Alienação Fiduciária: Execução Extra ou Judicial?

A Execução da Alienação Fiduciária de Imóveis: A Escolha entre a Via Extrajudicial e a Judicial

A alienação fiduciária de bens imóveis representa um dos institutos mais significativos para o fomento do mercado imobiliário brasileiro e para a concessão de crédito em geral.

Instituída pela Lei nº 9.514/1997, essa modalidade de garantia real trouxe celeridade e segurança jurídica aos credores, permitindo a retomada do bem de forma extrajudicial em caso de inadimplemento.

Contudo, uma discussão técnica de grande relevância permeia a prática advocatícia e a jurisprudência: a obrigatoriedade ou a facultatividade do procedimento extrajudicial.

Muitos profissionais do Direito ainda operam sob a premissa de que, havendo garantia fiduciária, o único caminho para a satisfação do crédito é o procedimento cartorário previsto na lei específica.

Essa visão, no entanto, é limitante e ignora princípios basilares do Direito Processual Civil e do Direito das Obrigações.

O contrato de alienação fiduciária, além de constituir uma garantia real, é também um título executivo extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil (CPC).

Isso abre um leque de estratégias processuais que o advogado deve dominar para oferecer a melhor solução ao seu cliente, seja ele credor ou devedor.

Entender que o credor possui a faculdade de optar pela execução judicial direta, abrindo mão do rito da Lei 9.514/97, altera completamente a dinâmica do litígio e a proteção patrimonial envolvida.

A Natureza Jurídica da Alienação Fiduciária e o Título Executivo

Para compreender a possibilidade da via judicial, é preciso revisitar a natureza do contrato de alienação fiduciária.

Trata-se de um negócio jurídico onde o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, transfere a propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor (fiduciário).

A Lei 9.514/97 desenhou um rito específico nos seus artigos 26 e 27 para a consolidação da propriedade em nome do credor e posterior leilão.

Esse rito é célere e ocorre no âmbito do Registro de Imóveis, sem a necessidade inicial de intervenção do Poder Judiciário.

No entanto, o contrato que instrumentaliza essa operação preenche os requisitos do artigo 784 do Código de Processo Civil.

O dispositivo legal elenca o crédito decorrente de documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas como título executivo extrajudicial.

Portanto, a existência de uma garantia real específica não retira a liquidez, certeza e exigibilidade da dívida em si.

A dívida continua existindo de forma autônoma, garantida pelo imóvel, mas também vinculada ao patrimônio geral do devedor caso a garantia não seja exercida da forma específica.

O Superior Tribunal de Justiça e a doutrina majoritária convergem para o entendimento de que não há carência de ação quando o credor opta pela execução judicial.

O credor não é obrigado a se valer apenas da execução da garantia real pelo rito especial.

Ele pode, estrategicamente, preferir a execução por quantia certa contra devedor solvente, utilizando o contrato como título executivo.

Essa compreensão é vital para a advocacia de alto nível, pois permite uma análise de risco e retorno muito mais sofisticada.

Para advogados que desejam se aprofundar nas nuances destes instrumentos contratuais e suas repercussões processuais, a atualização constante é necessária. O curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Legale Educacional aborda com profundidade essas questões, preparando o profissional para os desafios contemporâneos do setor.

Diferenças Procedimentais e Impactos Econômicos

A escolha entre o procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97 e a execução judicial regida pelo CPC não é meramente formal.

Existem diferenças econômicas substanciais que podem beneficiar ou prejudicar o credor dependendo do cenário fático.

No rito extrajudicial, o procedimento é estrito: notificação para purga da mora, consolidação da propriedade e realização de dois leilões públicos.

Se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, a dívida é considerada extinta.

O credor fica com o imóvel, mas exonera o devedor do pagamento do saldo remanescente, conforme o artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/97.

Isso pode ser desastroso para o credor se o valor de mercado do imóvel tiver despencado ou se a dívida acumulada superar em muito o valor do bem.

Já na execução judicial direta, a lógica é diversa.

O credor ajuíza a execução pleiteando o valor total da dívida.

Pode-se requerer a penhora do próprio imóvel dado em garantia ou, inclusive, renunciar à garantia e indicar outros bens do devedor à penhora, observada a ordem de preferência legal.

Caso o imóvel seja penhorado e levado a leilão judicial, aplica-se a regra geral do processo civil.

Se o valor arrecadado na expropriação do bem não for suficiente para quitar o débito, a execução prossegue pelo saldo remanescente.

