possui natureza consensual, bilateral, oneroso, comutativo e de trato sucessivo. No entanto, sua característica mais marcante é a presença de normas cogentes, ou seja, normas obrigatórias que não podem ser afastadas pela vontade das partes. O legislador, ao criar o Estatuto da Terra, presumiu a hipossuficiência do arrendatário (quem cultiva) frente ao arrendador (dono da terra), estabelecendo uma série de proteções legais. Isso significa que cláusulas contratuais que visem renunciar a direitos previstos em lei, como prazos mínimos ou direito de preferência, são frequentemente consideradas nulas de pleno direito pelo Poder Judiciário.

Para atuar com excelência nesta área, é imprescindível entender como os tribunais superiores têm interpretado essas normas cogentes. A advocacia preventiva, neste cenário, torna-se uma ferramenta valiosa para evitar litígios futuros que possam paralisar a produção ou gerar passivos milionários. O aprofundamento técnico através de uma Pós-Graduação em Direito do Agronegócio permite ao profissional identificar as linhas tênues entre o que é negociável e o que é imposição legal, garantindo a elaboração de instrumentos contratuais robustos e eficazes.

Entre as normas de ordem pública mais relevantes estão os prazos mínimos de vigência. O artigo 13, inciso II, alínea “a”, do Decreto 59.566/66, estabelece prazos que variam de três a sete anos, dependendo do tipo de cultivo ou atividade pecuária. Essa imposição visa garantir ao produtor tempo suficiente para preparar o solo, plantar, colher e obter o retorno do investimento, assegurando a continuidade do ciclo produtivo e, consequentemente, o cumprimento da função social da terra. Ignorar esses prazos em um contrato escrito ou verbal é um erro técnico grave que expõe o proprietário a ações de renovação compulsória.

A Função Social da Propriedade como Eixo Central

A Constituição Federal de 1988 elevou a função social da propriedade a um princípio fundamental da ordem econômica. No contexto rural, conforme o artigo 186 da Constituição, a função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, a quatro requisitos: aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. No arrendamento, essa responsabilidade é compartilhada.

O contrato de arrendamento é o veículo jurídico que permite a dissociação entre a titularidade e a exploração, mas não exime a terra de sua obrigação social. O arrendatário, ao assumir a posse direta, torna-se o agente executor da função social. Se ele pratica manejo predatório, desmatamento ilegal ou utiliza trabalho análogo ao escravo, não está apenas descumprindo o contrato, mas violando a própria destinação constitucional do imóvel. Isso pode gerar consequências severas para o proprietário, inclusive em esferas ambientais e trabalhistas, devido à solidariedade muitas vezes reconhecida pela jurisprudência.

Responsabilidade Ambiental no Arrendamento

A questão ambiental é intrínseca à função social. Cláusulas contratuais que definam claramente as responsabilidades pela obtenção de licenças, pela manutenção da Reserva Legal e das Áreas de Preservação Permanente (APPs) são vitais. O advogado deve instruir seu cliente sobre a necessidade de auditorias prévias e fiscalização contínua durante a vigência do contrato. A omissão do proprietário (arrendador) quanto à fiscalização das atividades do arrendatário pode atrair a responsabilidade civil objetiva por danos ambientais, baseada na teoria do risco integral.

A intersecção entre as obrigações contratuais privadas e os deveres públicos de proteção ambiental exige um conhecimento multidisciplinar. Profissionais que buscam se destacar devem considerar a especialização, como a oferecida na Pós-Graduação em Direito Ambiental Aplicável ao Agronegócio, para navegar com segurança na complexa teia normativa que envolve o licenciamento e a regularidade ambiental das propriedades rurais arrendadas.

Direito de Preferência e Alienação do Imóvel

Um dos pontos de maior litigiosidade no arrendamento rural é o direito de preferência, também conhecido como preempção legal. O Estatuto da Terra, em seu artigo 92, parágrafos 3º e 4º, assegura ao arrendatário a preferência na aquisição do imóvel rural, em igualdade de condições com terceiros, caso o proprietário decida vendê-lo. Este direito materializa a intenção do legislador de promover o acesso à terra para quem nela trabalha, prestigiando aquele que já está dando função social ao imóvel.

Para que a alienação a terceiros seja válida e eficaz perante o arrendatário, o proprietário deve realizar a notificação judicial ou extrajudicial, informando o preço e as condições de pagamento de forma clara e objetiva. O arrendatário tem o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse. A falha nesse procedimento, ou a venda por valor inferior ao notificado, permite ao arrendatário depositar o preço e haver para si o imóvel, através da ação de adjudicação compulsória, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro de Imóveis.

Fixação do Preço do Arrendamento

Outro aspecto regulado rigidamente é o preço do arrendamento. Diferente da parceria rural, onde há partilha de riscos e lucros, no arrendamento o preço deve ser fixo e certo. A legislação determina que o preço não pode ser estipulado em quantidade de produtos (ex: sacas de soja ou arrobas de boi), mas sim em valor monetário fixo. Embora o costume no agronegócio brasileiro seja a fixação em sacas (o chamado “arrendamento em produto”), a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera nula essa cláusula, determinando a conversão para moeda corrente se houver litígio, o que pode gerar distorções econômicas prejudiciais a uma das partes dependendo da flutuação do mercado.

