A compra de terras por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras é um dos temas mais sensíveis do ordenamento jurídico brasileiro. O debate envolve a intersecção entre a soberania nacional, o desenvolvimento econômico e o direito de propriedade. Profissionais da advocacia precisam compreender as bases normativas para orientar transações seguras. Trata-se de uma matéria que exige rigor analítico e conhecimento multidisciplinar profundo.
A regulação dessa matéria encontra seu principal alicerce no artigo 190 da Constituição Federal de 1988. O constituinte originário determinou que a lei limitará ou sujeitará a condições especiais a aquisição de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira. Essa previsão constitucional reflete a preocupação com a integridade territorial e a segurança alimentar do país. A partir desse mandamento, o arcabouço infraconstitucional ganha contornos estritos de ordem pública.
A principal norma que regulamenta a matéria é a Lei 5.709, editada em 1971 e regulamentada pelo Decreto 74.965 de 1974. Embora anterior à atual Constituição, o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que essa legislação foi recepcionada pela ordem constitucional vigente. Essa recepção garante a validade das restrições impostas aos estrangeiros desde o regime anterior. O foco da lei é o controle estrito sobre o parcelamento do solo rural e sua destinação econômica.
Para a pessoa física estrangeira residente no Brasil, a aquisição é permitida, mas sujeita a severos limites de área. A dimensão da propriedade é calculada com base no Módulo de Exploração Indefinida, variando consideravelmente conforme a região do país. Não residentes, via de regra, não podem adquirir imóveis rurais, salvo exceções raríssimas envolvendo sucessão legítima. A inobservância desses critérios cumulativos gera a nulidade de pleno direito do negócio jurídico.
O ponto de maior complexidade e divergência hermenêutica reside no tratamento dado às empresas brasileiras controladas por capital externo. O parágrafo 1º do artigo 1º da Lei 5.709 estende as restrições aos estrangeiros também à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que detenham a maioria do seu capital social. Esse dispositivo visa evitar fraudes à lei mediante a constituição de empresas de fachada no território nacional.
Historicamente, a Advocacia-Geral da União alternou seus entendimentos sobre a recepção desse parágrafo específico pela Constituição de 1988. Na década de 1990, um parecer concluiu que a restrição não havia sido recepcionada, impulsionando fortemente os investimentos externos no campo. No entanto, em 2010, o Parecer LA-01 da AGU revisou de forma drástica essa posição. A nova orientação reafirmou a validade das restrições, equiparando a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro à empresa puramente estrangeira.
Compreender as idas e vindas da jurisprudência e dos pareceres vinculantes é essencial para estruturar operações societárias imobiliárias. A atuação preventiva evita a nulidade de aquisições milionárias e garante a segurança jurídica do agronegócio. Profissionais que desejam atuar nesse mercado de alto nível precisam ir além da leitura fria do texto da lei. É altamente recomendável buscar aprofundamento constante, como a excelência oferecida pela Pós-Graduação em Direito do Agronegócio 2024, para dominar essas nuances societárias e fundiárias.
Além da limitação por indivíduo ou empresa adquirente, a legislação pátria impõe restrições geográficas rigorosas. A soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar um quarto da superfície dos municípios onde se situam. Além disso, pessoas da mesma nacionalidade não podem ser proprietárias de mais de quarenta por cento desse limite territorial estipulado. Essas travas matemáticas exigem dos cartórios de registro de imóveis um controle rigoroso, cruzado e constante.
A aprovação prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária é etapa obrigatória para a validade do negócio na vasta maioria dos casos. O INCRA avalia não apenas a extensão da terra, mas também a viabilidade e a pertinência dos projetos agrícolas, pecuários ou industriais atrelados à aquisição. Sem a anuência formal do órgão, o tabelião fica absolutamente impedido de lavrar a escritura pública de compra e venda. O registrador também não pode efetuar a transferência definitiva na matrícula do imóvel.
