A aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras sempre foram temas sensíveis no Direito brasileiro. Desde a promulgação da Lei nº 5.709/1971 e de dispositivos constitucionais, o país busca disciplinar, limitar e fiscalizar o acesso à propriedade da terra por estrangeiros, considerando questões de soberania, desenvolvimento nacional, segurança alimentar e até proteção ambiental.
Para profissionais do Direito, compreender profundamente este tema é essencial, já que envolve nuances de Direito Civil, Constitucional, Registral, Agrário e até aspectos internacionais. O debate inclui, ainda, as recentes discussões sobre globalização, mercado imobiliário, investimentos estrangeiros e reforma agrária.
A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 190, prevê que a lei regulará e limitará a aquisição ou posse de propriedades rurais por estrangeiros. Esse dispositivo estabelece a competência do legislador infraconstitucional para definir critérios que salvaguardem o interesse nacional.
Já o artigo 5º, XXII e XXIII, garante o direito de propriedade, condicionado à sua função social, aplicável tanto a nacionais quanto estrangeiros. No entanto, a extensão deste direito para estrangeiros encontra limites na própria legislação ordinária.
A Lei nº 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto nº 74.965/1974, estabelece os principais parâmetros. Define como estrangeiro, para fins da lei, tanto a pessoa física quanto a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, que deseje adquirir, a qualquer título, imóveis rurais.
Entre as principais limitações impostas, destacam-se:
– Área máxima permitida para aquisição ou arrendamento: até 25% da área do município, sendo que pessoas da mesma nacionalidade não podem adquirir mais de 10% da área municipal;
– Pessoa jurídica estrangeira tem restrições ligadas ao objetivo social e à necessidade de aprovação prévia de órgãos competentes, como o INCRA;
– Aquisição por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro é equiparada à de estrangeiro, segundo interpretação da Advocacia-Geral da União em pareceres e jurisprudência administrativa.
A lei também exige o registro específico dessas aquisições e arrendamentos, tanto nos Cartórios de Registro de Imóveis quanto junto ao INCRA, integrando o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR).
O arrendamento rural a estrangeiros obedece às mesmas restrições de aquisição, por força do art. 22 da Lei nº 5.709/71. Isso tem influência direta em negócios jurídicos envolvendo multinacionais do agronegócio, fundos de investimento internacional e outros players globais.
A limitação busca evitar a concentração fundiária em mãos de estrangeiros, mas há constante debate quanto a seu impacto em investimentos produtivos, sobretudo na agricultura de larga escala e na cadeia do agro.
Aprofundar-se nas ramificações urbanísticas e registrárias do tema é fundamental para advogados que atuam em Direito Imobiliário, Agrário e Empresarial. O estudo das interações entre normas federais, estaduais e municipais, e suas consequências práticas, é tema central em especializações avançadas, como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio.
Uma das maiores polêmicas diz respeito ao alcance das restrições quando a aquisição ocorre por empresa brasileira com capital estrangeiro. Por muito tempo, prevaleceu o entendimento de que essa limitação não se aplicava, desde que a empresa fosse constituída no Brasil, ainda que controlada por estrangeiros.
Contudo, o Parecer AGU/LA-01/2010, aprovado pelo Presidente da República, consolidou a tese da equiparação: empresas brasileiras controladas direta ou indiretamente por estrangeiros estão sujeitas às mesmas regras e vedações impostas às pessoas jurídicas estrangeiras.
Esse parecer conferiu maior segurança às autoridades fundiárias, mas suscitou críticas do setor produtivo, que vê possível entrave a aportes estrangeiros em cadeias essenciais do agronegócio.
O registro de aquisição ou arrendamento por estrangeiros deve ser anotado com destaque no Cartório de Registro de Imóveis e comunicado ao INCRA (art. 12 da Lei nº 5.709/1971 e do Decreto nº 74.965/1974). A ausência desse procedimento pode resultar em nulidade do ato e impede a validade erga omnes do negócio jurídico.
A fiscalização se estende ao Ministério da Agricultura, INCRA, órgãos estaduais e à Receita Federal, dada a importância tributária das operações rurais.
