Arras

No âmbito jurídico, a palavra “arras” refere-se a uma figura contratual frequentemente utilizada em contratos preliminares ou definitivos como garantia do cumprimento de uma obrigação. Também conhecidas como “sinal”, as arras consistem em um valor, que pode ser representado por uma quantia em dinheiro ou outro bem, entregue por uma das partes à outra em sinal de comprometimento com a execução do contrato. Essa prática tem raízes históricas, sendo amplamente adotada no direito romano e mantida em diversos ordenamentos jurídicos contemporâneos, incluindo o direito brasileiro.

As arras têm dupla funcionalidade. Em primeiro lugar, possuem caráter confirmatório, indicando que houve consenso entre as partes sobre o contrato firmado. Trata-se de uma forma de assegurar que ambas estão de acordo com os termos pactuados, conferindo maior segurança jurídica ao ato negocial. Em segundo lugar, as arras podem ter caráter penitencial, permitindo a qualquer das partes desistir do contrato mediante a perda ou a restituição em dobro do montante entregue como arras. No caso de desistência por parte de quem entregou o valor, significa a renúncia a esse montante; para quem recebeu, implica na obrigatoriedade de devolução do valor em dobro. Essa possibilidade de desistência, vinculada ao caráter penitencial, deve, no entanto, estar expressamente prevista no contrato.

A regulamentação das arras no direito brasileiro está prevista no Código Civil, mais especificamente nos artigos 417 a 420. De acordo com o artigo 417, desde que haja previsão contratual, as arras podem ser entregues como forma de reforço ou garantia para a execução do contrato. Já o artigo 418 aborda a questão da desistência, determinando que a parte que deu as arras perde o valor em favor da outra parte em casos de retirada unilateral do negócio. Em contrapartida, segundo o artigo 419, aquele que recebeu as arras e rescindir o contrato sem justificativa válida deverá devolver o montante em dobro.

Ressalte-se que as arras não devem ser confundidas com indenizações ou multas contratuais, ainda que, em certos casos, possam ter semelhanças em seus efeitos práticos. O objetivo principal das arras é garantir o cumprimento do contrato, funcionando como uma espécie de “seguro” inicial para a negociação, sem necessariamente servir como punição para aquele que não cumpre o pactuado.

Existem dois tipos principais de arras: as arras confirmatórias e as arras penitenciais. As arras confirmatórias são utilizadas como uma forma de reafirmação do contrato principal e garantia de que as partes mantêm a intenção de cumpri-lo. Caso o contrato seja adimplido, esse valor poderá ser incorporado ao pagamento final ou restituído, dependendo do que for acordado. Por outro lado, as arras penitenciais estão associadas à possibilidade de desistência lícita do contrato. Nesse caso, têm a função de compensar a parte prejudicada pela desistência e mitigar eventuais prejuízos ocasionados pelo rompimento do pacto.

Vale mencionar que, em situações de inadimplemento, as arras, independentemente de sua natureza, são geralmente entregues à parte prejudicada em conjunto com outras reparações eventualmente devidas. Sendo assim, as arras podem ter seu valor somado ao montante devido a título de perdas e danos, salvo estipulação expressa que diga o contrário.

Contudo, é importante que as partes se atentem para os limites legais impostos sobre as arras. O artigo 420, por exemplo, estabelece que, sempre que o valor das arras for considerado excessivo, o juiz tem o poder de reduzir a cifra para que se adeque à proporcionalidade e à razoabilidade do contrato. Essa medida busca impedir o uso abusivo da figura das arras, protegendo as partes de deveres desproporcionais que elas não poderiam cumprir razoavelmente.

No mercado imobiliário, as arras são amplamente utilizadas em contratos de compra e venda, sendo uma prática corriqueira em situações em que o comprador precisa reservar o bem enquanto ainda não concluiu o restante do pagamento. Nesse contexto, as arras são entregues pelo futuro comprador ao vendedor como evidência da firmeza da negociação, garantindo que ambas as partes estejam comprometidas. Também é comum ver esse dispositivo empregado em contratos que envolvem bens duráveis de alto valor.

Em suma, as arras são um instituto de significativa relevância no direito contratual, auxiliando na viabilização de acordos comerciais ao oferecer maior segurança e previsibilidade às partes envolvidas. No entanto, para sua aplicação adequada, é essencial que sua função e regulamentação sejam amplamente conhecidas, a fim de que não apenas se cumpra com os requisitos legais, mas também se evitem litígios desnecessários.