Quando a propriedade rural estiver situada em faixa de fronteira, as regras de controle tornam-se ainda mais severas. A área indispensável à segurança nacional exige o assentimento prévio e fundamentado do Conselho de Defesa Nacional. O processo administrativo tramita com grande rigor em Brasília, avaliando o impacto da presença estrangeira na soberania do Estado brasileiro. A falta dessa autorização, além de anular o negócio, pode gerar graves responsabilidades administrativas e civis para os envolvidos na transação.
A controvérsia sobre a equiparação da empresa brasileira controlada por estrangeiros chegou ao Supremo Tribunal Federal por meio da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental número 342. Os defensores da inconstitucionalidade argumentam que a restrição do parecer da AGU viola a livre iniciativa e o tratamento isonômico garantido às empresas nacionais. Eles invocam o artigo 170 da Constituição, que funda a ordem econômica na valorização do trabalho e na ampla livre iniciativa.
Por outro lado, os defensores da validade e necessidade da restrição apontam para a prevalência do princípio da soberania nacional, previsto no artigo 1º, inciso I, da Carta Magna. Argumenta-se que a terra não é um ativo econômico comum e fungível, possuindo função social e importância geopolítica inegável para o país. O controle sobre o território é fator intrínseco à própria existência e manutenção do Estado-nação moderno. O julgamento definitivo dessa questão pelo STF definirá os rumos dos investimentos agrários nas próximas décadas.
A atuação do advogado em transações imobiliárias rurais exige uma auditoria legal profunda e extremamente detalhada. A chamada due diligence não pode se limitar à análise superficial da cadeia dominial e da situação fiscal do imóvel rural. É imperativo investigar a estrutura societária da empresa compradora até alcançar seus beneficiários finais ocultos. A presença de capital estrangeiro majoritário altera completamente a matriz de risco e a viabilidade jurídica da operação.
A elaboração de contratos preliminares e compromissos de compra e venda deve prever cláusulas resolutivas expressas relacionadas às autorizações governamentais. O risco inerente de uma eventual negativa pelo INCRA ou pelo Conselho de Defesa Nacional deve ser alocado de forma clara entre as partes contratantes. Garantias, multas e devoluções de arras precisam ser estipuladas com precisão cirúrgica na redação contratual. O silêncio contratual nessas situações limítrofes geralmente resulta em litígios complexos, demorados e perdas financeiras substanciais.
Além disso, a estruturação de garantias fiduciárias sobre imóveis rurais em favor de credores estrangeiros desperta intensos debates na doutrina. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário estrangeiro esbarra exatamente nas mesmas limitações da aquisição direta de terras. Estratégias jurídicas alternativas e sofisticadas, como a cessão de créditos ou a constituição de fundos de investimento imobiliário, são frequentemente exploradas por advogados para mitigar essas barreiras legais intransponíveis.
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A nulidade decorrente da inobservância da Lei 5.709 é de natureza absoluta e não convalesce com o decurso do tempo. O artigo 15 da referida lei é categórico ao determinar a nulidade de pleno direito da aquisição ou arrendamento feito em desacordo com suas rigorosas disposições. Isso significa que negócios celebrados e registrados há décadas podem ser desfeitos judicialmente se for constatada a fraude à lei. O advogado deve ter extrema cautela na análise retrospectiva de matrículas antigas envolvendo partes com indícios de controle estrangeiro não declarado.
O arrendamento rural por estrangeiros sofre, por força de lei posterior, as mesmas restrições da aquisição da propriedade. A Lei 8.629 de 1993 estendeu de forma expressa as severas limitações da compra para os contratos de arrendamento de terras rurais. O legislador percebeu claramente que a posse direta prolongada e a exploração econômica da terra pelo arrendatário poderiam contornar com facilidade o espírito protetivo da legislação de 1971. A elaboração e revisão de contratos agrários exige o mesmo nível de compliance e escrutínio exigido nas operações translativas de domínio.