A aquisição em desconformidade com a lei pode ser considerada nula (art. 15 da Lei nº 5.709/1971), inclusive ensejando a reversão do imóvel ao patrimônio da União. Além disso, há potencial responsabilização administrativa, civil e, em casos extremos, penal, especialmente quando houver fraude ou simulação.
O contexto global de busca por segurança alimentar, investimentos em carbono verde e novas tecnologias agrícolas tem levado o tema a debates legislativos e acadêmicos. Atualmente, existe uma série de projetos de lei que buscam flexibilizar ou até abolir parte das restrições impostas, visando atrair mais recursos externos.
Por outro lado, setores da sociedade civil, ambientalistas e movimentos sociais defendem o fortalecimento dos controles, sobretudo diante de pressões por terras na Amazônia e em fronteiras agrícolas sensíveis.
É indispensável acompanhar a evolução legislativa e jurisprudencial sobre o tema, já que eventuais mudanças podem alterar profundamente a dinâmica do mercado imobiliário rural brasileiro e as atribuições dos profissionais do Direito.
A regulação da aquisição de terras por estrangeiros também desafia o Direito Internacional, especialmente nos pontos em que tratados, acordos de reciprocidade ou a atuação de organismos internacionais possam se relacionar.
Além disso, o cumprimento da função social da propriedade (art. 186 da CF) e a observância de normas ambientais ganham ênfase, exigindo do advogado análise integrada sob a ótica socioambiental.
O profissional que domina esses aspectos diferencia-se na advocacia do século XXI, migrando de uma postura meramente opinativa para uma atuação consultiva e estratégica. Para tal, especializações como a Pós-Graduação em Direito do Agronegócio são instrumentos relevantes.
É imprescindível que o advogado esteja atento à análise de titularidade societária, controle efetivo e origem dos recursos em operações envolvendo estrangeiros. O devido compliance fundiário e ambiental também são exigências que ganham espaço tanto em auditorias quanto na consultoria preventiva.
Negócios jurídicos complexos, como joint ventures, incorporações e fusões internacionais envolvendo propriedades rurais, demandam abordagem multidisciplinar, envolvendo áreas como Direito Societário, Tributário, Registral e Ambiental.
Além disso, é aconselhável o acompanhamento constante dos registros públicos, cadastros rurais e eventuais procedimentos administrativos que possam impactar a regularidade da aquisição ou do uso produtivo do imóvel rural.
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A regulação da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros revela-se como tema multidisciplinar, exigindo do jurista não apenas domínio da legislação específica, mas também uma visão sistêmica da realidade agrária, econômica, social e ambiental do país.
O panorama está em constante atualização, sendo afetado por interesses nacionais, legislações internacionais, dinâmicas do agronegócio global e avanços tecnológicos. O profissional de Direito que se mantém atualizado e se especializa, amplia horizontes de atuação e potencializa resultados para os clientes.
1. Quais as principais limitações para estrangeiros adquirirem terras rurais no Brasil?
Estão limitados à aquisição de até 25% da área do município, sendo no máximo 10% para estrangeiros da mesma nacionalidade. Empresas controladas por estrangeiros também devem obedecer a essas restrições.
2. O que acontece se o estrangeiro adquirir imóvel rural sem seguir as regras da Lei nº 5.709/1971?
O negócio pode ser declarado nulo, com reversão da propriedade à União, além de possíveis sanções administrativas e outras consequências legais.
3. As restrições também valem para quem arrenda (aluga) terras rurais?
Sim, as mesmas limitações de área e controle aplicam-se tanto para aquisição quanto para arrendamento.
4. Empresas brasileiras com capital estrangeiro estão sujeitas a essas restrições?
Sim, desde 2010, empresas brasileiras cujo controle seja estrangeiro também se submetem às limitações impostas pela Lei nº 5.709/1971, conforme o Parecer AGU/LA-01/2010.
5. O tema está sendo debatido no Congresso? Pode haver mudança?
Sim. Existem vários projetos de lei no Congresso Nacional buscando flexibilizar ou alterar as regras, diante da crescente demanda por investimentos estrangeiros e mudanças no cenário global.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em Lei nº 5.709/1971
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-set-26/usp-promove-simposio-sobre-compras-de-terras-por-estrangeiros/.
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