A Alienação Fiduciária Atualizada: Do Tema 1095 do STJ ao Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)

O instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, introduzido pela Lei 9.514/1997, permanece como o motor do crédito imobiliário brasileiro. Contudo, a análise desse mecanismo jurídico não pode mais se limitar às alterações da Lei 13.465/2017. O cenário jurídico atual foi drasticamente remodelado por dois vetores principais: a consolidação jurisprudencial através do Tema 1095 do STJ e a recente promulgação da Lei 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal das Garantias.

Para o advogado atuante, compreender essa evolução não é apenas uma questão acadêmica, mas de sobrevivência profissional. A dinâmica contratual, que transfere a propriedade resolúvel ao credor, sofreu ajustes finos que impactaram o rito da execução extrajudicial, alterando prazos, formas de intimação e a própria viabilidade econômica da recuperação do bem pelo devedor.

O Fim da Controvérsia: Tema 1095 do STJ e o Prazo Limite

Durante anos, travou-se uma batalha nos tribunais sobre o momento limite para o devedor inadimplente evitar a perda do imóvel. A tese baseada no Decreto-Lei 70/1966 permitia a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. A Lei 13.465/2017 tentou frear essa prática, mas foi o Superior Tribunal de Justiça que colocou uma pá de cal na discussão.

Ao julgar o Tema Repetitivo 1095, o STJ fixou a tese de que, nos contratos firmados após a vigência da Lei 13.465/2017, a purgação da mora (pagamento das parcelas em atraso) só é possível até a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.

• Contratos Antigos (Pré-2017): Ainda se admite, em muitos casos, a purgação até a arrematação, aplicando-se o DL 70/66 subsidiariamente.
• Contratos Novos (Pós-2017): Prevalece a Lei 9.514/97. Consolidada a propriedade no cartório, extingue-se o contrato e o direito de purgar a mora. O que resta é apenas o direito de preferência.

A Revolução da Intimação: O Impacto da Lei 14.711/2023

Se a Lei 13.465/2017 alterou os prazos, a Lei 14.711/2023 alterou a forma. Uma das teses defensivas mais comuns — a nulidade por falha na intimação pessoal física — sofreu um duro golpe. O novo Marco Legal das Garantias modernizou o artigo 26 da Lei 9.514/97, permitindo expressamente a intimação do devedor por meios eletrônicos.

Hoje, a validade do procedimento executório não depende exclusivamente da ida do oficial do registro de imóveis à residência do devedor. A intimação pode ocorrer por meio de aplicativos de mensagens ou e-mail, desde que haja confirmação segura de recebimento. Ignorar essa atualização legislativa pode levar o advogado a litigar com base em premissas obsoletas.

Purgação da Mora x Direito de Preferência: A Realidade Financeira

É crucial distinguir tecnicamente a purgação da mora do direito de preferência, especialmente sob a ótica da viabilidade financeira do cliente.

1. Purgação da Mora: Ocorre antes da consolidação. O devedor paga o que deve (parcelas vencidas + encargos) e retoma o contrato original.
2. Direito de Preferência: Ocorre após a consolidação e vai até a data do segundo leilão. Aqui, o devedor não paga apenas o atrasado; ele deve recomprar o imóvel pagando o valor integral da dívida, somado ao ITBI, custas cartorárias, despesas de leilão e tributos.

Na prática forense, o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, muitas vezes se mostra inócuo. Se o devedor não possuía liquidez para quitar três ou quatro parcelas em atraso, raramente terá capital para quitar o saldo devedor total acrescido de pesados encargos em um prazo exíguo.

Diante desse cenário complexo, a qualificação técnica é o divisor de águas. O curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário oferece o aprofundamento necessário sobre o Marco Legal das Garantias e as novas teses do STJ.

Leilões, Preço Vil e o Princípio da Especialidade

A Lei 14.711/2023 também trouxe novos parâmetros para os leilões. No segundo leilão, o lance aceito deve ser igual ou superior ao valor da dívida integral e despesas, mas a lei agora estipula parâmetros mais claros para evitar o enriquecimento sem causa e o preço vil, alinhando-se a 50% do valor de avaliação em situações específicas, alterando a dinâmica de “basta cobrir a dívida”.