O devedor continua responsável pela diferença, podendo ter outros bens constritos até a satisfação integral do crédito.

Essa distinção é crucial para a tomada de decisão.

Se o imóvel desvalorizou, a via judicial pode ser mais atrativa para o credor, pois evita a extinção compulsória da dívida prevista na lei especial.

Por outro lado, a via judicial é, via de regra, mais lenta e custosa do que o procedimento cartorário.

A Renúncia à Garantia e a Penhora do Bem

Um ponto técnico que gera dúvidas refere-se à possibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente na execução judicial movida pelo próprio credor fiduciário.

Quando o credor opta pela execução do título (o contrato de dívida) em detrimento da consolidação da propriedade (a garantia), surge uma aparente contradição.

A propriedade fiduciária já pertence ao credor (ainda que de forma resolúvel), enquanto a posse direta é do devedor.

Na execução judicial, ao indicar o bem à penhora, o credor está, na prática, abrindo mão do rito especial de consolidação para se submeter ao rito de expropriação judicial.

Isso é perfeitamente admissível.

O credor pode optar por executar a totalidade da dívida e pedir a penhora dos direitos aquisitivos que o devedor possui sobre o imóvel ou, numa interpretação mais pragmática aceita pelos tribunais, penhorar o próprio imóvel para levá-lo à hasta pública judicial.

A jurisprudência tem admitido que o credor fiduciário utilize a via executiva para cobrar o valor integral do contrato.

Nesse cenário, a penhora recai sobre o bem que garante a dívida, sem a necessidade de prévia consolidação da propriedade no cartório.

Isso simplifica a cobrança quando o objetivo não é ficar com o imóvel, mas sim obter o valor em dinheiro.

Além disso, a execução judicial permite o acesso a ferramentas de pesquisa patrimonial como SISBAJUD, RENAJUD e INFOJUD, ampliando o espectro de bens atingíveis.

O advogado do devedor, por sua vez, deve estar atento para alegar excesso de execução ou vício na penhora caso o rito não seja seguido estritamente.

O Papel da Cédula de Crédito Bancário (CCB)

Muitas operações de alienação fiduciária são instrumentalizadas por meio de Cédula de Crédito Bancário (CCB).

A Lei 10.931/2004, que regula a CCB, reforça o caráter de título executivo extrajudicial desse instrumento.

Quando a alienação fiduciária é acessória a uma CCB, a força executiva do título principal é inquestionável.

A existência da garantia real não retira a autonomia da Cédula.

Isso reforça a tese da facultatividade da via eleita pelo credor.

Se o credor possui uma CCB garantida por alienação fiduciária, ele detém um título forte que lhe permite escolher o campo de batalha: o cartório de registro de imóveis ou o tribunal.

Essa dupla possibilidade exige do profissional do Direito uma análise minuciosa das cláusulas contratuais.

É comum que os contratos prevejam expressamente essa faculdade, mas, mesmo na ausência de cláusula explícita, a lei processual garante o acesso à jurisdição.

A única exceção seria se houvesse uma cláusula de renúncia expressa à via judicial, o que é extremamente raro em contratos bancários e de financiamento.

Aspectos Processuais da Execução Judicial

Ao optar pela via judicial, o credor deve instruir a petição inicial com o demonstrativo do débito atualizado, o contrato original e a prova do inadimplemento.

Diferentemente da via extrajudicial, onde a notificação pessoal é requisito de validade para a constituição em mora e consolidação, na execução de título extrajudicial a citação ocorre no processo.

A citação válida constitui o devedor em mora para fins processuais, embora a mora *ex re* (decorrente do simples vencimento) já exista nas obrigações com termo certo.

Na defesa, o executado poderá opor embargos à execução.

Nos embargos, a matéria de defesa é ampla, podendo-se discutir abusividade de cláusulas, juros, capitalização e a própria validade da garantia.

Essa é uma desvantagem para o credor na via judicial: a abertura de um contraditório amplo que pode arrastar o litígio por anos.

Na via extrajudicial da Lei 9.514/97, as possibilidades de defesa do devedor antes da perda do imóvel são mais restritas, focadas na purgação da mora ou na nulidade da intimação.

Portanto, a escolha pela via judicial, embora possível e por vezes economicamente vantajosa (para evitar a extinção da dívida), carrega o ônus da morosidade do Judiciário.

Estratégia para Advogados e Gestores de Crédito

Para o advogado que assessora instituições financeiras, fundos de investimento ou construtoras, a decisão de judicializar a cobrança deve ser baseada em um tripé: valor da dívida, valor do imóvel e solvência do devedor.