A conversão forçada de créditos em participação societária pode caracterizar aquisição indireta de terras e burlar a legislação. Quando credores estrangeiros executam dívidas complexas e assumem o controle acionário de empresas brasileiras detentoras de imóveis rurais, a legislação restritiva é imediatamente acionada. O Conselho Nacional de Justiça já emitiu provimentos e orientações determinando aos cartórios que fiscalizem essas mutações societárias com lupa. O planejamento jurídico de recuperação de créditos transnacionais deve, obrigatoriamente, mapear de forma antecipada o patrimônio imobiliário rural do devedor.
1. Uma pessoa jurídica brasileira com capital minoritário estrangeiro pode comprar terras rurais livremente?
Sim, dentro das regras gerais aplicáveis aos brasileiros. Se o capital estrangeiro não detém a maioria do capital social, nem o poder de controle ou de decisão diretiva da empresa brasileira, ela é considerada estritamente nacional para os fins da Lei 5.709. Nesse caso específico, a empresa não se submete às restrições restritas de área ou de aprovação do INCRA previstas exclusivamente para os estrangeiros. Contudo, o advogado corporativo deve analisar minuciosamente o acordo de acionistas para confirmar quem detém, de fato, o controle efetivo da corporação.
2. Um estrangeiro não residente no território nacional pode herdar um imóvel rural no Brasil?
Sim, trata-se de um direito assegurado. A sucessão legítima é uma das exceções legais expressamente previstas na legislação agrária em vigor. O direito civil de herança, amparado constitucionalmente, prevalece excepcionalmente sobre a restrição de aquisição territorial. No entanto, se o herdeiro estrangeiro não residente desejar adquirir mais terras posteriormente por ato inter vivos, estará totalmente impedido pela regra geral proibitiva. A exceção em tela aplica-se estritamente à transferência patrimonial causa mortis.
3. Qual é o exato papel do Módulo de Exploração Indefinida nas limitações de aquisição fundiária?
O Módulo de Exploração Indefinida atua como a unidade de medida agrária padronizada utilizada para calcular os limites permitidos de aquisição por estrangeiros. O limite legal máximo para pessoa física estrangeira adquirir terras é fixado em 50 Módulos de Exploração Indefinida contínuos ou descontínuos. Essa medida não é fixa em hectares, mas varia de município para município, dependendo intrinsecamente das características econômicas e geográficas da região produtiva. O INCRA figura como o órgão governamental exclusivo responsável por definir o tamanho em hectares desse módulo em cada localidade do país.
4. Empresas estrangeiras podem adquirir terras na faixa de fronteira sob alguma condição legal excepcional?
A aquisição de terras na faixa de fronteira por estrangeiros é submetida a um controle estatal de máxima e absoluta rigidez. Depende não apenas das regras gerais de limitação da Lei 5.709, mas também do assentimento prévio e fundamentado do Conselho de Defesa Nacional. Essa autorização possui natureza altamente discricionária e é baseada em critérios políticos de soberania e segurança nacional. Na prática da advocacia imobiliária, a aprovação de projetos por empresas de capital majoritariamente estrangeiro nessas áreas estratégicas é extremamente rara e de complexidade ímpar.
5. O que acontece juridicamente se o tabelião lavrar uma escritura sem a devida aprovação do INCRA?
A escritura pública será considerada nula de pleno direito desde a sua origem, conforme os ditames do artigo 15 da Lei 5.709. Além da nulidade absoluta do negócio jurídico entabulado, o tabelião de notas que lavrar a escritura e o oficial de registro que proceder ao registro do título irregular estarão sujeitos a severas penalidades. Eles responderão por infrações gerando responsabilidades no âmbito civil, administrativo-disciplinar e, a depender do dolo, até na esfera criminal. Os profissionais de notas e registros exercem uma função pública delegada de rigorosa fiscalização do cumprimento dessa ordem jurídica restritiva.
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Acesse a lei relacionada em Lei 5.709 de 1971
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-mar-28/seminario-debate-impacto-de-compra-de-terras-por-estrangeiros/.
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