Além disso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) tem sido mitigada pelo Princípio da Especialidade (Lex Specialis). A jurisprudência tende a privilegiar as regras específicas da Lei 9.514/97 e suas alterações em detrimento das regras gerais do CDC. Apostar todas as fichas na inversão do ônus da prova ou na nulidade de cláusulas abusivas genéricas, sem observar o rito estrito da lei especial, é uma estratégia de alto risco.

Conclusão: A Advocacia de Precisão

A alienação fiduciária não é mais a mesma de 2017. O advogado que atua na defesa de devedores ou na assessoria de credores deve dominar o tripé: Lei 9.514/97 atualizada pela Lei 14.711/2023, o Tema 1095 do STJ e as novas regras de intimação eletrônica.

A defesa baseada apenas na “função social da moradia” perdeu força para a segurança jurídica e a celeridade da execução extrajudicial. O foco agora deve ser a análise minuciosa da regularidade procedimental — seja ela física ou digital — e a matemática rigorosa dos cálculos de consolidação e leilão.

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Insights sobre o tema

• A Intimação Digital é Realidade: Não fundamente suas peças apenas na falta de intimação pessoal física. Verifique se houve intimação eletrônica válida conforme a Lei 14.711/2023.
• O Corte do Tema 1095: Verifique a data do contrato imediatamente. Se for posterior a julho/2017, esqueça a tese de pagamento até a arrematação. O foco deve ser a nulidade do procedimento anterior à consolidação.
• Custo do Direito de Preferência: Alerte o cliente de que exercer o direito de preferência é uma recompra à vista. O planejamento financeiro deve ser para quitação total, não para “pagar o atrasado”.
• Prevalência da Lei Especial: O STJ tem solidificado o entendimento de que a Lei 9.514/97 prevalece sobre o CDC em aspectos procedimentais. Use o CDC de forma complementar, não como fundamento único.

Perguntas e Respostas Atualizadas

1. O devedor ainda pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação?
Não para contratos novos. Conforme o Tema 1095 do STJ, para contratos firmados após a Lei 13.465/2017, a purgação da mora só é possível até a averbação da consolidação da propriedade. Após isso, cabe apenas o direito de preferência.

2. A intimação para purgar a mora precisa ser entregue pessoalmente pelo oficial?
Com a Lei 14.711/2023, a intimação pessoal física deixou de ser a única via. É permitida a intimação por meios eletrônicos (e-mail, aplicativos de mensagem), desde que com confirmação de recebimento, o que agiliza o procedimento e reduz nulidades por “ocultação” do devedor.

3. Qual a diferença financeira entre purgar a mora e exercer o direito de preferência?
Purgar a mora exige o pagamento apenas das parcelas vencidas e encargos (restaurando o financiamento). Exercer o direito de preferência exige o pagamento do saldo devedor integral (vencido e vincendo), mais ITBI, custas e despesas de leilão, extinguindo a dívida pela compra do imóvel.

4. O Código de Defesa do Consumidor anula o leilão extrajudicial?
Dificilmente. Embora a relação seja de consumo, o STJ aplica o Princípio da Especialidade, onde as regras da Lei 9.514/97 prevalecem sobre o CDC. Nulidades baseadas apenas em “abusividade genérica” sem vício procedimental na lei específica tendem a ser rejeitadas.

5. O que é o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)?
É a legislação mais recente que modernizou as regras de garantias reais no Brasil. Ela alterou a Lei 9.514/97 para permitir intimações eletrônicas, aprimorou as regras de segundo leilão e permitiu a extensão da alienação fiduciária para novas operações de crédito (recarga da garantia).

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Acesse a lei relacionada em Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-dez-13/lei-de-2017-restringiu-o-prazo-de-quitacao-pelo-devedor-fiduciante-decide-stj/.