Contudo, há entendimentos mais recentes e doutrinas que defendem a validade da cláusula de preço em produto, baseados na boa-fé objetiva e nos usos e costumes do agronegócio moderno, argumentando que a proibição legal está desatualizada frente à dinâmica econômica atual. O advogado deve estar atento a essa discussão para orientar o cliente sobre os riscos de manter contratos indexados em produto e sobre as possíveis teses de defesa em caso de revisão contratual.

Extinção do Contrato e Retomada do Imóvel

A extinção do contrato de arrendamento rural também segue ritos específicos. O término do prazo contratual não extingue automaticamente a relação se não houver a devida notificação prévia. O arrendador que deseja retomar o imóvel para uso próprio ou de descendente deve notificar o arrendatário com, no mínimo, seis meses de antecedência do vencimento do contrato. Se não o fizer, o contrato renova-se automaticamente pelo mesmo prazo e condições anteriores.

Essa renovação automática é uma poderosa ferramenta de proteção da atividade produtiva. Ela evita que o produtor seja surpreendido e perca os investimentos realizados na lavoura. Por outro lado, o despejo rural é a medida cabível para a retomada do imóvel em casos de inadimplemento do aluguel, danos à gleba, mudança de destinação do imóvel ou infração legal e contratual. A ação de despejo no rito sumário exige técnica apurada, permitindo, em casos de falta de pagamento, a purgação da mora pelo arrendatário para evitar a rescisão, preservando-se, mais uma vez, a continuidade da produção.

Conclusão

O arrendamento rural é muito mais do que um simples acordo de vontades; é um instrumento jurídico carregado de função social e interesse público. A atuação no Direito Agrário exige do profissional uma visão holística que integre o Direito Civil, Constitucional e Ambiental. A proteção do arrendatário, a preservação da produtividade da terra e a segurança jurídica do proprietário dependem de contratos bem estruturados e de uma assessoria jurídica capaz de antecipar problemas e aplicar corretamente a vasta legislação do setor. Ignorar as normas cogentes do Estatuto da Terra é o caminho mais curto para a nulidade de cláusulas e prejuízos financeiros.

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Insights sobre o Arrendamento Rural

* **Prevalência da Lei sobre o Contrato:** No Direito Agrário, o princípio *pacta sunt servanda* é mitigado. O que está escrito no contrato não supera o que está determinado nas normas de ordem pública do Estatuto da Terra.
* **Riscos do Preço em Produto:** Fixar o pagamento em sacas de soja ou arrobas é prática comum, mas legalmente arriscada. O ideal é fixar em dinheiro, podendo usar o produto apenas como índice de referência, com redação cautelosa.
* **A Notificação é Crucial:** A ausência de notificação premonitória seis meses antes do fim do contrato gera renovação automática. O controle de prazos é a tarefa administrativa mais importante na gestão desses contratos.
* **Solidariedade Ambiental:** O proprietário não se exime de responsabilidade ambiental ao arrendar a terra. O dever de fiscalizar o cumprimento da função social é contínuo.
* **Direito de Preferência:** Tentar burlar o direito de preferência do arrendatário simulando valores ou doações pode levar à anulação do negócio e adjudicação do imóvel pelo arrendatário.

Perguntas e Respostas

1. O contrato de arrendamento rural pode ser feito verbalmente?
Sim, a legislação agrária reconhece a validade dos contratos verbais de arrendamento e parceria. Nesses casos, provada a existência da relação, aplicam-se todas as regras e prazos mínimos previstos no Estatuto da Terra, independentemente do que tenha sido combinado informalmente.

2. Qual é o prazo mínimo para um contrato de arrendamento para pecuária de grande porte?
Para a pecuária de grande porte, o Decreto nº 59.566/66 estabelece um prazo mínimo de vigência de 5 (cinco) anos. Prazos inferiores estipulados em contrato são considerados não escritos, prevalecendo o prazo legal.

3. O arrendatário pode subarrendar o imóvel?
O subarrendamento é proibido, salvo se houver consentimento expresso do arrendador. Se o contrato for omisso, entende-se que o subarrendamento não é permitido. A violação dessa regra é causa para despejo.

4. O que acontece se o arrendatário falecer durante o contrato?
Em regra, o contrato não se extingue automaticamente. Os herdeiros do arrendatário têm o direito de continuar na exploração da terra, assumindo os direitos e obrigações do contrato, a menos que o contrato tenha sido celebrado *intuitu personae* (considerando exclusivamente as qualidades pessoais do falecido) e haja cláusula expressa de extinção.

5. É possível renunciar ao direito de preferência no próprio contrato de arrendamento?
A jurisprudência majoritária entende que a cláusula de renúncia antecipada ao direito de preferência inserida no contrato de arrendamento é nula, pois trata-se de direito garantido por norma de ordem pública visando a proteção social do trabalhador da terra. A renúncia só é válida se ocorrer no momento concreto da oferta de venda.

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Acesse a lei relacionada em Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964)

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-24/arrendamento-de-imovel-rural-a-luz-da-sua-funcao-social/.