Se o imóvel cobre a dívida com folga e o mercado está aquecido, o procedimento extrajudicial é imbatível em eficiência.

Se o imóvel é “mico” (difícil venda ou desvalorizado) e o devedor possui outros ativos líquidos, a execução judicial é o caminho mais inteligente.

Para o advogado do devedor, a estratégia muda.

Se o credor optou pela via judicial, ganha-se tempo.

A defesa deve focar na revisão do saldo devedor e na proteção de outros bens, invocando-se o princípio da menor onerosidade da execução.

Deve-se verificar se a escolha pela via judicial não está sendo usada de forma abusiva para contornar proteções legais específicas da legislação de alienação fiduciária.

Contudo, é difícil argumentar que a execução judicial é mais gravosa que a expropriação extrajudicial sumária, visto que o processo judicial oferece contraditório.

A Importância da Especialização

O Direito Imobiliário e o Direito Processual Civil estão em constante diálogo.

Não é possível atuar com excelência nessa área conhecendo apenas a Lei 9.514/97 isoladamente.

É necessário integrar o conhecimento das garantias reais com a teoria geral da execução civil.

A capacidade de transitar entre o direito material e o processual é o que diferencia o advogado mediano do especialista.

Quer dominar as nuances da alienação fiduciária e se destacar na advocacia imobiliária? Conheça nosso curso Pós-Graduação em Direito Imobiliário e transforme sua carreira com conhecimento técnico de ponta.

Insights Sobre o Tema

Flexibilidade Estratégica: A alienação fiduciária não obriga o credor ao leilão extrajudicial; ela é uma ferramenta adicional, não exclusiva.

Risco do Saldo Devedor: Na via extrajudicial (Lei 9.514/97), o insucesso do segundo leilão extingue a dívida. Na via judicial, a dívida persiste até o pagamento integral, permitindo a busca por outros bens.

Celeridade vs. Abrangência: O rito cartorário é mais rápido para a retomada do imóvel. O rito judicial é mais lento, mas permite atingir todo o patrimônio do devedor.

Título Executivo: O contrato de alienação fiduciária é, por si só, um título executivo extrajudicial (CPC, art. 784), fundamentando a ação de execução direta.

Defesa do Devedor: Na execução judicial, o devedor tem maior amplitude de defesa através dos embargos, o que pode ser uma vantagem tática para quem está devendo.

Perguntas e Respostas

1. O credor pode desistir da consolidação da propriedade no cartório e entrar com processo judicial?
Sim. Mesmo que tenha iniciado o procedimento de notificação extrajudicial, enquanto a propriedade não estiver consolidada em seu nome, o credor pode optar por desistir da via administrativa e ajuizar a execução do título extrajudicial no Poder Judiciário.

2. Se o credor escolher a via judicial, ele perde a garantia do imóvel?
Não perde a garantia, mas abre mão do rito especial de retomada sumária. Na execução judicial, ele pedirá a penhora do imóvel. A diferença é que o bem será avaliado e leiloado segundo as regras do Código de Processo Civil, e não pelas regras da Lei 9.514/97.

3. Na execução judicial, o devedor fica livre da dívida se o imóvel for leiloado por valor inferior ao débito?
Não. Essa é uma das principais diferenças. No rito extrajudicial, a dívida se extingue se o segundo leilão for frustrado ou se o valor for inferior (nas condições da lei). Na via judicial, se o valor da arrematação não cobrir a dívida, o credor pode continuar executando o devedor para cobrar o restante.

4. É possível penhorar outros bens do devedor além do imóvel financiado?
Sim, se o credor optar pela execução judicial. Embora a lógica seja penhorar primeiro a garantia, se ela for insuficiente ou tiver problemas legais, o credor pode buscar outros ativos financeiros, veículos ou outros imóveis do devedor para satisfazer o crédito, respeitando a ordem legal de penhora.

5. A execução judicial é sempre mais vantajosa para o credor?
Nem sempre. Ela costuma ser mais demorada e cara (custas processuais, honorários). Ela se torna vantajosa principalmente quando há risco de o imóvel não cobrir a dívida ou quando se deseja evitar a extinção do débito prevista na legislação extrajudicial.

Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.

Acesse a lei relacionada em Lei nº 9.514/1997

Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2026-fev-06/divida-com-alienacao-fiduciaria-pode-ser-executada-diretamente-no-judiciario/.