A alienação fiduciária de imóveis corresponde a uma modalidade de garantia real que possui regime jurídico próprio, previsto especialmente pela Lei nº 9.514/97. Este instituto ganhou relevância no ordenamento jurídico brasileiro, em especial para operações de crédito imobiliário, ocupando lugar central nas discussões de Direito Civil, Direito Imobiliário e Processual Civil. Com seus detalhes técnicos e peculiaridades, exige do profissional do Direito uma compreensão aprofundada sobre os direitos e obrigações das partes, além da execução extrajudicial do crédito.
Neste artigo, vamos examinar os elementos fundamentais da alienação fiduciária de imóveis, destacando sua natureza jurídica, funcionamento, implicações envolvendo garantias e posições do STJ, inclusive em temas de oponibilidade e obrigações condominiais.
A alienação fiduciária está prevista nos artigos 22 a 51 da Lei nº 9.514/97. Segundo a legislação, trata-se de um negócio jurídico bilateral, pelo qual o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel, em garantia do pagamento de dívida, mantendo, contudo, a posse direta do bem. A propriedade plena só retorna ao credor no caso de inadimplemento do devedor.
O mecanismo da alienação fiduciária é utilizado visando fortalecer a posição do credor, por meio da transferência da propriedade resolúvel do imóvel. Assim, o credor fiduciário passa a deter poderes sobre o bem, podendo consolidá-los em caso de inadimplemento.
Este regime distingue-se das garantias tradicionais – como hipoteca e penhor –, pois assegura procedimentos de execução mais céleres e menos onerosos, além de peculiaridades em relação à persecução de débitos e ao exercício do pacto comissório.
O artigo 24 da Lei nº 9.514/97 estipula os requisitos essenciais do contrato de alienação fiduciária: valor da dívida, prazo e condições de pagamento, descrição do imóvel, cláusula de constituição da propriedade fiduciária, dentre outros. O não atendimento desses requisitos pode inviabilizar a inscrição da garantia perante o registro imobiliário, tornando-a ineficaz contra terceiros.
Cabe ressaltar que, enquanto não adimplida integralmente a dívida, o fiduciante tem apenas a posse direta do imóvel. A propriedade, embora formalmente lhe pertença, se encontra gravada com condição resolutiva, a favor do credor fiduciário.
Um dos diferenciais da alienação fiduciária em garantia é a possibilidade de execução extrajudicial. Nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, em caso de inadimplemento das obrigações garantidas, o credor notifica o devedor para purgar a mora em até 15 dias. Transcorrido o prazo sem a purgação, é feito o pedido de consolidação da propriedade junto ao cartório de registro de imóveis.
Uma vez consolidada a propriedade, o credor poderá promover a venda do bem em leilão, aplicando o produto do arremate ao pagamento da dívida e devolvendo eventual saldo ao devedor. Este procedimento, considerado menos formalista em relação à execução hipotecária, privilegia a segurança jurídica e a efetividade dos contratos.
A discussão sobre a extensão das obrigações propagadas pela Súmula 308 do STJ para o regime da alienação fiduciária é recorrente, especialmente no tocante à oponibilidade de débitos condominiais aos adquirentes de imóveis em leilão extrajudicial.
A Súmula 308/STJ dispõe: “a obrigação propter rem, relativa a débitos condominiais, transmite-se ao adquirente do imóvel, não estando os débitos elididos em caso de alienação judicial”. Entretanto, a aplicação desse entendimento à alienação fiduciária de imóvel exige análise detida.
No sistema da alienação fiduciária, até a consolidação da propriedade, o imóvel está sob posse do fiduciante. Assim, durante esse período, este é o responsável pelas obrigações condominiais, nos termos do artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97. Após a consolidação e durante a posse do credor fiduciário, este responde pelas obrigações propriamente relacionadas ao condomínio.
Há divergências na doutrina e na jurisprudência quanto à extensão da responsabilidade do adquirente em leilão das obrigações condominiais anteriores à arrematação. Contudo, as decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça têm reafirmado a peculiaridade do sistema da alienação fiduciária, distinguindo-o do regime de arrematação judicial previsto no Código de Processo Civil.
O artigo 27, § 8°, da Lei nº 9.514/97, é explícito ao imputar ao fiduciário a responsabilidade pelas taxas condominiais somente após a consolidação da propriedade. Até este ponto, o fiduciário não responde por débitos anteriores, os quais permanecem sob responsabilidade do fiduciante. Ou seja, a legislação expressa um recorte temporal da obrigação condominial, diferente do tradicional transmissível a adquirentes em alienações judiciais.
Este cenário demanda atenção detalhada dos profissionais que atuam com garantias imobiliárias e cobrança condominial, especialmente na análise de quem é efetivamente o responsável pelo adimplemento da obrigação em cada fase da alienação fiduciária.
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A hipoteca, disciplinada no Código Civil (artigos 1.473 e seguintes), concede ao credor direito real sobre o imóvel como garantia de crédito, permanecendo a propriedade e posse com o devedor, ao contrário do que ocorre na alienação fiduciária, onde há a transferência da propriedade fiduciária ao credor.
Importante registrar que, enquanto na execução da hipoteca é necessária via judicial para expropriação do bem, na alienação fiduciária as normas específicas permitem a expropriação pela via extrajudicial, tornando o procedimento mais ágil.
Além disso, a questão da responsabilidade por débitos condominiais difere em ambos os regimes, uma vez que na hipoteca, o arrematante assume os débitos condominiais propter rem, conforme determina a Súmula 308 do STJ, enquanto na alienação fiduciária esta responsabilidade é delimitada legalmente, como visto.
Outro ponto sensível diz respeito à publicidade e à função do registro de imóveis. A propriedade fiduciária é constituída com a inscrição do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem, por força do artigo 23 da Lei nº 9.514/97.
A oponibilidade da garantia a terceiros decorre diretamente da inscrição do contrato, garantindo segurança jurídica à operação. Da mesma forma, a consolidação da propriedade e a transferência subsequente devem ser devidamente registradas para produzir efeitos perante terceiros adquirentes ou titulares de créditos que possam incidir sobre o imóvel.
Dentre as principais polêmicas sobre a alienação fiduciária, destacam-se: a extensão da responsabilidade por obrigações acessórias, a aplicação da prescrição trienal aos débitos condominiais em relação ao fiduciário, a admissibilidade de leilão mesmo diante de valores irrisórios em arrematações, e a proteção do fiduciante em estado de vulnerabilidade.
A jurisprudência do STJ tem sinalizado para a necessidade de leitura sistemática entre a Lei nº 9.514/97 e o Código Civil, sem olvidar o regime público dos condomínios edilícios (Lei nº 4.591/1964), promovendo um equilíbrio entre o direito de crédito do fiduciário e a proteção das relações condominiais, evitando enriquecimento sem causa e assegurando previsibilidade nas relações contratuais.
Compreender os contornos legais da alienação fiduciária de imóveis, seus efeitos nas relações obrigacionais e na execução extrajudicial exige análise especializada do profissional do Direito. O domínio das normas específicas e a atenção à jurisprudência recente são diferenciais indispensáveis para advogados, assessores e magistrados que buscam eficiência e segurança nas operações imobiliárias.
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O regime da alienação fiduciária de imóveis é autônomo e diferente dos sistemas tradicionais de garantia, como a hipoteca, produzindo reflexos próprios nos procedimentos de execução e na responsabilidade por obrigações condominiais.
A consolidação da propriedade, o procedimento extrajudicial e a delimitação legal das obrigações do credor fiduciante e do devedor são temas de alta complexidade e abordagem técnica.
A jurisprudência do STJ afasta a incidência automática da Súmula 308 para a alienação fiduciária, por conta do regime especial instituído pela Lei nº 9.514/97.
A publicação e registro dos atos são essenciais para a validade e oponibilidade das garantias, conferindo previsibilidade e segurança às operações imobiliárias.
O aprimoramento técnico é fundamental, especialmente porque as tendências jurisprudenciais evoluem rapidamente, exigindo atualização constante do profissional atuante no universo imobiliário.
Na alienação fiduciária, há transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor permanece em posse direta do bem. Na hipoteca, a propriedade e posse continuam com o devedor, sendo que o credor possui apenas um direito real de garantia.
Até a consolidação da propriedade, o fiduciante permanece responsável. Após a consolidação em nome do fiduciário, este passa a ser responsável pelas obrigações condominiais até a alienação do bem em leilão.
Não. O entendimento mais atual do STJ é que a Súmula 308 não se aplica automaticamente ao regime da alienação fiduciária, devido ao regime legal especial da Lei nº 9.514/97.
É feita por procedimento extrajudicial. O devedor é notificado para purgar a mora e, não o fazendo, a propriedade é consolidada em favor do credor, podendo este alienar o bem em leilão.
Porque envolve peculiaridades processuais, legais e negociais que diferem de outras garantias, sendo essencial conhecer profundamente para assessorar clientes em operações imobiliárias ou litígios envolvendo créditos garantidos por imóvel.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm
Este artigo teve a curadoria da equipe da Legale Educacional e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir do seu conteúdo original disponível em https://www.conjur.com.br/2025-set-25/inaplicabilidade-da-sumula-308-stj-a-alienacao-fiduciaria-julgamento-do-resp-2-130-141-rs/.
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